ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜΠρΑθ 481/2026

Μισθωτικές Διαφορές - Αγωγή απόδοσης μίσθιου και καταβολής οφειλόμενων αποζημιώσεων χρήσης και διαφυγόντων κερδών ένεκα παρακράτησης μίσθιου από τον μισθωτή μετά την λήξη της διάρκειας εμπορικής μίσθωσης -.

Απώτερος χρόνος διάγνωσης της συνδρομής των στοιχείων της κτήσης και του απαιτητού του επίδικου δικαιώματος του ενάγοντος. Συμπίπτει με τον χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής. Απόλυτα σύμφωνη με την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη και συνεπώς μη καταχρηστική, η επιδίωξη απόδοσης μίσθιου ακινήτου μετά τη λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου, η χρονική διάρκεια της οποίας είναι από τη φύση της περιορισμένη και εκ των προτέρων γνωστή στον μισθωτή. Επί παράνομης παρακράτησης του μίσθιου από τον τελευταίο, ο εκμισθωτής δύναται να αξιώσει αφενός αποζημιώσεις χρήσης έως την απόδοση προς εκείνον του ακινήτου αλλά και διαφυγόντα κέρδη. Ύψος αποζημίωσης χρήσης. Ιδίως για τον υπολογισμό των διαφυγόντων κερδών του εκμισθωτή εκ της άνω αιτίας εξετάζεται η διαφορά μεταξύ της άνω αποζημίωσης χρήσης και του αυξημένου μισθώματος, το οποίο με πιθανότητα θα αποκόμιζε ο ενάγων από την εκμίσθωσή του ακινήτου σε τρίτον σε περίπτωση έγκαιρης απόδοσής του συνεκτιμωμένων της θέσης, της έκτασης και της κατάστασής του. Συνεκτιμώμενα συγκριτικά στοιχεία για την εκτίμηση της κατά τα άνω τρέχουσας μισθωτικής αξίας ακινήτου. Εξόφληση των οφειλόμενων στους ενάγοντες αποζημιώσεων χρήσης έως την συζήτηση της υπό κρίση αγωγής. Κατάφαση διαφυγόντων κερδών υπέρ αυτών λόγω παράνομης παρακράτησης του μίσθιου από τον εναγόμενο. Δέχεται εν μέρει αγωγή.

(Η απόφαση δημοσιεύεται επιμελεία της δικηγόρου Αθηνών Προξενίας Α. Καρτσωνάκη)

Αριθμός απόφασης 481/2026

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

Συγκροτήθηκε από τη Δικαστή Ελένη Σφυρή, Πρωτοδίκη, την οποία όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών, και από τη Γραμματέα Παναγιώτα Αθανασοπούλου.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στην Αθήνα, στις 6 Ιουνίου 2025, για να δικάσει την παρακάτω υπόθεση μεταξύ:

Των εναγόντων: 1) . ., το γένος . και . ., κατοίκου Ιλίου Αττικής, οδός .. . αριθμ. ., με Α.Φ.Μ.: ., 2) . . του . και της ., κατοίκου Ιλίου Αττικής, οδός .. . αριθμ. ., με Α.Φ.Μ.: ., 3) . . του . και της ., κατοίκου Αθηνών, οδός . αριθμ. ., με Α.Φ.Μ.: ., από τις οποίες οι δύο πρώτες παραστάθηκαν διά ενώ η τρίτη μετά της πληρεξούσιας δικηγόρου τους Προξενίας Καρτσωνάκη, κατοίκου Αιγάλεω Αττικής, οδός . αριθμ. ..

Του εναγόμενου: . . του . και της . - ., κατοίκου Ζωγράφου Αττικής, οδός . αριθμ. ., και Α.Φ.Μ.: ., ο οποίος παραστάθηκε μετά της πληρεξούσιας δικηγόρου του Ελένης Σκουραλή, κατοίκου Ζωγράφου Αττικής, λεωφόρος .. . αριθμ. ..

Οι ενάγουσες ζητούν να γίνει δεκτή η από 27/1/2025 αγωγή τους κατά του εναγόμενου (Γ.Α.Κ./Ε.Α.Κ: ././2025), η συζήτηση της οποίας ορίστηκε για την άνω αναφερόμενη δικάσιμο και εγγράφηκε στο οικείο πινάκιο (Τ./.).

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι πληρεξούσιες δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟΝ ΝΟΜΟ

Στην υπό κρίση αγωγή, όπως το περιεχόμενό της εκτιμάται από το παρόν δικαστήριο κατόπιν παραδεκτής διόρθωσής της κατ’ άρθρο 224 εδ. β' ΚΠολΔ ως προς τον Α.Φ.Μ. της δεύτερης από αυτές, οι ενάγουσες εκθέτουν ότι είναι συγκυρίες εξ αδιαιρέτου, κατά ποσοστό 25% η πρώτη και 37,50% καθεμία από τις υπόλοιπες, της ειδικά περιγραφόμενης αίθουσας που βρίσκεται στον δήμο Ζωγράφου Αττικής, την οποία είχαν εκμισθώσει και παραδώσει προς χρήση στον εναγόμενο προκειμένου να στεγάσει την επιχείρησή του με αντικείμενο τις κατασκευές αλουμινίου, δυνάμει του από 24/10/2014 ιδιωτικού συμφωνητικού τους, για χρονικό διάστημα δέκα ετών, από 27/10/2014 έως 26/10/2024, και αντί μηνιαίου μισθώματος, ποσού 450,00 ευρώ για τα τρία πρώτα μισθωτικά έτη και κατόπιν ετήσια αναπροσαρμοζόμενου κατά ποσοστό 5%. Ότι ενόψει της λήξης της μίσθωσης, είχαν ενημερώσει ήδη από τον Ιούλιο του 2024 τον εναγόμενο ότι δεν επιθυμούσαν την ανανέωσή της, καθώς και ότι έπρεπε να τους αποδώσει άμεσα τη χρήση του μισθίου κατά τον ανωτέρω χρόνο, πλην όμως αυτός δεν εκπλήρωσε τη σχετική του υποχρέωση μετά τη λήξη της μίσθωσης και έκτοτε παρακρατεί τούτο χωρίς δικαίωμα, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις και διαμαρτυρίες τους. Ότι εξαιτίας της παράνομης παρακράτησης του μισθίου ο εναγόμενος οφείλει για το χρονικό διάστημα από τον Μάρτιο του 2025 έως και τον Φεβρουάριο του 2026, οπότε και αναμένεται η έκδοση της απόφασης επί της εν λόγω αγωγής τους, να τους καταβάλει αποζημίωση χρήσης ίση με το συμφωνημένο μίσθωμα κατά τον χρόνο λήξης της μίσθωσης, το οποίο ανερχόταν κατόπιν αναπροσαρμογών στο ποσό των 502,50 ευρώ, και επιπλέον τα διαφυγόντα κέρδη που θα αποκόμιζαν κατά τη συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων το ανωτέρω χρονικό διάστημα από την εκμίσθωση της άνω αίθουσας με υψηλότερο μηνιαίο μίσθωμα, ποσού 1.000,00 ευρώ τουλάχιστον, το οποίο ανταποκρίνεται στη μισθωτική της αξία με βάση τη θέση, την έκταση και την κατάστασή της. Με βάση τα περιστατικά αυτά ζητούν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος, με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή, να τους αποδώσει τη χρήση του μισθίου, να τους καταβάλει ποσό 6.030,00 ευρώ ως αποζημίωση χρήσης και ποσό 5.970,00 ευρώ ως περαιτέρω αποζημίωση για διαφυγόντα κέρδη για το προαναφερθέν χρονικό διάστημα, επιμεριζόμενα στην καθεμία κατά την αναλογία της μερίδας της, επιπλέον αποζημίωση χρήσης για όσο περαιτέρω χρονικό διάστημα πιθανολογείται ότι αναμένεται η έκδοση της απόφασης επί της αγωγής αυτής, καθώς και να επιβληθεί σε βάρος του η δικαστική τους δαπάνη.

Με το προεκτεθέν περιεχόμενο, η αγωγή παραδεκτά εισήχθη προς εκδίκαση κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών και τις ειδικές διατάξεις της για τις μισθωτικές διαφορές (άρ. 591, 614 αριθμ. 1, 615-619 ΚΠολΔ) ενώπιον του δικαστηρίου τούτου, το οποίο είναι υλικά και τοπικά αρμόδιο (άρ. 16 αριθμ. 1 και 29 παρ. 1 ΚΠολΔ). Προηγουμένως, οι ενάγουσες είχαν ενημερωθεί εγγράφως για τη δυνατότητα διαμεσολαβητικής διευθέτησης της διαφοράς (άρ. 3 παρ. 2 ν. 4640/2019), σύμφωνα με τα προσκομισθέντα από 27/1/2025 ενημερωτικά έγγραφα που υπογράφονται από αυτές και την άνω πληρεξούσια δικηγόρο τους. Περαιτέρω, η αγωγή, για την οποία έχει καταβληθεί το αναλογούν τέλος δικαστικού ενσήμου με τις νόμιμες υπέρ τρίτων προσαυξήσεις (υπ’ αριθμ. . . . ηλεκτρονικό παράβολο με την επισυναπτόμενη απόδειξη πληρωμής του), είναι ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 1 παρ. 1 στ.α',44 π.δ/τος 34/1995,13παρ. 1 ν. 4242/2014, 297, 298,330, 341 παρ. 1,343 παρ. 1,361,495 παρ. 1, 574, 599, 601, 608 παρ. 1, 785, 786 ΑΚ, 76 παρ. 1, 176, 218 παρ. 1, 907, 908 παρ. 1 και 910 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, εκτός από το αίτημα αποζημίωσης χρήσης και περαιτέρω αποζημίωσης για διαφυγόντα κέρδη εξαιτίας της παράνομης παρακράτησης του μισθίου όσον αφορά στο χρονικό διάστημα πέραν της συζήτησής της, το οποίο είναι απορριπτέο ως απαράδεκτο, διότι, όπως συνάγεται από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 69, 70, 223, 224, 281, 591 παρ. 1 εδ. α' και στ. δ' ΚΠολΔ, απώτερος χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται η συνδρομή των στοιχείων της κτήσης και του απαιτητού του σχετικού δικαιώματος των εναγουσών είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής, δηλαδή εκείνης κατά την οποία εκφωνείται η υπόθεση και αρχίζει η κατ’ ουσία εκδίκασή της [I. Κατράς, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, Δ' έκδοση (2023), σελ. 632 και 893 μ.π.π.]. Συνεπώς, θα πρέπει να ερευνηθεί η ουσιαστική της βασιμότητα κατά το μέρος που κρίθηκε ορισμένη και νόμιμη.

Από την εκτίμηση της ένορκης μαρτυρικής κατάθεσης που περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά συνεδρίασης, καθώς και όλων των μετ’ επικλήσεως προσκομισθέντων εγγράφων, μεταξύ αυτών και φωτογραφίες που δεν αμφισβητήθηκε η γνησιότητά τους, τα οποία λαμβάνονται υπ’ όψιν ακόμη και αν δεν πληρούν τους όρους του νόμου (άρ. 591 παρ. 1, 340 παρ. 1 ΚΠολΔ) είτε προς άμεση απόδειξη είτε προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Δυνάμει του από 24/10/2014 ιδιωτικού συμφωνητικού που συνήφθη μεταξύ των διαδίκων, οι ενάγουσες εκμίσθωσαν και παρέδωσαν στον εναγόμενο τη χρήση μίας αίθουσας, επιφάνειας 203,60 τ.μ., που βρίσκεται στο υπόγειο πολυώροφης οικοδομής επί της συμβολής της λεωφόρου . . (πρώην .) αριθμ. . με την οδό . αριθμ. ., με είσοδο από την τελευταία και αποτελούμενης από ενιαίο χώρο, της οποίας είναι συγκυρίες εξ αδιαιρέτου κατά ποσοστό 25% η πρώτη και 37,50% καθεμία από τις υπόλοιπες, για χρονικό διάστημα δέκα ετών, από 27/10/2014 έως 26/10/2024, και αντί μηνιαίου μισθώματος, ποσού 450,00 ευρώ για τα τρία πρώτα μισθωτικά έτη και κατόπιν ετήσια αναπροσαρμοζόμενου κατά ποσοστό 5%. Ενόψει της λήξης της εν λόγω μίσθωσης στις 26/10/2024, οι ενάγουσες είχαν ενημερώσει ήδη από τον Ιούλιο του 2024 τον εναγόμενο ότι δεν επιθυμούσαν την ανανέωσή της, καθώς και ότι έπρεπε να τους αποδώσει άμεσα τη χρήση του μισθίου κατά τον ανωτέρω χρόνο. Πλην όμως αυτός δεν εκπλήρωσε τη σχετική του υποχρέωση μετά τη λήξη της μίσθωσης και έκτοτε παρακρατεί τούτο χωρίς δικαίωμα, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις και διαμαρτυρίες τους (βλ. και την από 27/12/2024 εξώδικη δήλωση τους που του επιδόθηκε στις 30/12/2024, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. .Ζ .-12-2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών . ., υπό αριθμ. . σχετικό τους). Η παραδεκτώς κατά τις διατάξεις των άρθρων 262 παρ. 1 και 591 παρ. 1 δ' ΚΠολΔ προβληθείσα από τον εναγόμενο ένσταση καταχρηστικής άσκησης από τις ενάγουσες του δικαιώματός τους προς απόδοση του μισθίου για τον λόγο ότι γνωρίζουν τη μεγάλη δυσκολία ανεύρεσης άλλου ακινήτου με τις απαιτούμενες προδιαγραφές για τη στέγαση της επιχείρησής του λόγω και του μεγάλου όγκου των μηχανημάτων που χρησιμοποιούνται για τη λειτουργία της, παρά τις υπεράνθρωπες προσπάθειές του, είναι απορριπτέα ως μη νόμιμη. Και τούτο διότι η επιδίωξη απόδοσης μισθίου μετά τη λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου, η χρονική διάρκεια της οποίας είναι από τη φύση της περιορισμένη και εκ των προτέρων γνωστή στον μισθωτή, συνιστά άσκηση νομίμου δικαιώματος του εκμισθωτή συνυφασμένη με τον τρόπο διαχείρισης της περιουσίας του που δεν υπερβαίνει και μάλιστα προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο οικονομικός και κοινωνικός σκοπός του εν λόγω δικαιώματος, ακόμη και αν συνεπάγεται επιβλαβή αποτελέσματα για τον μισθωτή (σχετ. ΜΕφΠατρ 109/2021, ΜΕφΠειρ 66/2014 αμφ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι όσον αφορά στο επίδικο χρονικό διάστημα από τον Μάρτιο του 2025 έως τη συζήτηση της κρινόμενης αγωγής κατά την ανωτέρω δικάσιμο, στις 6/6/2025, ο εναγόμενος έχει καταβάλει την οφειλόμενη αποζημίωση χρήσης κατ’ άρθρο 601 ΑΚ, ποσού 502,50 ευρώ, στο οποίο ανερχόταν το συμφωνημένο μίσθωμα κατά τον χρόνο λήξη της μίσθωσης κατόπιν αναπροσαρμογών, για τους μήνες Μάρτιο - Μάιο, με σχετικές καταβολές στον υποδειχθέντα από τις ενάγουσες κοινό τραπεζικό λογαριασμό τους (υπ’ αριθμ. 9γ' -ε' σχετικά του), συνεπώς οφείλει ακόμη για την αιτία αυτή το ποσό των 100,50 ευρώ που αναλογεί στις έξι ημέρες του Ιουνίου [(502,50 ευρώ + 30 ημέρες) Χ 6 ημέρες]. Ακόμη, αποδείχθηκε ότι εξαιτίας της παράνομης παρακράτησης του μισθίου οι ενάγουσες έχουν υποστεί περαιτέρω ζημία που συνίσταται στη διαφορά μεταξύ της άνω αποζημίωσης χρήσης και του αυξημένου μισθώματος, ποσού 700,00 ευρώ, το οποίο με πιθανότητα θα αποκόμιζαν από την εκμίσθωσή του σε τρίτον σε περίπτωση έγκαιρης απόδοσής του, συνεκτιμωμένων της θέσης, της έκτασης και της κατάστασής του, καθώς και της πασίγνωστης αυξητικής τάσης που παρατηρείται τα τελευταία έτη στις τιμές ενοικίασης ακινήτων, ιδίως των κοντινών στο κέντρο της Αθήνας περιοχών, όπως εν προκειμένω αυτής που βρίσκεται το επίδικο μίσθιο. Ειδικά δε όσον αφορά στην κατάσταση του τελευταίου, πέραν του του ότι δεν είναι διαμπερές, δεν διαθέτει κεντρική θέρμανση και είναι υπόγειο, στοιχεία τα οποία ελήφθησαν υπ’ όψιν κατά την ως άνω εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του σε συνδυασμό και με τις προσκομισθείσες από αμφότερα τα διάδικα μέρη αγγελίες μίσθωσης ακινήτων κείμενων στον δήμο Ζωγράφου και σε γειτονικές περιοχές, δεν αποδείχθηκε ότι πλημμυρίζει σε περίπτωση βροχόπτωσης, όπως διατείνεται ο εναγόμενος. Και τούτο διότι δεν κρίνονται επαρκή τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία που τέθηκαν υπ’ όψιν του δικαστηρίου, ήτοι τρεις φωτογραφίες που απεικονίζουν απλώς την είσοδό του υπερυψωμένη και δύο φρεάτια απορροής όμβριων υδάτων μπροστά από αυτήν και η ένορκη μαρτυρική κατάθεση της . ., υπαλλήλου του εναγόμενου και άρα τελούσας σε άμεση σχέση εξάρτησης με αυτόν. Συνεπώς, τούτος οφείλει να καταβάλει στις ενάγουσες επιπλέον το ποσό των 632,00 ευρώ για διαφυγόντα κέρδη κατά το επίδικο χρονικό διάστημα από τον Μάρτιο του 2025 έως τη συζήτηση της κρινόμενης αγωγής κατά την ανωτέρω δικάσιμο, στις 6/6/2025 {(700,00 ευρώ - 502,50 ευρώ) χ 3 μήνες + [(700,00 ευρώ - 502,50 ευρώ) + 30 ημέρες] χ 6 ημέρες}.

Κατόπιν των ανωτέρω, η αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να αποδώσει στις ενάγουσες τη χρήση του επίδικου μισθίου, καθώς και να τους καταβάλει κατά την άνω αναφερόμενη αναλογία των μερίδων τους το ποσό των 732,50 (100,50 + 632,00) ευρώ συνολικά ως αποζημίωση για την παράνομη παρακράτησή του, ήτοι 183,12 ευρώ στην πρώτη (732,50 χ 25%) και 274,69 ευρώ σε καθεμία από τις δεύτερη και τρίτη (732,50 ευρώ χ 37,50%). Ακόμη, η παρούσα πρέπει να κηρυχθεί υποχρεωτικά προσωρινά εκτελεστή κατά τη διάταξή της που αφορά στην απόδοση του μισθίου ενώ όσον αφορά στην επιδικαζόμενη αποζημίωση δεν προέκυψε ότι οι ενάγουσες μπορεί να υποστούν σημαντική ζημία από την καθυστέρηση στην εκτέλεση ή ότι συντρέχουν άλλοι εξαιρετικοί λόγοι προς τούτο, απορριπτομένου του σχετικού αιτήματος τους κατά το μέρος του αυτό. Τέλος, μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγουσών πρέπει να επιβληθεί σε βάρος του εναγόμενου λόγω της μερικής ήττας του και ανάλογα με την έκταση αυτής (άρ. 178 παρ. 1, 189, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει κατ’ αντιμωλία των διαδίκων.

Απορρίπτει ό,τι κρίθηκε απορριπτέο.

Δέχεται κατά τα λοιπά την αγωγή.

Υποχρεώνει τον εναγόμενο α) να αποδώσει στις ενάγουσες τη χρήση της αίθουσας, επιφάνειας 203,60 τ.μ., που βρίσκεται στο υπόγειο πολυώροφης οικοδομής επί της συμβολής της λεωφόρου . . (πρώην .) αριθμ. . με την οδό . αριθμ. ., όπως ειδικότερα περιγράφεται στο σκεπτικό της παρούσας και β) να καταβάλει στις ενάγουσες το ποσό των επτακοσίων τριάντα δύο ευρώ και πενήντα λεπτών (732,50), επιμεριζόμενο σε αυτές κατά την άνω αναφερόμενη αναλογία των μερίδων τους, ήτοι στην πρώτη το ποσό των εκατόν ογδόντα τριών ευρώ και δώδεκα λεπτών (183,12) και σε καθεμία από τις δεύτερη και τρίτη το ποσό των διακοσίων εβδομήντα τεσσάρων ευρώ και εξήντα εννέα λεπτών (274,69).

Κηρύσσει την παρούσα προσωρινά εκτελεστή ως προς την πρώτη από τις προηγούμενες διατάξεις της που αφορά στην απόδοση του μισθίου.

Επιβάλλει σε βάρος του εναγόμενου μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγουσών, το οποίο ορίζει στο ποσό των επτακοσίων (700,00) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στην Αθήνα, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων ή των πληρεξούσιων δικηγόρων τους, στις 17 Μαρ. 2026.

Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ