ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜΠρΑθ 620/2019

Ποινική ρήτρα - Εμπορική μίσθωση - Προσθήκη κατασκευασμάτων στο μίσθιο - Δικαίωμα επίσχεσης -.

Συμφωνία ποινικής ρήτρας. Είναι δυνατόν να συμφωνηθεί ότι ο οφειλέτης σε περίπτωση παραβάσεως των υποχρεώσεών του θα υποχρεούται να καταβάλει προς τον δανειστή σωρευτικώς όχι μόνο τη συμφωνηθείσα ποινή, αλλά επί πλέον και αποζημίωση συγκεκριμένου ποσού. Εμπορική μίσθωση. Δικαίωμα μισθωτή να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα τα οποία προσέθεσε στο μίσθιο. Διατηρείται ακόμα κι αν έχει αποδοθεί το μίσθιο. Δικαίωμα επίσχεσης. Προϋποθέσεις. Πριν από τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του μισθωτή για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη και συνεπώς δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό έναντι αξιώσεων του εκμισθωτή.

(Η απόφαση δημοσιεύεται επιμελεία του δικηγόρου Αθηνών Κωνσταντίνου Νικολαρόπουλου, LL.M.).

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ /

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

Αριθμός απόφασης 620/2019

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΑΠΟΤΕΛΟΥΜΕΝΟ από τη Δικαστή Ερασμία - Γεωργία Τσαούση, Πρωτοδίκη, την οποία όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διοίκησης του Πρωτοδικείου, και τη Γραμματέα Μαρία Χορού.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριο του στις 19 Δεκεμβρίου 2018 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΟΥ ΕΝΑΓΟΝΤΟΣ: ..., που παραστάθηκε στο Δικαστήριο δια του πληρεξούσιου δικηγόρου του Κωνσταντίνου Νικολαρόπουλου του Βασιλείου (Δ.Σ. Αθηνών-Α.Μ. 033084).

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «CORAL ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΤΡΕΛΑΙΟΕΙΔΩΝ ΚΑΙ ΧΗΜΙΚΩΝ ΠΡΟΪΟΝΤΩΝ» που εδρεύει στο Μαρούσι Αττικής, οδός Hρ. Αττικού αρ. 12Α, όπως νόμιμα εκπροσωπείται, που παραστάθηκε στο Δικαστήριο δια της πληρεξούσιας της δικηγόρου Τσιουδάκη Αρετής.

Ο ενάγων άσκησε την από 8-11-2018 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου ./13-11-2018 αγωγή του, που προσδιορίστηκε για την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο.

Κατά την εκφώνηση της υπόθεσης από τη σειρά του οικείου πινακίου, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗΝ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τα άρθρα 404 και 405 παρ. 1 του ΑΚ ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει αν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία. Κατά δε το άρθρο 407 ΑΚ αν η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη προσήκουσας και ιδίως της μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει, εκτός από την ποινή που κατέπεσε και την εκπλήρωση της παροχής. Έχει επίσης το δικαίωμα να απαιτήσει και την επί πλέον αποδεικνυόμενη ζημία, από την προσήκουσα εκπλήρωση. Οι διατάξεις όμως περί ποινικής ρήτρας είναι ενδοτικού δικαίου και συνεπώς είναι δυνατόν να συμφωνηθεί ότι ο οφειλέτης, σε περίπτωση παραβάσεως των υποχρεώσεων του, θα υποχρεούται να καταβάλει προς το δανειστή σωρευτικώς όχι μόνο τη συμφωνηθείσα ποινή, αλλά επί πλέον και αποζημίωση και μάλιστα συγκεκριμένου ποσού (ΑΠ 229/2012, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Με την υπό κρίση αγωγή ο ενάγων εκθέτει ότι με την από Νοεμβρίου 2006 σύμβαση μίσθωσης εκμίσθωσε στην εναγομένη εταιρεία το περιγραφόμενο στην αγωγή του ακίνητο στην Ο του νομού Μεσσηνίας (επί της Ε.Ο. Καλού Νερού - Τσακώνας), το οποίο χρησιμοποιήθηκε από την μισθώτρια ως κατάστημα διάθεσης υγρών καυσίμων, πλυντήριο και λιπαντήριο οχημάτων και κατάστημα διάθεσης προϊόντων. Ότι η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης άρχισε στις 1-11-2006 και έληξε στις 1-11-2018. Ότι το μίσθωμα είχε συμφωνηθεί αρχικώς στο ποσό των 2.000 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου (1,8%) και μετά από αναπροσαρμογές βάσει του 5.1 όρου της επίμαχης σύμβασης σήμερα ανέρχεται στο ποσό των 2.707,56 ευρώ (μαζί με το τέλος χαρτοσήμου 1,8%). Ότι ρητά προβλέφθηκε στην παραπάνω σύμβαση ότι: "Μετά την λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται απροφάσιστα και χωρίς όχληση να παραδώσει αμέσως το μίσθιο στον εκμισθωτή. Σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου διαρκείας της μίσθωσης αποκλείεται και δεν δύναται να θεωρηθεί σαν τέτοια η για οποιοδήποτε λόγο παραμονή του μισθωτή στη χρήση του μισθίου μετά την παρέλευση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης. Η μη συμμόρφωση του μισθωτή προς την υποχρέωση του αυτή, θα συνεπάγεται την κατάπτωση σε βάρος του ποινικής ρήτρας ανερχόμενης στο ποσό των ΕΥΡΩ (100) για κάθε ημέρα παράβασης πέραν του αναλογούντος μισθώματος". Ότι επίσης προβλέφθηκε ότι: "Για οποιαδήποτε διένεξη ή διαφορά προκύψει μεταξύ τους τα συμβαλλόμενα μέρη ορίζουν αρμόδια τα δικαστήρια των Αθηνών. Ότι η εναγομένη μισθώτρια, ωστόσο, παρά τη λήξη της μίσθωσης και τις συνεχείς προς τούτο οχλήσεις του, αρνείται να του αποδώσει ελεύθερο προς χρήση το μίσθιο και εξακολουθεί να κάνει παράνομα χρήση αυτού και να λειτουργεί το πρατήριο της. Κατόπιν αυτών ζητά: 1) Να υποχρεωθεί η εναγομένη και οιοσδήποτε τρίτος έλκει δικαιώματα από αυτήν να του αποδώσει την ελεύθερη χρήση του παραπάνω μισθίου του λόγω της λήξης της μίσθωσης. 2) Να υποχρεωθεί η εναγομένη να του καταβάλει για κάθε μήνα από 1-12-2018 έως και την συζήτηση της αγωγής το ποσό των 2.707 ευρώ, ήτοι το τελευταίο καταβαλλόμενο μίσθωμα, ως αποζημίωση χρήσης, καθώς η εναγομένη αρνείται παρανόμως να του αποδώσει την χρήση του μισθίου του, νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής, 3) Να υποχρεωθεί η εναγομένη να του καταβάλει για κάθε ημέρα από 2-11-2018 έως και την συζήτηση της αγωγής το ποσό των 100 ευρώ νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής, καθόσον το ποσό αυτό αποτελεί το συμφωνημένο με την εναγομένη ποσό ποινικής ρήτρας που προβλέπεται στην άνω σύμβαση μίσθωσης για κάθε μέρα παράνομης παρακράτησης του μισθίου μετά το χρόνο λήξης της μίσθωσης, 5) Να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή. 6) Να καταδικαστεί η εναγομένη στη δικαστική του δαπάνη. Με τις προτάσεις του ο ενάγων και με δήλωση του πληρεξουσίου του δικηγόρου που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού του Δικαστηρίου παραιτήθηκε από το υπό στοιχ. 2 αίτημα της αγωγής του, σύμφωνα με την προηγηθείσα αρίθμηση, προσδιόρισε το υπό στοιχ. 3 αίτημα της αγωγής του στο ποσό των (48 ημέρες Χ 100 ευρώ=) 4.800 ευρώ που αφορά το χρονικό διάστημα από 2-11-2018 μέχρι 19-12-2018 (χρόνος συζήτησης της υπό κρίση αγωγής) και περιόρισε το ανωτέρω υπό στοιχ. 3 αίτημα του από έντοκο καταψηφιστικό σε έντοκο αναγνωριστικό παραιτούμενος ταυτόχρονα και από το αίτημα κήρυξης της απόφασης που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστής ως προς το συγκεκριμένο αίτημα.

Η αγωγή αυτή, όπως παραδεκτά, κατά τα ανωτέρω εκτιθέμενα, περιορίστηκαν και εξειδικεύτηκαν τα παραπάνω αιτήματα της, αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου (άρθρα 14 παρ.2, 16 περ. 1, 42,43 ΚΠολΔ, 48 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 615 επ. ΚΠολΔ. Είναι δε νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 599, 346 του ΑΚ, 1 παρ. 1α, 5 παρ. 1, 44 ΠΔ 34/1995, 69, 70, 176, 907, 908, 910 περ. 1 του ΚΠολΔ και σύμφωνα και με όσα εκτέθηκαν στη νομική σκέψη της παρούσας. Κατόπιν αυτών, θα πρέπει να εξετασθεί και κατ' ουσία. Σημειώνεται ότι η πληρεξούσια δικηγόρος της εναγομένης, με τη νομίμως υποβληθείσα προσθήκη στις προτάσεις της, προβάλλει τον ισχυρισμό ότι ο ενάγων δεν προσκόμισε πληρεξούσιο έγγραφο το^ προς τον υπογράφοντα την αγωγή και τις προτάσεις δικηγόρο του, ο οποίος τον εκπροσώπησε και κατά της συζήτηση της υπό κρίση αγωγής στο ακροατήριο, με αποτέλεσμα να τίθεται εν αμφιβάλω η φερόμενη ως χορηγηθείσα προς αυτόν πληρεξουσιότητα, καθισταμένης έτσι της αγωγής ως απαράδεκτης. Ο εν λόγω ισχυρισμός, ωστόσο, τυγχάνει απορριπτέος. Κατ' αρχάς πρέπει να σημειωθεί ότι η μη απόδειξη της πληρεξουσιότητας του ενάγοντος προς τον πληρεξούσιο δικηγόρο της στο παρόν δικονομικό στάδιο δεν θα οδηγούσε άνευ ετέρου στο απαράδεκτο της υπό κρίση αγωγής, δεδομένης της δυνατότητας του παρόντος Δικαστηρίου να τάξει σχετική προθεσμία για την προσκόμιση του αποδεικνύοντος την πληρεξουσιότητα εγγράφου, με χρήση της προσφερόμενης από το άρθρο 105 ΚΠολΔ δυνατότητας, καθώς και του τεκμηρίου ύπαρξης πληρεξουσιότητας για τις προηγουμένως επιχειρηθείσες διαδικαστικές πράξεις κατ' άρθρο 104 ΚΠολΔ. Ωστόσο, εν προκειμένω δεν συντρέχει ανάγκη προσφυγής στην εν λόγω δικονομική δυνατότητα, δεδομένου ότι ο ενάγων ανταποκρίθηκε στην σχετική τηλεφωνική πρόσκληση που του απευθύνθηκε από το παρόν Δικαστήριο όπως συμπληρώσει την εν λόγω έλλειψη. Ειδικότερα, προσκόμισε το από 29-5-2019 πληρεξούσιο έγγραφο του ενάγοντος προς τον αναφερόμενο στην αρχή της παρούσας πληρεξούσιο δικηγόρο του με βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής του από το AT Ο. Το Δικαστήριο δε τούτο αξιολογεί ως έγκυρη την κατά τον ως άνω τρόπο συμπλήρωση της σχετικής έλλειψης. Εξάλλου, η κατά την κρατούσα σχετικώς άποψη έκδοσης μη οριστικής απόφασης για την απόδειξη της πληρεξουσιότητας, θα επέφερε σημαντική καθυστέρηση στην εξέλιξη της δίκης, παρά την περί του αντιθέτου σχετική νομοθετική βούληση. ʼλλωστε, κατά την μη κρατούσα αλλά ορθότερη άποψη, την οποία υιοθετεί το παρόν Δικαστήριο, η σχετική έλλειψη είναι τυπική και δύναται να συμπληρωθεί κατ' άρθρο 227 ΚΠολΔ σε συνδυασμό με το άρθρο 105 του ιδίου Κώδικα (ΕφΑΘ 8515/1989, ΠΠΘεσ 3074/2017, ΠΠΡοδοπ 18/2017, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Πρέπει, συνεπώς, να απορριφθεί ο παραπάνω ισχυρισμός της εναγομένης.

Από την διάταξη της παρ. 3 του άρθρου 591 του ΑΚ που ορίζει ότι "ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο" προκύπτει ότι, αν ο μισθωτής κατά την διάρκεια της μισθώσεως πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στις δύο πρώτες παραγράφους του άρθρου τούτου, έχει δικαίωμα, κατά την απόδοση του μισθίου, να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις ενδοτικού χαρακτήρα αυτές διατάξεις. Η διάταξη αυτή του άρθρου 591 του Α,Κ. έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη "κατασκευασμάτων" στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά την σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα. Το παρεχόμενο από την εν λόγω διάταξη δικαίωμα στον μισθωτή να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα, δεν αλλοιώνεται ακόμα και αν η νομή ή κατοχή του κατασκευάσματος περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση, παρά μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία ή υπερημερία για αυτούσια περιέλευση στον μισθωτή των αποτελούντων "κατασκευάσματα" πραγμάτων, οπότε, η αρχική αξίωση του μισθωτή κατευθυνόμενη στην ανοχή εκ μέρους του εκμισθωτή της αφαιρέσεως των κατασκευασμάτων (βλ. και ΚΠολΔ 947) τρέπεται σε αξίωση διαφέροντος ή αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΠ 1254/2017, ΤΝΠ του ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ). Σημειώνεται ότι το δικαίωμα αφαίρεσης κατασκευασμάτων από τον μισθωτή και η αντίστοιχη υποχρέωση ανοχής από τον εκμισθωτή, διατηρούνται ακόμη και αν έχει αποδοθεί το μίσθιο (ΑΠ 2185/2009, ΜονΕφΔωδ 52/2015, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, δικαιολογητική βάση του δικαιώματος επισχέσεως που προβλέπεται στο άρθρο 325 ΑΚ αποτελεί η σκέψη ότι είναι άδικο και αντίκειται στην καλή πίστη να υποχρεωθεί ο οφειλέτης να εκπληρώσει την υποχρέωση του, όταν έχει και αυτός κατά του δανειστή ανταπαίτηση ληξιπρόθεσμη και συναφή. Από τη δικαιολογία αυτή του θεσμού συνάγεται ότι η άσκηση του δικαιώματος της επίσχεσης δεν μπορεί να υπερβαίνει το όριο που κατά την κοινή πείρα αρκεί για να αναγκασθεί ο δανειστής να εκπληρώσει τη δική του υποχρέωση. Προϋποθέσεις του δικαιώματος επίσχεσης είναι: α) αξίωση του δανειστή, β) ανταξίωση του οφειλέτη, η οποία δεν χρειάζεται καν να είναι ομοειδής με την αξίωση του δανειστή, γ) συνάφεια μεταξύ αξιώσεως και ανταξιώσεως. Στην επιστήμη γίνεται δεκτό ότι το ζήτημα εάν υπάρχει συνάφεια ή όχι πρέπει να αφήνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση στη δικαστική κρίση που θα έχει σαν οδηγό την αρχή της καλής πίστης. Κριτήριο του δικαστή θα είναι εάν η παραδοχή της αξίωσης χωρίς την ανππαραδοχή και της ανταξίωσης παρίσταται ως ανεπίτρεπτη ή ως αντικείμενη στην καλή πίστη, δ) "να μην προκύπτει κάτι άλλο", δηλαδή όταν συντρέχουν οι υπό στοιχ. α-γ προϋποθέσεις να μην υπάρχει κάποιος άλλος λόγος αποκλεισμού του δικαιώματος επισχέσεως. Ο αποκλεισμός αυτός μπορεί να προκύπτει είτε από διάταξη νόμου (πχ ΑΚ 227, 327), είτε από τη βούληση των μερών, είτε από τη φύση της ενοχικής σχέσης. Στην τελευταία αυτή κατηγορία εντάσσονται και οι εξής περιπτώσεις : αποκλείεται η επίσχεση υποχρέωσης όταν από την επίσχεση απειλείται δυσανάλογη ζημία ή όταν από την συναλλακτική καλή πίστη επιβάλλεται η εκπλήρωση της αξίωσης να γίνει πριν από την εκπλήρωση της ανταξίωσης (πχ γιατί η ικανοποίηση της απαιτήσεως εμφανίζεται κατεπείγουσα και αμέσως αναγκαία, ενώ η ικανοποίηση της ανταπαιτήσεως δεν είναι τόσο επιτακτική) ή όταν η άσκηση του δικαιώματος επίσχεσης στη συγκεκριμένη περίπτωση παρίσταται ως καταχρηστική (Γεωργιάδου σε σε ΑΚ Σταθόπουλου - Γεωργιάδη αρθρ.325 αριθ. 2, 10-21).

Η εναγομένη με τις προτάσεις της προέβαλε τις ακόλουθες ενστάσεις, τις οποίες ανέπτυξε συνοπτικά και προφορικά η πληρεξούσια δικηγόρος της κατά την επ' ακροατηρίω συζήτησης της υπόθεσης, όπως προκύπτει και από τα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά: α) Ότι δεν υπήρξε παράνομη παρακράτηση του μισθίου, ώστε να δικαιούται ο ενάγων το αιτούμενο από αυτόν ποσό λόγω κατάπτωσης ποινικής ρήτρας από τις 2-11-2018, καθόσον υπήρξε άτυπη παράταση της μίσθωσης μέχρι τις 3-11-2019. Ότι, ειδικότερα ο ενάγων πριν την λήξη της μίσθωσης και δη στις 9-6-2018, κοινοποίησε την από 5-6-2018 εξώδικη δήλωση του, δυνάμει της οποίας δήλωσε ότι δεν επιθυμεί την ανανέωση ή την παράταση της υφιστάμενης μίσθωσης αλλά στην περίπτωση που ήθελε η εναγομένη να το μισθώσει, συμφωνούσε στην επαναδιαπραγμάτευση των όρων αυτής. Ότι μετά την αποστολή της ανωτέρω εξώδικης δήλωσης, ξεκίνησαν οι διαπραγματεύσεις μόνο με τον ίδιο, μέσα στον Αύγουστο του 2018 για την κατάρτιση νέας πολυετούς μίσθωσης, με αίτημα αφενός την αύξηση του μισθώματος και αφετέρου την με οποιοδήποτε τρόπο εκμετάλλευση του πρατηρίου από τον υιό του είτε δηλαδή με σύμβαση έργου είτε με σύμβαση εμπορικής συνεργασίας. Ότι ο ενάγων έπρεπε τον Σεπτέμβριο του 2018 να φύγει εκτός Ελλάδας ενώ οι διαπραγματεύσεις δεν είχαν καταλήξει σε συμφωνία, δίνοντας έτσι την εντύπωση στην εναγομένη ότι υπήρξε μία άτυπη παράταση μέχρι την επιστροφή του από το ταξίδι, προκειμένου να καταλήξουν οι διαπραγματεύσεις. Ότι στις αρχές Οκτωβρίου 2018 και ενώ είχε φύγει ο ενάγων και μέχρι τότε δεν είχε εμφανιστεί στις διαπραγματεύσεις κανένας άλλος εκτός από τον ενάγοντα, ήρθε σε επικοινωνία με την εταιρεία ο δικηγόρος του ενάγοντος, ο οποίος ανακοίνωσε στην εναγομένη ότι είχε λάβει εντολή για την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού «μικρής παράτασης» παραμονής της εναγομένης στο μίσθιο έως τον Ιανουάριο 2019, μέχρι τελικά να λήξουν οριστικά οι διαπραγματεύσεις. Ότι στο εν λόγω συμφωνητικό αναφέρονταν ότι εάν δεν ευοδωθούν οι διαπραγματεύσεις μέχρι τότε (τον Ιανουάριο 2019) τότε θα δινόταν μία παράταση για την απομάκρυνση του εξοπλισμού της εναγομένης και την αποχώρηση της από το μίσθιο. Ότι εν τω μεταξύ παρήλθε η συμβατική λήξη της μίσθωσης, στις 1/11/2018, και έτσι η μίσθωση μετατράπηκε σε αορίστου χρόνου. Ότι ενώ βρίσκονταν εν μέσω των νέων πλέον διαπραγματεύσεων για τον χρόνο της αποχώρησης τους ή όχι από το μίσθιο, της κοινοποιήθηκε στις 15-11-2018 η υπό κρίση αγωγή, με αίτημα την απόδοση του μισθίου. Στον παραπάνω ισχυρισμό παρατηρείται μία αντίφαση: από τη μία η εναγομένη υποστηρίζει ότι διαρκούσας της μίσθωσης και συγκεκριμένα μεταξύ του χρονικού διαστήματος Σεπτεμβρίου-Οκτωβρίου 2018 υπήρξε συμφωνία για άτυπη παράταση αυτής για ορισμένο χρόνο που δεν είχε λήξει κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, ήτοι για τις 31-1-2019 και από την άλλη υποστηρίζει ότι όταν παρήλθε ο εξαρχής ορισθείς συμβατικός χρόνος που ήταν η 1-11-2018, η μίσθωση μετατράπηκε σε αορίστου χρόνου, χωρίς η εναγομένη να θέτει κάποια ρήτρα επικουρικότητας σε σχέση με το ποια από τις δύο καταστάσεις θεωρεί ότι πρωτίστως ίσχυσε, καθόσον δεν είναι δυνατόν ταυτόχρονα να έχει συμφωνηθεί, διαρκούσης της μίσθωσης, παράταση για ορισμένο χρόνο που δεν έχει λήξει κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής και διαρκούσης της συμφωνημένης παράτασης να καθίσταται, χωρίς νεότερη συμφωνία των μερών, η ίδια μίσθωση αορίστου χρόνου λόγο παρέλευσης του αρχικώς προβλεπόμενου χρόνου λήξης αυτής, αφού ως προς το σημείο αυτό ακριβώς έχει τροποποιηθεί η μισθωτική σύμβαση με την επικαλούμενη συμφωνία παράτασης αυτής (βλ. Χαραλ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδ. 1990, αρ. περιθωρ. 2066, 2073-2075). Παρόλα αυτά, καθόσον η εναγομένη δεν κάνει λόγο στις προτάσεις της για νεότερη -μετά τη συμφωνία παράτασης τον Οκτώβριο του 2018 μέχρι τις 31-1-2019- συμφωνία περί παράτασης της μίσθωσης για αόριστο χρόνο, αλλά απλά προβαίνει σε ένα αυθαίρετο συμπέρασμα ότι παρά την επικαλούμενη συμφωνία του Οκτωβρίου του 2019 η επίμαχη μίσθωση μετά την 1-11-2018 κατέστη αορίστου χρόνου, θα εκτιμηθεί ο παραπάνω ισχυρισμός της μόνον ως επίκληση συμβατικής παράτασης της μίσθωσης για ορισμένο χρόνο και δη μέχρι τις 31-1-2019. Κατόπιν της παραπάνω εκτίμησης ο εν λόγω ισχυρισμός είναι νόμιμος θεμελιωμένος στο άρθρο 361 ΑΚ και θα πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική του βασιμότητα, β) Ένσταση συμψηφισμού. Σε αυτόν τον ισχυρισμό της η εναγομένη, χωρίς να κάνει καμία μνεία στην επικαλούμενη σε άλλο σημείο των προτάσεων της συμφωνία του Οκτωβρίου του 2019 περί παράτασης της μίσθωσης μέχρι τις 31-1-2019, ιστορεί ότι η εν λόγω σύμβαση μίσθωσης μετά τη συμβατική λήξη της, στις 1/11/2018, μετατράπηκε σε αορίστου χρόνου, ώσπου καταγγέλθηκε στις 15/11/2018 όταν και της κοινοποιήθηκε η υπό κρίση αγωγή. Ότι το μηνιαίο μίσθωμα, το οποίο αναπροσαρμόστηκε και καταβλήθηκε στον ενάγοντα, διαμορφώθηκε από 1/11/2018 στο ποσό των 2.707,56 ευρώ, από το οποίο τα 47,85 ευρώ αντιστοιχούσαν σε τέλος χαρτοσήμου. Ότι η λύση της μίσθωσης, αφού έχει καταστεί πλέον αορίστου χρόνου, επήλθε την 15/12/2018, ημερομηνία κατά την οποία επήλθαν τα αποτελέσματα της καταγγελίας, δηλαδή ένα (1) μήνα μετά την επίδοση της αγωγής που πραγματοποιήθηκε την 15/11/2018. Ότι κατά την υπογραφή του ανωτέρω συμφωνητικού η εναγομένη είχε καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των 4.000 ευρώ, ως «εγγύηση» για την καλή χρήση του μισθίου. Ότι με τον όρο 5.3 του οικείου μισθωτηρίου συμφωνητικού, ορίστηκε, ότι το ποσό αυτό θα επιστρέφονταν στην εναγομένη μετά το τέλος της μίσθωσης. Ότι καθόσον ο ενάγων δεν εκθέτει στην αγωγή του κανέναν λόγο κακής χρήση του μισθίου, η ίδια προτείνει σε συμψηφισμό με την ποινική ρήτρα που τυχόν υποχρεωθεί να καταβάλει στον ενάγοντα στο μέλλον: α) την δοθείσα εγγύηση ποσού 4,000 ευρώ, β) το ποσό των 47,85 ευρώ δηλαδή το χαρτόσημο 1,8% που καταβλήθηκε στον ενάγοντα για τον μήνα Δεκέμβριο 2018 την 5/12/2018, αφού αυτό το κατέβαλε η ίδια εκ παραδρομής, ενώ δεν το όφειλε δεδομένου ότι κατά τον Δεκέμβριο του 2018 όφειλε αποζημίωση χρήσης. Ως προς τον ισχυρισμό αυτόν λεκτέα τα εξής: Κατά την ανάπτυξη του ισχυρισμού αυτού δεν διατυπώνεται ρητά ότι αυτός προβάλλεται για την περίπτωση που δεν γίνει δεκτός ο έτερος ισχυρισμός περί παράτασης της μίσθωσης μέχρι τις 31-1-2019 που εκτίθεται σε άλλο σημείο των προτάσεων της εναγομένης. Καθόσον όμως στο συγκεκριμένο σημείο ανάπτυξης της ένστασης συμψηφισμού δεν γίνεται καμία μνεία στη συμφωνία παράτασης της μίσθωσης μέχρι τις 31-1-2019, εκτιμάται ότι στον ισχυρισμό αυτόν εμπεριέχεται σιωπηρή επικουρικότητα, με την έννοια ότι προβάλλεται για την περίπτωση που δεν γίνει δεκτή η προαναφερόμενη συμφωνία παράτασης μέχρι τις 31-1-2019. Υπό την έννοια αυτή, η εναγομένη στον συγκεκριμένο ισχυρισμό της προβάλλει ότι η ένδικη μίσθωση έχει λήξει στις 15/12/2018, ενώ σε άλλο σημείο των προτάσεων της (και συγκεκριμένα στο σημείο που προτείνει την παρακάτω αναφερόμενη ένσταση επίσχεσης) αναφέρει ότι δεν έχει αποδώσει το μίσθιο στον ενάγοντα. Γίνεται δε δεκτό: 1) ότι σε περίπτωση που η μίσθωση έχει λήξει, αλλά το μίσθιο δεν έχει ακόμη αποδοθεί στον εκμισθωτή δημιουργείται μία "σχέση εκκαθάρισης" (βλ. σχετ. Ιω. Δεληγιάννης-Π. Κορνηλάκης, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, έκδ. 1992, Τομ. I, παρ. 127, σελ. 461) και 2) ότι κατά την κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως ακινήτου, έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο χρηματικό ποσό, αποκαλούμενο "εγγύηση", που συνήθως αντιστοιχεί σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό, καταχρηστικώς ονομαζόμενο "εγγύηση", αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται στα άρθρα 847 επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή που είναι τρίτο πρόσωπο, εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται, ως προς την λειτουργία και την τύχη της, από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), διότι δυνατόν να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κλπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία). Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στο μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων του έναντι του εκμισθωτή (ΕΑ 11439/1991, ΕλλΔνη 34. 1100). Πριν από τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του μισθωτή για επιστροφή του ποσού της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη και συνεπώς δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό (άρθ. 330 ΑΚ) έναντι αξιώσεων του εκμισθωτή (π.χ. για οφειλόμενα μισθώματα κλπ) (ΕφΠειρ 351/2002, ΕφΑΘ 1791/2000, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Σε συνέχεια λοιπόν των παραπάνω νομικών παραδοχών η ένσταση συμψηφισμού όσον αναφορά την επικαλούμενη από την εναγομένη εγγύηση ποσού 4.000 ευρώ, που υπό τα εκτιθέμενα στον ισχυρισμό περιστατικά, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, της οποίας η κατάπτωση συμφωνήθηκε υπέρ του εκμισθωτή, για κάθε περίπτωση παραβίασης της μίσθωσης, Οα πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω της πρόωρης προβολής της, καθόσον υπό τα εκτιθέμενα στον οικείο ισχυρισμό περιστατικά, ναι μεν έληξε η μίσθωση, πλην όμως δεν αποδόθηκε το μίσθιο, με συνέπεια να έχει δημιουργηθεί μεταξύ των διαδίκων μία "σχέση εκκαθάρισης" και με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή στο παρόν στάδιο η διαπίστωση της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων από μέρους της εναγομένης, η δε αξίωση της για επιστροφή του ποσού εγγυοδοσίας να μην έχει καταστεί ληξιπρόθεσμη. Κατά τα λοιπά η ένσταση συμψηφισμού ως προς το ποσό των 47,85 ευρώ, είναι νόμιμη θεμελιωμένη στο άρθρο 440 ΑΚ, καθόσον στην αποζημίωση χρήσης δεν οφείλεται χαρτόσημο (ΜονΕφΠειρ 167/2014, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Χαρ. Παπαδάκης, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδ. 1990, αρ. περιθωρ. 1432), και θα πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα, γ) Ένσταση επίσχεσης επικαλούμενη ότι εντός του μισθίου βρίσκονται αντικείμενα ιδιοκτησίας της ιδίας και συγκεκριμένα ένα στέγαστρο 36μ. και δύο δεξαμενές 15 κυβικά έκαστη, τα οποία για να αποξηλωθούν, θα πρέπει ο ενάγων να προβεί σε διαδικασίες τακτοποίησης των πολεοδομικών αυθαιρεσιών που υπάρχουν στο μίσθιο ακίνητο και αν έχει ήδη προβεί θα πρέπει να εκδώσει άδεια κατεδάφισης των κατασκευών, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 4 του Ν. 4067/2012, δεδομένου ότι η εναγομένη δεν μπορεί να αιτηθεί την άδεια κατεδάφισης αφού πλέον έχει λήξει η μίσθωση από την 15/12/2018. Ότι βάσει των ανωτέρω αρνείται την εκπλήρωση της παροχής που την βαρύνει δηλαδή την απόδοση του μισθίου έως ότου ο εναγόμενος εκπληρώσει την υποχρέωση που τον βαρύνει δηλαδή την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών του μίσθιου ακινήτου και την εν συνεχεία έκδοση άδειας κατεδάφισης των κατασκευών, ενέργειες απαραίτητες για την αφαίρεση-αποξήλωση των παραπάνω πραγμάτων της εναγομένης. Και σε αυτόν τον ισχυρισμό ισχύουν τα όσα αναφέρθηκαν παραπάνω περί σιωπηρής επικουρικότητας. Κατόπιν της εκτίμησης αυτής ο ανωτέρω ισχυρισμός είναι νόμιμος, σύμφωνα και με όσα εκτέθηκαν στην προηγηθείσα νομική σκέψη της παρούσας, θεμελιωμένος στην παρ. 3 του άρθρου 591 σε συνδ. και με το άρθρο 325 του ΑΚ.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού του Δικαστηρίου και από τα νομίμως προσκομιζόμενα μετ' επικλήσεως έγγραφα αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Ο ενάγων εκμίσθωσε στην εναγομένη το Νοέμβριο του 2006 το παρακάτω ακίνητο του δυνάμει έγγραφης σύμβασης ακινήτου που έχει το εξής, επί λέξει, περιεχόμενο (κατά τα κρίσιμα σημεία του) : "1. Ο εκμισθωτής είναι κύριος, νομέας και κάτοχος ενός ακινήτου εκτάσεως 3.148 τμ, που βρίσκεται στην Ο Ν. Μεσσηνίας και επί της Ε.Ο. Καλού Νερού - Τσακώνας και το οποίο εμφαίνεται με στοιχεία ΑΒΓΔΕΖΗΘΙΚΛΑ στο από 19/10/2006 σχεδιάγραμμα του πολιτικού μηχανικού τοπογράφου κ. .... Το σχεδιάγραμμα συνυπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του παρόντος. 2. Στο οικόπεδο αυτό υπάρχει κτιριακή εγκατάσταση πρατηρίου διαθέσεως υγρών καυσίμων που περιλαμβάνει: Κατάστημα πωλήσεων 51,70 τ.μ. Πλυντήριο - λιπαντήριο 76,80 τ.μ. Αποθήκη 19,00 τ.μ. 3. Το παραπάνω ακίνητο, το οποίο θα αποκαλείται στο εξής «μίσθιο», μαζί με τα προαναφερθέντα κτίσματα και συστατικά εκμισθώνει σήμερα ο εκμισθωτής προς το μισθωτή για να το χρησιμοποιήσει ως πρατήριο υγρών καυσίμων, πλυντήριο, λιπαντήριο (service station), κατάστημα πωλήσεως ειδών αυτοκινήτου και αυτοκινητιστού, κατάστημα πωλήσεως ειδών υγειονομικού ενδιαφέροντος το οποίο θα περιλαμβάνει ράφια μήκους 3 μέτρων, στα οποία θα εκτίθενται προς πώληση τυποποιημένα τρόφιμα τύπου snack όπως κρουασάν, μπισκότα, σοκολατοειδή, ζαχαρώδη προιόντα, τσιγάρα, καθώς και ένα ψυγείο αναψυκτικών, νερών, ισοτονικών ποτών και χυμών. Επιπροσθέτως στο κατάστημα πωλήσεως θα παρέχονται υπηρεσίες που διατίθενται από τα πρατήρια της ΣΕΛΛ στους πελάτες της (ττχ ... ) ως και κάθε συναφή προς την εξυπηρέτηση των αυτοκινήτων εργασία σύμφωνα με τους όρους και συμφωνίες που αναφέρονται στη συνέχεια. 4. Η παρούσα μίσθωση είναι ισχυρή και δεσμευτική για τα συμβαλλόμενα μέρη από την ημερομηνία υπογραφής του παρόντος. Η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης συμφωνείται 12 (δώδεκα) ετών, αρχομένη την 01/11/2006 και λήγουσα την 1/11/2018. Μετά την λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται απροφάσιστα και χωρίς όχληση να παραδώσει αμέσως το μίσθιο στον εκμισθωτή. Σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου διαρκείας της μίσθωσης αποκλείεται και δεν δύναται να θεωρηθεί σαν τέτοια η για οποιοδήποτε λόγο παραμονή του μισθωτή στη χρήση του μισθίου μετά την παρέλευση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης. Η μη συμμόρφωση του "μισθωτή" προς την υποχρέωση του αυτή, θα συνεπάγεται την κατάπτωση σε βάρος του ποινικής ρήτρας ανερχόμενης στο ποσό των ΕΥΡΩ (100) για κάθε ημέρα παράβασης πέραν του αναλογούντος μισθώματος. 5.1 Το μίσθωμα συμφωνείται στο ποσό των ΕΥΡΩ δύο χιλιάδων (2.000 €) μηνιαίως, για το πρώτο έτος της μισθώσεως, ήτοι από 01/11/2006 έως 31/10/2007. Από το δεύτερο έτος της μισθώσεως και εφεξής το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως προσαυξανόμενο κατά 1,5 μονάδες πλέον της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), ο μήνας δε της αναπροσαρμογής θα καθορίζεται σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (12μηνη μεταβολή), όπως αυτός ορίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (δηλαδή εάν το 2ο έτος της μισθώσεως ο ΔΤΚ είναι 3%, τότε το ποσοστό αναπροσαρμογής θα είναι 4,5% κοκ). Ο μισθωτής θα προκαταβάλει στον εκμισθωτή το ποσό των (40.000) ΕΥΡΩ, το οποίο αντιστοιχεί σε τμήμα (1000 ΕΥΡΩ) των μισθωμάτων των πρώτων σαράντα μισθωτικών μηνών. 5.2 Ο μισθωτής βαρύνεται με το σύνολο του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (1,8%). 5.3. Ο μισθωτής θα προκαταβάλει στον εκμισθωτή το ποσό των (4.000) ΕΥΡΩ, το οποίο αντιστοιχεί σε μισθώματα δύο μισθωτικών μηνών ως εγγύηση καλής χρήσης του μισθίου και το οποίο ο εκμισθωτής οφείλει να επιστρέψει στο σύνολο της στον μισθωτή μετά το τέλος της μίσθωσης. 6.1 ... 9.1. Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να προβεί σε οποιαδήποτε προσθήκη, μετατροπή ή διαρρύθμιση του μισθίου αναλόγως με τις ανάγκες του για την καλύτερη εξυπηρέτηση του πρατηρίου υγρών καυσίμων κ.λπ. Κατά την λήξη ή την με οποιοδήποτε τρόπο λύση της μίσθωσης, οι μεταβολές αυτές θα παραμείνουν ως έχουν προς όφελος του μισθίου. 9.2 ... 11. Ο μισθωτής ως και οποιοσδήποτε έλκει κατά τα ανωτέρω δικαιώματα από αυτόν έχει το δικαίωμα να εγκαταστήσει σε οποιεσδήποτε θέσεις του μισθίου και πρόσθετα μηχανήματα και δεξαμενές, τα οποία υποχρεούται να αφαιρέσει και παραλάβει κατά την λύση ή την με οποιοδήποτε τρόπο λήξη της μισθώσεως αποκαθιστώντας το μίσθιο στην πρότερα του κατάσταση χωρίς να παρεμποδίζεται η δραστηριότητα άλλων δραστηριοτήτων που λειτουργούν στο χώρο. 12. ...15. Ρητά με το παρόν συμφωνείται και γίνεται αμοιβαίως αποδεκτό από τα συμβαλλόμενα μέρη ότι αποτελεί απαραίτητη, βασική και ουσιώδη συμφωνηθείσα ιδιότητα του άνω μισθίου ακινήτου, χωρίς την οποία καθίσταται άνευ αντικειμένου η παρούσα μίσθωση, η λήψη ή/και στη συνέχεια η ύπαρξη και διατήρηση καθ' όλη την χρονική διάρκεια της μισθώσεως όλων των απαιτουμένων αδειών και προϋποθέσεων για την ύπαρξη και λειτουργία του παραπάνω πρατηρίου πωλήσεως υγρών καυσίμων. ... 16. Ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος καθ' όλη την διάρκεια της μισθωτικής περιόδου να υπογράφει οποιοδήποτε έγγραφο είναι απαραίτητο για την ανανέωση και παράταση των αδειών λειτουργίας του πρατηρίου πωλήσεως υγρών καυσίμων, σύμφωνα με τις εκάστοτε απαιτήσεις της Νομοθεσίας εφόσον υποδειχθεί και προσκομισθεί από το μισθωτή ή από ειδικώς προς τούτο από αυτόν εξουσιοδοτημένο άτομο και μάλιστα μέσα σε 5 ημέρες από την προσκομιδή και επίδοση του. 17. ... 18. Επίσης, με το παρόν συμφωνητικό ο εκμισθωτής παρέχει ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα προς τον μισθωτή όπως αυτός ή εξουσιοδοτημένο από αυτόν πρόσωπο, τον εκπροσωπεί ενώπιον κάθε Αρχής Δημοσίας Υπηρεσίας και υπογράφει και υποβάλλει προς αυτόν για λογαριασμό του κάθε έγγραφο, το οποίο είναι απαραίτητο για την χορήγηση ή ανανέωση των παραπάνω αδειών ως και για οποιαδήποτε άδεια χρειαστεί να υποβληθεί ώστε να επέλθουν τυχόν ανακατασκευές που ο μισθωτής κρίνει αναγκαίες για το πρατήριο. 19. ... 20. Για οποιαδήποτε διένεξη ή διαφορά προκύψει μεταξύ τους τα συμβαλλόμενα μέρη ορίζουν αρμόδια τα δικαστήρια των Αθηνών. 21. Οποιαδήποτε τροποποίηση του παρόντος συμφωνητικού γίνεται δεκτό ότι, θα είναι, ισχυρά μόνο εφ' όσον πρόκυπτε, εγγράφως. 22. Έκτοτε και καθ' όλη τη διάρκεια της συμφωνημένης μίσθωσης που ήταν ορισμένου χρόνου και έληγε στις 1/11/2018, το εν λόγω μίσθιο χρησιμοποιήθηκε από την μισθώτρια ως κατάστημα διάθεσης υγρών καυσίμων, πλυντήριο και λπταντήριο οχημάτων και κατάστημα διάθεσης προϊόντων.

Ωστόσο, κατά την λήξη της μίσθωσης στις 1/11/2018, η εναγομένη αρνήθηκε να αποδώσει το μίσθιο εξακολουθώντας να κάνει παράνομα χρήση αυτού και να λειτουργεί το πρατήριο της μέχρι και το χρόνο συζήτησης της υπό κρίση αγωγής (19-12-2018). Ειδικότερα, ήδη πριν από τη λήξη της μίσθωσης, ο ενάγων είχε μεριμνήσει να αποστείλει στην εναγομένη την από 5-6-2018 εξώδικη δήλωση του, κοινοποιηθείσα στην τελευταία στις 8-6-2018 που είχε το εξής επί λέξει περιεχόμενο: "Όπως γνωρίζετε, έχουμε συνάψει το από 1-11-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, σύμφωνα με το οποίο σας έχω εκμισθώσει ένα οικόπεδο επιφάνειας 3.148 τ.μ. με τα επ' αυτού κτίσματα, ήτοι ένα κατάστημα επιφανείας 51,70 τ.μ., ένα πλυντήριο - λιπαντήριο επιφανείας 76,80 τ.μ. και μία αποθήκη επιφανείας 19,00 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στην Ο Ν. Μεσσηνίας. Σύμφωνα με το άρθρο 4 του προαναφερομένου μισθωτηρίου, η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε 12ετής, αρχόμενη την 1-11-2006 και λήγουσα την 1η-11-2018. Υποχρεούστε δε, μετά την λήξη της μίσθωσης να μου παραδώσετε άμεσα το μίσθιο, δεδομένου ότι έχουμε συμφωνήσει ρητά ότι απαγορεύετε οιαδήποτε σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης. Δια τους παρούσης μου, ΣΑΣ ΔΗΛΩΝΩ ότι δεν επιθυμώ την ανανέωση ή την παράταση της από 1-11-2006 μίσθωσης με τους ίδιους όρους και συμφωνίες και ΣΑΣ ΚΑΛΩ όπως μέχρι τις 31-8-2018, να επαναδιαπραγματευθούμε τους όρους της μίσθωσης, στην περίπτωση που θέλετε να μισθώσετε εκ νέου το μίσθιο για μετά την 1η-11-2018. Σε αντίθετη περίπτωση, εάν για οιαδήποτε λόγο δεν προβούμε σε έγγραφη συμφωνία για παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης, σας καλώ μέχρι και την 1η-11-2018 να μου έχετε παραδώσει παντελώς ελεύθερη την χρήση του μισθίου καθώς και τα κλειδιά αυτού". Στο ανωτέρω εξώδικο είναι σαφής και εκπεφρασμένη η βούληση του ενάγοντος να λήξει η ένδικη μίσθωση κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο (1η-11-2018), εφόσον δε, υπάρξουν διαπραγματεύσεις για νέα επιγενόμενη σύμβαση μίσθωσης με άλλους όρους, αυτές θα πρέπει να έχουν ξεκινήσει μέχρι τις ..4-8-2018 και να έχουν ολοκληρωθεί και καταλήξει σε έγγραφη συμφωνία μέχρι την 1η-11-2018, άλλως κατά την ίδια αυτή ημερομηνία θα πρέπει να του αποδοθεί το μίσθιο. Καθόσον η εναγομένη επιθυμούσε να παραμείνει στο μίσθιο, πράγματι ξεκίνησαν κάποιες διαπραγματεύσεις που μέχρι τις 16-10-2016 δεν είχαν ολοκληρωθεί, με αποτέλεσμα να αποσταλεί στις 16-10-2016 ηλεκτρονική επιστολή (e-mail) από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του ενάγοντος στην πληρεξούσια δικηγόρο της εναγομένης με το εξής επί λέξει περιεχόμενο: "Σε συνέχεια τηλεφωνικής μας επικοινωνίας σχετικά με το πρατήριο του ξάδερφου μου στην Ο. Μεσσηνίας, θα ήθελα να σάς ενημερώσω ότι μίλησα εγώ με τον κ. ... και είπαμε να σάς στείλω ένα σχέδιο της σύμβασης για την παράταση της μίσθωσης ούτως, ώστε να το προωθήσετε σε αυτόν και στον κ. ... για να καταλήξουμε. Ο εντολέας μου επιθυμεί η παράταση να γίνει μέχρι και 31.1.2019", το δε απεσταλμένο σχέδιο της προτεινόμενης σύμβασης είχε ως εξής: " Στην Αθήνα, σήμερα την .... μεταξύ αφενός της εταιρείας ... στο εξής καλούμενη ως «μισθώτρια» και αφετέρου του ..., στο εξής καλούμενος ως «εκμισθωτής» Συμφωνήθηκαν και έγιναν αμοιβαίως αποδεκτά τα κάτωθι: 1) Μεταξύ της ανωτέρω μισθώτριας εταιρείας και του εκμισθωτή έχει συναφθεί η από 16.11.2006 σύμβαση μίσθωσης που αφορά σε μίσθιο κατάστημα (πρατήριο υγρών καυσίμων) στην περιοχή της Ο Μεσσηνίας, όπως αυτό ειδικότερα περιγράφεται στην ως άνω και από 16.11.2006 σύμβαση μίσθωσης και στο προσαρτημένο σε αυτή από 19.10.2006 τοπογραφικό διάγραμμα του τοπογράφου μηχανικού, ..., έναντι μισθώματος 2.638,95€ (συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου) όπως αυτό έχει σήμερα διαμορφωθεί. Η μίσθωση αυτή συμφωνήθηκε για δώδεκα έτη, αρχόμενη από 1.11.2006 και λήγουσα την 1.11.2018. 2) Σήμερα, άπαντα τα συμβαλλόμενα μέρη, στο πλαίσιο της καλής μέχρι σήμερα συνεργασίας τους και προς εξυπηρέτηση της απεγκατάστασης της μισθώτριας εταιρείας συμφωνούν να παραταθεί η διάρκεια της ανωτέρω και από 16.11.2006 μίσθωσης αυστηρά και μόνον μέχρι και την 31.1.2019, χωρίς να επέλθει καμία άλλη αλλαγή στους όρους και της ειδικότερες συμφωνίες της εν λόγω μίσθωσης. Ούτως, μετά την σύναψη της παρούσης η μισθώτρια εταιρεία υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή την 1.2.2019 με τους όρους που αναφέρει η από 16.11.2006 μίσθωση που έχουν συνάψει μεταξύ τους. Αυτονόητο είναι ότι η παρούσα σύμβαση δεν αποτελεί ανανέωση της παλιάς σύμβασης ή νέα σύμβαση και ότι η μισθώτρια οφείλει να καταβάλει το μίσθωμα που καταβάλλει σήμερα μέχρι και την 31.1.2019 με την προβλεπόμενη αναπροσαρμογή. 3) Την 1.2.2019 και εφόσον δεν υπάρχει άλλη έγγραφη συμφωνία των μερών, η μισθώτρια οφείλει να παραδώσει το μίσθιο στο μισθωτή και μετά την ημερομηνία αυτή (1.2.2019) θα οφείλει να καταβάλει στους εκμισθωτές πέραν από την εκ του νόμου προβλεπόμενη αποζημίωση χρήσης και ποινική ρήτρα διακοσίων ευρώ (200€) για κάθε μέρα καθυστέρησης παράδοσης του μισθίου". Ούτε από το περιεχόμενο της ως άνω ηλεκτρονικής επιστολής, ούτε από κάποιο άλλο αποδεικτικό μέσο προέκυψε κάποια μεταστροφή στη βούληση του ενάγοντος, όπως αυτή είχε εκφραστεί στην παραπάνω από 5-6-2018 εξώδικη δήλωση του, σχετικά με το ζήτημα του ότι η όποια διαπραγμάτευση με την εναγομένη θα έπρεπε να καταλήξει σε έγγραφη συμφωνία μέχρι την 1η-11-2018. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι μέχρι την παραπάνω καταληκτική ημερομηνία (1η-11-2018) η εναγομένη ουδεμία απάντηση απέστειλε, ούτε βέβαια υπέγραψε το παραπάνω σχέδιο σύμβασης που προτάθηκε από τον ενάγοντα. Έτσι η ένδικη σύμβαση πράγματι έληξε την 1η-11-2018, αφού καμία συμφωνία παράτασης αυτής δεν αποδείχθηκε ότι έλαβε χώρα απορριπτόμενης της σχετικής ένστασης της εναγομένης ως ουσία αβάσιμης. Σημειώνεται ότι η λήξη της εμπορικής μίσθωσης επέρχεται αυτοδικαίως, με τη συμπλήρωση της νόμιμης (ή συμβατικής εφόσον είναι μεγαλύτερη της νόμιμης) διαρκείας της, οπότε και ο εκμισθωτής αποκτά την αξίωση προς απόδοση του μισθίου, κατά το άρθρο 599 ΑΚ (βλ. Χαράλαμπο Παπαδάκη, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων, έκδ. 2016, αριθ. περιθωρ. 238, σελ. 133). Σε μεταγενέστερο χρόνο, και δη στις 7-11-2018, ήτοι ενώ είχε λήξει ο χρόνος τόσο της μίσθωσης, όσο και ο χρόνος που είχε θέσει ο ενάγων για την ολοκλήρωση των διαπραγματεύσεων με την εναγομένη, η πληρεξούσια δικηγόρος της τελευταίας έστειλε ηλεκτρονική επιστολή (e-mail) στον πληρεξούσιο δικηγόρο του ενάγοντος, με το εξής περιεχόμενο " Σε συνέχεια των συζητήσεων μας, σας επισυνάπτω στο παρόν το συμφωνητικό που μας είχατε προωθήσει με παρατηρήσεις από πλευράς της εταιρείας μας. Παρακαλώ να επικοινωνήσετε με τον εντολέα σας και να μας ενημερώσετε για να προχωρήσουμε", οι δε παρατηρήσεις της εναγομένης διαφοροποιούσαν ουσιωδώς το προτεινόμενο σχέδιο του ενάγοντος, καθόσον όχι μόνον διαφωνούσε στην αύξηση της ποινικής ρήτρας από τα 100 ευρώ στα 200 ευρώ αλλά επιπλέον πρότεινε να ενσωματωθεί και το παρακάτω περιεχόμενο για να επιτευχθεί νέα συμφωνία "Εντός του εν λόγω χρονικού διαστήματος της παράτασης η μισθώτρια θα προβεί στις ενέργειες που είναι απαραίτητες για την αποξήλωση και απομάκρυνση του κινητού εξοπλισμού ιδιοκτησίας της που είναι εγκατεστημένος ή τοποθετημένος στο πρατήριο (στέγαστρο, δεξαμενές, αντλίες κ.λπ.). Ο εκμισθωτής θα συμπράττει, όπως είναι αναγκαίο, στην έκδοση των τυχόν απαραίτητων για τον ανωτέρω σκοπό αδειών ή εγκρίσεων υπογράφοντας κάθε απαραίτητο έγγραφο. Μετά την παρέλευση του χρονικού διαστήματος της παράτασης που συμφωνείται με την παρούσα, η μισθώτρια εταιρεία υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή την 1.2.2019 με τους όρους που αναφέρει η από 16.11.2006 μίσθωση που έχουν συνάψει μεταξύ τους. Σε περίπτωση, όμως, που χωρίς υπαιτιότητα της μισθώτριας δεν έχει καταστεί εφικτή n έκδοση των τυχόν απαραίτητων αδειών ή εγκρίσεων για την αποξήλωση των κινητών ιδιοκτησίας της, τότε τα μέρη συμφωνούν να επαναδιαπραγματευθούν καλή τη πίστει μία νέα παράταση της μίσθωσης για τον χρόνο που είναι απαραίτητος". Η παραπάνω απάντηση της πληρεξούσιας δικηγόρου της εναγομένης όχι μόνον δεν επηρεάζει την λήξη της ένδικης σύμβασης, αλλά καταδεικνύει επιπλέον ότι οι απόψεις του ενάγοντος και της εναγομένης ουδέποτε είχαν συγκλίνει προκειμένου να γίνει λόγος για παράταση της ένδικης σύμβασης διαρκούσης της ένδικης μίσθωσης, ούτε βέβαια μπορεί να γίνει λόγος για επιγενόμενη "άτυπη" συμφωνία - μετά τη λήξη της μίσθωσης - περί απόδοσης του μισθίου στις 31-1-2019, αφού άμεσα αντέδρασε ο ενάγων στην από 7-11-2018 ηλεκτρονική επιστολή της εναγομένης επιδίδοντας της την υπό κρίση αγωγή (βλ. την υπ' αρ. . Β/ 15-11-2018 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας με έδρα το Πρωτοδικείο Αθηνών ...). Ως εκ περισσού σημειώνεται επίσης, ότι καμία συμφωνία μεταξύ των διαδίκων δεν αποδείχθηκε να υπήρξε περί τροπής της ένδικης σύμβασης από ορισμένου σε αορίστου χρόνου. Κατόπιν τούτων θα πρέπει να υποχρεωθεί η εναγομένη και οποιοσδήποτε τρίτος έλκει δικαιώματα από αυτήν να αποδώσει στον ενάγοντα την χρήση του παραπάνω μισθίου του λόγω της λήξης της μίσθωσης στις 1-11-2018 με την πάροδο δωδεκαετίας. Η δε ένσταση επισχέσεως της εναγομένης πρέπει να απορριφθεί ως ουσία αβάσιμη. Τούτο διότι ουδόλως αποδείχθηκε η ύπαρξη πολεοδομικών αυθαιρεσιών στο μίσθιο ακίνητο (αυθαιρεσίες τις οποίες άλλωστε ουδόλως προσδιόρισε με συγκεκριμένο τρόπο η εναγομένη) ώστε, κατά τον ισχυρισμό της τελευταίας, να πρέπει να αρθούν προκειμένου να καταστεί εφικτό για την ίδια να απεγκαταστήσει και να παραλάβει το στέγαστρο της και τις δύο δεξαμενές της. Σημειώνεται ότι ο ενάγων δεν προέβαλε δικά του δικαιώματα επί των ανωτέρω στεγάστρου και δεξαμενών. Περαιτέρω, η εναγομένη ουδέποτε μέχρι τη συζήτηση στο ακροατήριο είχε ζητήσει από τον ενάγοντα να συμπράξει ή να αιτηθεί άδεια κατεδάφισης του παραπάνω στεγάστρου, ενώ για την απεγκατάσταση των δύο δεξαμενών (ως προς τις οποίες δεν έγινε καν επίκληση τι είδους ήταν, ιδίως αν ήταν υπόγειες) δεν προέκυψε η ανάγκη έκδοσης σχετικής πολεοδομικής άδειας (σε αντίθεση με την περίπτωση της εγκατάστασης υπόγειων δεξαμενών για την οποία απαιτείται, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 4 του Ν. 4067/2012, πολεοδομική άδεια). Εξάλλου, η επίσχεση υποχρέωσης, όπως ήδη εκτέθηκε στη νομική σκέψη της παρούσας, πρέπει να αποκλειστεί όταν από την συναλλακτική καλή πίστη επιβάλλεται η εκπλήρωση της αξίωσης να γίνει πριν από την εκπλήρωση της ανταξίωσης. Εν προκειμένω δε, που ο ενάγων άσκησε χωρίς καμία χρονοτριβή όλα του τα δικαιώματα προκειμένου να επιτύχει την έγκαιρη απόδοση του μισθίου του, ο δε εναγόμενος ουδέποτε μέχρι τη συζήτηση στο ακροατήριο είχε ζητήσει από τον ενάγοντα να συμπράξει ή να αιτηθεί άδεια κατεδάφισης του παραπάνω στεγάστρου σε συνδυασμό και με το γεγονός ότι μία τέτοια πολεοδομική άδεια είναι χρονοβόρα, ο δε ενάγων δεν προβάλλει δικά του δικαιώματα επί των ανωτέρω στεγάστρου και δεξαμενών, ούτε αρνείται τη σύμπραξη του στην έκδοση μιας τέτοιας άδειας, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι από τη συναλλακτική καλή πίστη επιβάλλεται στη συγκεκριμένη περίπτωση να εκπληρωθεί η αξίωση του ενάγοντος περί απόδοσης του μισθίου του, παραπάνω κατασκευασμάτων.

Εξάλλου, το δικαίωμα αφαίρεσης κατασκευασμάτων από τον μισθωτή και η αντίστοιχη υποχρέωση ανοχής από τον εκμισθωτή, υπάρχουν και μετά την απόδοση του μισθίου, με αποτέλεσμα η διαταχθείσα με την παρούσα απόφαση απόδοση να μην στερεί την εναγομένη από το δικαίωμα της να αφαιρέσει τα παραπάνω κατασκευάσματα και μετά την απόδοση του μισθίου. Περαιτέρω, στον υπ' αρ. 4 όρο της προαναφερόμενης μισθωτικής σύμβασης, όπως ήδη αναφέρθηκε, προβλέφθηκε ότι: Ή παρούσα μίσθωση είναι ισχυρή και δεσμευτική για τα συμβαλλόμενα μέρη από την ημερομηνία υπογραφής του παρόντος. Η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης συμφωνείται 12 (δώδεκα) ετών, αρχομένη την 01/11/2006 και λήγουσα την 1/11/2018. Μετά την λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται απροφάσιστα και χωρίς όχληση να παραδώσει αμέσως το μίσθιο στον εκμισθωτή. Σιωπηρή αναμίσθωση ή παράταση του χρόνου διαρκείας της μίσθωσης αποκλείεται και δεν δύναται να θεωρηθεί σαν τέτοια η για οποιοδήποτε λόγο παραμονή του μισθωτή στη χρήση του μισθίου μετά την παρέλευση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης. Η μη συμμόρφωση του "μισθωτή" προς την υποχρέωση του αυτή, θα συνεπάγεται την κατάπτωση σε βάρος του ποινικής ρήτρας ανερχόμενης στο ποσό των ΕΥΡΩ (100) για κάθε ημέρα παράβασης πέραν του αναλογούντος μισθώματος". Καθόσον εν προκειμένω αποδείχθηκε ότι η εναγομένη παρακράτησε το μίσθιο παράνομα, ήτοι χωρίς δικαίωμα από το νόμο, τη σύμβαση ή δικαστική απόφαση, μετά το χρόνο λήξης της μίσθωσης, κατέπεσε σε βάρος της η ποινική ρήτρα που αναφέρεται στον υπ' αρ. 4 όρο της ως άνω σύμβασης, οπότε, ο ενάγων δικαιούται για κάθε ημέρα από 2-11-2018 έως και την συζήτηση της αγωγής το ποσό των 100 ευρώ νομιμοτόκως από την επίδοση της αγωγής, και συνολικά το ποσό των (48 ημέρες Χ 100 ευρώ=) 4.800 ευρώ, καθόσον το ποσό αυτό αποτελεί το συμφωνημένο με την εναγομένη ποσό ποινικής ρήτρας που προβλέπεται στην άνω σύμβαση μίσθωσης για κάθε μέρα παράνομης παρακράτησης του μισθίου μετά το χρόνο λήξης της μίσθωσης.

Από το ποσό αυτό όμως θα πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των 47,85 ευρώ δηλαδή το χαρτόσημο 1,8% που αποδείχθηκε ότι καταβλήθηκε από την εναγομένη στον ενάγοντα για τον μήνα Δεκέμβριο 2018 την 5/12/2018, αφού αυτό το κατέβαλε η ίδια αχρεωστήτως, δεδομένου ότι κατά τον Δεκέμβριο του 2018 όφειλε αποζημίωση χρήσης η οποία δεν βαρύνεται με τέλος χαρτοσήμου, κατ' αποδοχή ως ουσία βάσιμης της σχετικής ένστασης συμψηφισμού στο μέτρο που αυτή έχει κριθεί νόμιμη. Κατόπιν αυτών θα πρέπει η υπό κρίση αγωγή να γίνει εν μέρει δεκτή ως ουσία βάσιμη και α) να υποχρεωθεί η εναγομένη και οποιοσδήποτε τρίτος έλκει δικαιώματα από αυτήν να αποδώσει στον ενάγοντα την χρήση του παραπάνω μισθίου του, ήτοι της κτιριακής εγκατάστασης πρατηρίου διαθέσεως υγρών καυσίμων που περιλαμβάνει: Κατάστημα πωλήσεων 51,70 τ.μ. Πλυντήριο - λιπαντήριο 76,80 τ.μ., Αποθήκη 19,00 τ.μ., το οποίο βρίσκεται σε οικόπεδο εκτάσεως 3,148 τ.μ., κείμενο στην Ο Ν. Μεσσηνίας και επί της Ε.Ο. Καλού Νερού - Τσακώνας, β) αναγνωρίζει την υποχρέωση της εναγομένης να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των (4.800 ευρώ - 47,85 ευρώ=) 4.752,15 ευρώ, νομιμοτόκως από την επομένη ημέρα από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την ολοσχερή εξόφληση. Επίσης, θα πρέπει η απόφαση να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή ως προς την ανωτέρω καταψηφιστική της διάταξη περί απόδοσης του μισθίου, διότι καθυστέρηση εκτέλεσης της θα προκαλέσει σημαντική ζημία στον ενάγοντα και να καταδικαστεί η εναγομένη στην καταβολή των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος στο σύνολο τους, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας, καθόσον το μέρος που απορρίφθηκε από την αγωγή του ενάγοντος είναι ελάχιστο και δεν έδωσε αφορμή αυτός για να αυξηθούν τα έξοδα (άρθρο 178 παρ. 2 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ κατ' αντιμωλία τους διαδίκους.

ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγομένη και οποιονδήποτε τρίτο έλκει δικαιώματα από αυτήν να αποδώσει στον ενάγοντα την χρήση του μισθίου του, ήτοι της κτιριακής εγκατάστασης πρατηρίου διαθέσεως υγρών καυσίμων που περιλαμβάνει: Κατάστημα πωλήσεων 51,70 τ.μ. Πλυντήριο - λιπαντήριο 76,80 τ.μ. Αποθήκη 19,00 τ.μ., βρίσκεται σε οικόπεδο εκτάσεως 3.148 τ.μ., κείμενο στην Ο Ν. Μεσσηνίας και επί της Ε.Ο. Καλού Νερού - Τσακώνας.

ΚΗΡΥΣΣΕΙ την προηγούμενη διάταξη προσωρινά εκτελεστή.

ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ την υποχρέωση της εναγομένης να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των (4.752,15 ευρώ) τεσσάρων χιλιάδων επτακοσίων πενήντα δύο ευρώ και δέκα πέντε λεπτών, νομιμοτόκως από την επομένη ημέρα από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την ολοσχερή εξόφληση.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγομένη στην καταβολή των δικαστικών εξόδων του ενάγοντος, τα οποία ορίζονται σε [739 ευρώ] επτακόσια τριάντα εννέα ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, στο ακροατήριο του, και σε έκτακτη δημόσια αυτού συνεδρίαση, απόντων των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους, στις 3 Ιουνίου 2019.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ