ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜΠρΚοζάνης 248/2020

Επαγγελματική μίσθωση - Αναπροσαρμογή μισθώματος - Λήξη επικαρπίας κατά τη διάρκεια της μίσθωσης - Απαλλαγή καταβολής ποσοστού μισθώματος λόγω κορωνοϊού COVID-19 -.

Συμβατική και νόμιμη αναπροσαρμογή του μισθώματος επαγγελματικής μίσθωσης. Προσδιορισμός αντικειμενικής αξίας μίσθιων ακινήτων. Στοιχεία αγωγής. Λήξη της επικαρπίας κατά τη διάρκεια της μισθώσεως που κατάρτισε ο επικαρπωτής του μισθίου. Εκ του νόμου υπεισέλευση του ψιλού κυρίου στη μισθωτική σχέση, ο οποίος αποκτά όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση στην έκταση που τα είχε ο εκμισθωτής. Σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων εκμισθωτών ο καθένας από αυτούς δικαιούται να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού μίσθιου πράγματος. Το δικαστήριο δεν δύναται να επιδικάσει κάτι διαφορετικό από αυτό που ζητήθηκε. Μεταβολή των συνθηκών. Η προβολή του δικαιώματος των άρθρων 388 και 288 ΑΚ με ένσταση δεν επιτρέπεται προς διάπλαση έννομης κατάστασης για το μέλλον. Έκτακτα μέτρα σχετιζόμενα με τον κορωνοϊό COVID-19. Απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος κατά τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο ή Ιούνιο 2020. Ένσταση περί αναπροσαρμογής του μισθώματος. Απόρριψη σχετικού ισχυρισμού. Δεν επιτρέπεται να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με προβολή διαπλαστικής ένστασης, η οποία θα μπορούσε να αναπτύξει την ενέργειά της μόνο στην περίπτωση που γινόταν δεκτό ότι επιτρέπεται η δικαστική επιδίωξη μελλοντικών μισθωμάτων για χρόνο μετά τη συζήτηση της αγωγής, το οποίο δεν επιτρέπεται. Το άρθρο 69 ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση καταβολής μελλοντικών μισθωμάτων, αφού η οφειλή τους εξαρτάται από την αντιπαροχή. Η ύπαρξη συμβατικού όρου περί αναπροσαρμογής του μισθώματος έχει ως έννομο παρακολούθημα την έλλειψη νόμιμου περιθωρίου αναπροσαρμογής της κατά το άρθρο 7 παρ. 2 του π.δ. επιδιωκόμενης αναπροσαρμογής του στο 6% της αντικειμενικής του όλου μισθίου ακινήτου αξίας.

Αριθμός 248/2020

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΚΟΖΑΝΗΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από την Δικαστή ʼννα Δεληανδρέου, Πρωτοδίκη, η οποία ορίσθηκε από την Πρόεδρο του Πρωτοδικείου και από την γραμματέα Δέσποινα Ντιό.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριο του στις 10-9-2020, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ :

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ: …, ΑΦΜ ., συζύγου …, κατοίκου Γλυφάδας Αθήνας επί της οδού ., που παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου της Κωνσταντίνου Νικολαρόπουλου, δικηγόρο του Δ.Σ. Αθηνών (ΑΜΔΣΑ 33084), ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «… ΚΑΙ ΣΙΑ Ο.Ε» με έδρα την Κοζάνη …, ΑΦΜ . Αριθ. ΓΕΜΗ … όπως νόμιμα εκπροσωπείται, που παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Απόστολου Γράβα, Δ.Σ. Κοζάνης, ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

Η ενάγουσα ζήτησε να γίνει δεκτή η από 26-3-2019 αγωγή, που απευθύνεται προς το Δικαστήριο αυτό (αριθ.εκθ.καταθ../2019), για την οποία ορίσθηκε αρχικά η δικάσιμος της 19-3-2020 κατά την οποία η συζήτηση ματαιώθηκε λόγω αναστολής εργασιών των δικαστηρίων όλης της Χώρας, σύμφωνα με την υπ' αριθμ. ΔΙα/ΓΠ.οικ. 17734 ΚΥΑ (ΦΕΚ Β' 833/12.03.2020) για προληπτικούς λόγους δημόσιας υγείας, κατά τα αναφερόμενα στην από 12.3.2020 γνώμη της Εθνικής Επιτροπής Προστασίας Δημόσιας Υγείας έναντι του κορωνοϊού COVID-19. Με την υπ' αριθμ. ./2020 Πράξη της Προέδρου του Πρωτοδικείου, ορίστηκε εν συνεχεία η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμος προς συζήτηση της υπόθεσης και γράφτηκε στο οικείο πινάκιο.

Κατά την εκφώνηση της υπόθεσης από τη σειρά του σχετικού εκθέματος και κατά τη συζήτηση της, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά, όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους, τις οποίες ανέπτυξαν και προφορικά.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 1 του π.δ/τος 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων", το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που καθορίζεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή προσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για το χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση) για τον οποίο δεν είχε προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Εκ των ανωτέρω συνάγεται ότι το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους κατά τη σύναψη της σύμβασης, ότι ο νόμος επιτρέπει και θεωρεί ισχυρή την συμβατική αναπροσαρμογή του, ότι είναι νόμιμη οποιαδήποτε συμφωνία αναπροσαρμογής (ανά έτος, διετία, τριετία, εξάμηνο κλπ.), ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ορίσουν αναπροσαρμογή σε συγκεκριμένο ποσό ή σε ποσοστό ορισμένο (βλ. ΑΠ 1472/96 Δ/νη 36.607) ή οριστό, και ότι αν υπάρχει συμφωνία για τον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 7-10 π.δ. 34/95 (και συνεπώς και η § 5 άρθ. 7 που ορίζει ότι: «το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή»), τα οποία καθορίζουν τον τρόπο αναπροσαρμογής σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική συμφωνία ή η συμφωνία αυτή είναι άκυρη (βλ. 7 § 2 π.δ. 34/95). Επομένως, στην περίπτωση ύπαρξης συμφωνίας αναπροσαρμογής ο καθορισμός του μισθώματος γίνεται με βάση την ισχύουσα συμφωνία των συμβαλλομένων (βλ. ΕφΑθ 1327/2008, ΝΟΜΟΣ, ΕΑ 617/1995 Δ/νη 36.1281,1. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας εκδ. Β" §§ 102, 103, σελ. 273, 274, 275) σύμφωνα με την οποία γίνεται και η καταβολή του αναπροσαρμοζόμενου μισθώματος (βλ. Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορ. Μισθώσεων Τομ. ΑΛαρ. 1752,1753 σελ. 514). Σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι η συμφωνία των μερών, ότι το μίσθωμα θα αυξομειώνεται κατά τακτά χρονικά διαστήματα και κατά ορισμένο ποσό ή ποσοστό. Για σταδιακή αναπροσαρμογή πρόκειται και όταν η αυξομείωση του μισθώματος συντελείται με την αναγραφή ορισμένου χρηματικού ποσού ανά στάδιο, η οποία μάλιστα είναι σαφώς ποσοστιαία, αφού η ποσοτική διαφορά του μισθώματος του ενός σταδίου από το προηγούμενο υπολογίζονται με βάση συγκεκριμένο σταθερό ποσοστό αναπροσαρμογής (ΑΠ 521/2011, ΝΟΜΟΣ). Κατά τη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 2 του ιδίου Π.Δ., σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του 4%, ενώ για τις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού το ποσοστό αυτό (6% και 4%, αντίστοιχα) υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση, οι οποίοι και πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι, σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία για αναπροσαρμογή του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η πρώτη αναπροσαρμογή (δηλαδή σε ποσοστό 6% ή 4%, αντίστοιχα, επί των παραπάνω προσδιοριζόμενων αξιών) γίνεται με δεδομένα αντικειμενικά και μετά πάροδο διετίας, η οποία υπολογίζεται από το χρόνο που άρχισε να ισχύει η μίσθωση, ήτοι από την έναρξη της λειτουργίας της και όχι από το χρόνο που αυτή καταρτίστηκε (ΟλΑΠ 31/1996,12/1994). Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ο νόμος δίδει προβάδισμα στην ιδιωτική βούληση και ότι οι συμβαλλόμενοι έχουν πλήρη ελευθερία ως προς το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, ως προς το περιεχόμενο της και το ύψοςτου κατ' αναπροσαρμογή μισθώματος, ως προς τη χρονική διάρκεια της σχετικής λειτουργίας, αφού λειτουργεί πλήρως η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΠ 996/2011, ΝΟΜΟΣ). Προκύπτει, επίσης, ότι το μίσθωμα που θα προκύψει, κατ' εφαρμογή των στοιχείων εξειδίκευσης που εισάγει το άρθρο 8 (αλλά και το άρθρο 9) του π.δ/τος 34/1995, γίνεται απαιτητό από την κοινοποίηση σχετικής έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή (άρθρο 7 παρ. 5 του ίδιου π.δ/τος), ο οποίος, αν βραδύνει να τη γνωστοποιήσει στο μισθωτή, υφίσταται την οικονομική απώλεια που αντιστοιχεί στο χρόνο της καθυστέρησης του (ΑΠ 1256/2007, ΑΠ 349/2006, ΝΟΜΟΣ). Επομένως, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν, το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται αυτόματα από την πιο πάνω χρονική στιγμή και ο εκμισθωτής, με την έγγραφη όχληση, μπορεί να ζητήσει το μίσθωμα στο ύψος που έχει αναπροσαρμοστεί αυτόματα και, στη συνέχεια, με τις ετήσιες αυξήσεις όπως προβλέπεται στην παράγραφο 3 του άρθρου 7 του π.δ/τος 34/1995, στην οποία αρκεί να αναφέρεται το ποσό του μισθώματος, το οποίο ο εκμισθωτής επιδιώκει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, χωρίς να απαιτείται περαιτέρω να παρατίθενται στην εξώδικη αυτή όχληση οι διάφοροι συντελεστές ούτε ο τρόπος υπολογισμού, με αυτούς, του μισθώματος, αφού αυτά είναι δεδομένα από την ως άνω διάταξη (ΑΠ 1675/2001, ΝΟΜΟΣ). Η σταδιακή αυτή αναπροσαρμογή ισχύει και για το χρόνο της αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης, εκτός αν αυτή έχει αποκλειστεί συμβατικά ή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα (πρβλ., για τον συμβατικό όρο σταδιακής αναπροσαρμογής, ΑΠ Ολομ. 9/1992, ΑΠ 314/2013, ΑΠ 736/2012, ΑΠ 521/2011, ΑΠ 1620/2010). Για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των μίσθιων ακινήτων που υπάγονται στις εν λόγω διατάξεις λαμβάνεται υπόψη, κατ1 άρθρ. 8 παρ. 1 του ίδιου π.δ/τος, η τιμή ζώνης και οι λοιποί αναφερόμενοι σ' αυτές συντελεστές, όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που έχουν εκδοθεί με βάση το άρθρ. 41 του ν. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 14 του ν. 1473/1984. Κρίσιμος χρόνος για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας είναι εκείνος της συντέλεσης της αναπροσαρμογής, δηλαδή το νέο μίσθωμα υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ισχύουν κατά το χρόνο παρόδου της διετίας, ενώ μεταγενέστερες αυξομειώσεις της αξίας δεν λαμβάνονται υπόψη (ΑΠ 905/2006, ΑΠ 349/2006, ΑΠ 1082/2001). Όταν η προαναφερόμενη έγγραφη όχληση (του άρθρου 7 παρ. 5 του π.δ/τος 34/1995) γίνεται, πρώτη φορά, με τη σχετική αγωγή, η οποία ασκείται, εξαιτίας της άρνησης του μισθωτή να καταβάλει το καθοριζόμενο με αντικειμενικά κριτήρια μίσθωμα, ol συναφείς συντελεστές και ο τρόπος υπολογισμού του μισθώματος, ως στοιχεία που θεμελιώνουν το υπόψη δικαίωμα του εκμισθωτή, πρέπει να αναφέρονται στην αγωγή (ΑΠ 1675/2001, ΑΠ 575/2001, ΑΠ 915/2000, ΝΟΜΟΣ). Η αγωγή αυτή, με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί να αναγνωριστεί ότι το ύψος του μισθώματος ανέρχεται στο καθοριζόμενο από το νόμο ποσό με βάση την αντικειμενική αξία του μισθίου και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής να του καταβάλει τα αναπροσαρμοζόμενα και οφευλόμενα από την όχληση μισθώματα, είναι αναγνωριστική και καταψηφιστική ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα, και όχι διαπλαστική, αφού με το νέο σύστημα νόμιμης αναπροσαρμογής που εισήγαγε ο νόμος 2041/1992 (άρθρ. 1 αυτού που αναδιατυπώθηκε με το άρθρ. 71 παρ. 1 του ν. 2065/1992 και που περιλήφθηκε στο άρθρο 7 παρ. 2 π.δ. 34/1995) δεν γίνεται από το δικαστήριο διάπλαση της έννομης μισθωτικής σχέσης ως προς το μίσθωμα αλλά αυτό αναπροσαρμόζεται αυτοδίκαια από το νόμο με την καθιέρωση αντικειμενικών κριτηρίων (ΑΠ 1954/2017, 871/2003, πρβλ. ΑΠ 915/2000, ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 58 παρ. 11 ΠΔ 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 παρ. 13 περ. α’ Ν. 2741/1999, ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, με βάση τον οποίο προσδιορίζεται η νόμιμη, δηλαδή η υποχρεωτική, διάρκεια της μίσθωσης, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται, χωρίς διακοπή, στο πρόσωπο του μισθωτή συνυπολογιζομένου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων, σε περίπτωση που ο εκμισθωτής ή ο μισθωτής έχει υπεισέλθει στη θέση άλλου προηγούμενου εκμισθωτή ή μισθωτή (ΑΠ 1426/2009, ΑΠ 991/2009, ΑΠ 1349/2006, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, επί μισθώσεων υπαγομένων στις ρυθμίσεις του ΠΔ 34/1995 μετά την κατάργηση με το άρθρο 3 του Ν. 1229/1982 της παρ. 1 του άρθρου 7 του κωδικοποιηθέντος Ν. 813/1978, που όριζε ότι οι διατάξεις των άρθρων 614, 618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στις μισθώσεις που υπάγονται στο Νόμο αυτό, η ρύθμιση του Κοινού Δικαίου, όσον αφορά στην τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου σε νέο κτήτορα κατά τη διάρκεια της, δεν ισχύει στις επαγγελματικές μισθώσεις, αλλά επέρχεται εκ του νόμου μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα, ο οποίος υπεισέρχεται στη μίσθωση και αποκτά τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχος του εκμισθωτής, χωρίς τις διακρίσεις του ως άνω άρθρου 614 ΑΚ. Έτσι, και στην περίπτωση που κατά τη διάρκεια εμπορικής μισθώσεως, την οποία κατάρτισε ο επικαρπωτής του μισθίου λήξει η επικαρπία, υπεισέρχεται εκ του νόμου στη μισθωτική σχέση ο ψιλός κύριος, στον οποίο επιστρέφει η επικαρπία και ο οποίος αποκτά όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από τη μίσθωση, στην έκταση που τα είχε ο εκμισθωτής, άρα και το δικαίωμα της καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος (ΑΠ 940/2018, ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, κατά γενική δικονομική αρχή που συνάγεται από τα άρθρα 69, 70, 223, 224, 269 και 281 ΚΠολΔ, ως απώτερος χρόνος, κατά τον οποίο κρίνεται η συνδρομή των στοιχείων της κτήσης και του απαιτητού του συγκεκριμένου δικαιώματος του ενάγοντος είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δηλαδή εκείνης κατά την οποία εκφωνείται η υπόθεση και αρχίζει η κατ’ ουσίαν εκδίκαση της, η διάταξη δε του άρθρου 69 ΚΠολΔ, εφαρμόζεται μόνον για την απόδοση του μισθίου και όχι για την οφευ\ή του μισθώματος, που άλλωστε εξαρτάται από την αντιπαροχή, ήτοι τη διάθεση του μισθίου κατάλληλου για τη χρήση που συμφωνήθηκε στον αντίστοιχο χρόνο (ΑΠ 639/1990, ΕλλΔνη 31.316, ΕφΑΘ 8195/1996, ΕλλΔνη 38.636 και ιδία σημ. Κ. Βαλμαντώνη κάτωθι αυτής, Κατρά: ό.π, σελ. 535). Εξάλλου, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσεως της μισθώσεως, μεταβαλλόμενης ως προς το ύψος του μισθώματος από της ασκήσεως της αγωγής. Όμως, το δικαίωμα τούτο δεν είναι αδιαίρετο κατά την κτήση ή την άσκηση του, αφού μάλιστα η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαιρετό αντικείμενο. Συνεπώς, κατά την κρατήσασα στη νομολογία άποψη σε περίπτωση υπάρξεως περισσότερων εκμισθωτών, καθένας, από αυτούς, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 480 ΑΚ, δικαιούται να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού μίσθιου πράγματος (ΑΠ 635/2018, ΑΠ 302/2014, ΑΠ 1746/2006, ΑΠ 871/2003, ΕφΘεσ 658/2018, ΕφΘεσ 1485/2017, ΕφΑθ 1650/2011, ΕφΘεσ 1787/2007, ΕφΑθ 8846/2006, αντιθ. ΑΠ 1229/2019, ΑΠ 364/2018, ΑΠ 1020/2003, ΝΟΜΟΣ, σύμφωνα με την οποία όμως ο καθένας από τους συνεκμισθωτές δικαιούται να εισπράξει μόνο την αναλογία του μισθώματος). Εξάλλου, αν υπάρχουν περισσότεροι μισθωτές ή και περισσότεροι εκμισθωτές, ο καθένας μισθωτής, αν δεν έχει συμφωνηθεί ενοχή εις ολόκληρον, υποχρεούται να καταβάλει την αναλογία του και κάθε εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει από το μισθωτή την αναλογία του (ΑΠ 526/2017, ΝΟΜΟΣ). Τέλος, με το άρθρο 106 ΚΠολΔ που ορίζει ότι "το Δικαστήριο ενεργεί μόνο ύστερα από αίτηση διαδίκου και αποφασίζει με βάση πραγματικούς ισχυρισμούς που προτείνουν και αποδεικνύουν οι διάδικοι και τις αιτήσεις που υποβάλλουν, εκτός αν ο Νόμος ορίζει διαφορετικά", κατοχυρώνονται δύο βασικές αρχές: α) η αρχή της διαθέσεως και β) η αρχή της συζητήσεως. Η αρχή της διαθέσεως ορίζει ότι η δικαστική προστασία παρέχεται μόνον αν ζητείται, στην έκταση που ζητείται και εφόσον εξακολουθεί να ζητείται από τους διαδίκους. Εξαίρεση ισχύει για ορισμένες ρητά από το Νόμο προβλεπόμενες περιπτώσεις Εκούσιας Δικαιοδοσίας (π.χ. άρθρα 826, 831 § 1, 838 § 1 κ.λπ.). Συνεπώς το δικαστήριο δεσμεύεται από τις αιτήσεις των διαδίκων, και δεν επιτρέπεται να επιδικάσει κάτι περισσότερο ή διαφορετικό απ' αυτό που ζητήθηκε ή να επιδικάσει κάτι που δεν ζητήθηκε, ούτε μπορεί να προβεί σε διάγνωση έννομης σχέσης που δεν εκτέθηκε στην αγωγή, ή να διαγνώσει έννομη σχέση κατ' ουσία διάφορη από αυτή που εκτίθεται στην αγωγή (ΕφΔωδ 303/2017, ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 516/2013 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 4863/2012, ΕφΑθ 6532/2004, Δ 2005/461, Απαλλαγάκη, ΚΠολΔ - Ερμηνεία κατ' άρθρο [4η εκδ., 2016], άρθρο 106, αριθ. 2, Μαργαρίτη, Ερμηνεία ΚΠολΔ, άρθρο 106, αριθ. 3, Κεραμέως-Κονδύλη-Νίκα, Ερμηνεία ΚΠολΔ, άρθρο 106, αριθ. 1-2).

Στην προκείμενη περίπτωση με την υπό κρίση αγωγή, κατά τη δέουσα εκτίμηση, η ενάγουσα, εκθέτει ότι έχει στην κυριότητα της, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου, ένα ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 362,56 τ.μ., ευρισκόμενο σε οικόπεδο έκτασης 518,46 τ.μ., στο με αριθμό .Ο.Τ., επί της οδού … στην Κοζάνη λόγω γονικής παροχής από τη μητέρα της …, δυνάμει του υπ' αριθμ. ./2006 συμβολαίου γονικής παροχής με παρακράτηση ισόβιας επικαρπίας υπέρ της μητέρας της της συμβολαιογράφου Αθηνών … το οποίο μεταγράφηκε νόμιμα, και του υπ' αριθμ. ./2009 συμβολαίου γονικής παροχής με παρακράτηση ισόβιας επικαρπίας υπέρ της μητέρας της της συμβολαιογράφου Αθηνών …, που μεταγράφηκε νόμιμα, αφού την 10-1-2015 απεβίωσε η μητέρα της και έτσι η επικαρπία υπέστρεψε στην κυριότητα και η ίδια κατέστη συγκυρία κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου. Ότι συγκύριος του ακινήτου, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου τυγχάνει ο αδερφός της, … (μη διάδικος). On λόγω προφορικής μισθωτικής σύμβασης, καταρτισθείσας τουλάχιστον από το έτος 2003 μεταξύ της …, μητέρας της ενάγουσας και δικαιοπαρόχου της, και της εναγόμενης, παραχωρήθηκε στην τελευταία η χρήση του προπεριγραφόμενου ακίνητου, το οποίο η εναγόμενη χρησιμοποιεί ως κέντρο διασκέδασης με ζωντανή μουσική. Ότι λόγω του θανάτου της μητέρα της η ίδια υπεισήλθε στα δικαιώματα και της υποχρεώσεις της μίσθωσης κατά το ιδανικό της μερίδιο. Ότι με την αναφερόμενη στην αγωγή από 22-6-2016 εξώδικη δήλωση, αξίωσε από την εναγομένη να της καταβάλει την νόμιμη αναπροσαρμογή του ετήσιου μισθώματος για το έτος 2016, δεδομένου ότι δεν υπήρχε μεταξύ των διαδίκων συμφωνία αναπροσαρμογής, ήτοι το ποσό των 1.000 ευρώ μηνιαίως, ως αναλογούν στο ποσοστό συγκυριότητας της, πλην όμως η εναγομένη δεν της κατέβαλε τη διαφορά μεταξύ του καταβαλλομένου μισθώματος και αυτού που προέκυπτε μετά τη νόμιμη αναπροσαρμογή του. Ότι με την από 25-6-2016 υπ' αριθμ. ./2016 αγωγή, που της επιδόθηκε την 22-8-2016, όχλησε εκ νέου την εναγομένη, ζητώντας την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος στο ποσό των 1.212,40 ευρώ, κατά το αναλογούν σε αυτή ποσοστό συγκυριότητας της, κατόπιν της νόμιμης αναπροσαρμογής του, κατ' άρθρ. 7 παρ. 2 του Π.Δ. 34/1995, και ότι έως και σήμερα το ύψος του μισθώματος, κατόπιν της νόμιμης αναπροσαρμογής, όπως αυτή προκύπτει από τον υπολογισμό ποσοστού 6% επί της αντικειμενικής αξίας του μισθίου, λόγω παρόδου διετίας από την σύναψη της μίσθωσης και ελλείψει σχετικής συμφωνίας αναπροσαρμογής, ανέρχεται στο ποσό των 1.212,40 ευρώ, δοθέντος ότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 484.960,26 ευρώ, κατόπιν υπολογισμού σύμφωνα με τους συντελεστές (τιμής ζώνης, ορόφου, εμπορικότητας κλπ.) που αναφέρονται αναλυτικώς στο συνημμένο αυτούσια στην αγωγή φύλλο υπολογισμού αξίας ακινήτου-επαγγελματικής στέγης. Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά, η ενάγουσα ζητεί, κατόπιν νομότυπου περιορισμού του αιτήματος από εν μέρει σε εν όλω αναγνωριστικό (άρθρ. 223 και 294 ΚΠολΔ), κηρυχθησομένης της απόφασης προσωρινώς εκτελεστής, να αναγνωριστεί ότι το ύψος του μισθώματος ανέρχεται από την 22-6-2016 στο συνολικό ποσό των 2.424,80 ευρώ και για το μερίδιο της στο ποσό των 1.212,40 ευρώ, να αναγνωριστεί η υποχρέωση της εναγόμενης να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 36.420,80 ευρώ, ήτοι το ποσό των 500 ευρώ ως υπόλοιπο μηνιαίου μισθώματος (ύψους 1.000 ευρώ) για τον Ιούλιο και Αύγουστο του 2016 και το ποσό των 712,40 ευρώ ως υπόλοιπο μηνιαίου μισθώματος (ύψους 1.212,40 ευρώ) για κάθε μήνα, από τον Σεπτέμβριο του 2016 έως και τον Μάρτιο του 2019, και περαιτέρω το ποσό των 1.212,40 ευρώ ως αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα για κάθε μήνα, από τον Απρίλιο του 2019 έως τον Φεβρουάριο του 2020, με το νόμιμο τόκο από την πρώτη ημέρα του επόμενου μισθωτικού μήνα από αυτόν στον οποίο όφειλε να καταβληθεί έκαστο κονδύλιο, και επικουρικώς από την επίδοση της παρούσας αγωγής και να καταδικασθεί η εναγομένη στα δικαστικά της έξοδα. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή, για το αντικείμενο της οποίας, μετά την παραδεκτή τροπή του αιτήματος σε εν όλω αναγνωριστικό, δεν απαιτείται η καταβολή τέλους δικαστικού ενσήμου (άρθρ. 7 παρ. 3 Ν. 1544/1942, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 42 παρ.1 Ν.4640/2019, ΦΕΚ Α' 190/30.11.2019), εισάγεται αρμοδίως για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, το οποίο είναι καθ' ύλην και κατά τόπον αρμόδιο (άρθρ. 14 παρ. 1 β και 2, 16 αριθμ. 1, 29 ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρ. 591, 614 αριθμ. 1 και 615 επ. ΚΠολΔ), είναι δε επαρκώς ορισμένη, παρά τα αντιθέτως υποστηριζόμενα από την εναγομένη, αφού περιέχει όλα τα απαιτούμενα κατ' άρθρο 216 ΚΠολΔ στοιχεία, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα ανωτέρω, και ειδικότερα στο δικόγραφο αναφέρονται τα κριτήρια και οι συντελεστές με βάση τους οποίους προσδιορίζεται το μίσθωμα, (τιμή ζώνης, συντελεστές παλαιότητας, ορόφου, θέσης, εμπορικότητας κ.λπ.), ήτοι, στοιχεία θεμελιωτικά του δικαιώματος της ενάγουσας, και νόμιμη, στηριζόμενη στις προδιαληφθείσες διατάξεις, καθώς και σε αυτές των άρθρων 480, 574,595,340,341ΑΚ, 7 §§ 2 και 5,8,44 του π.δ 34/1995 και 176 ΚΠολΔ, πλην του παρεπόμενου αιτήματος κήρυξης της απόφασης που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστής, το οποίο, μετά τον κατά τα άνω περιορισμό του αιτήματος, πρέπει ν' απορριφθεί ως μη νόμιμο, διότι δεν είναι νοητή η εκτέλεση αναγνωριστικής απόφασης, η οποία δεν περιέχει καταδίκη αλλά αναγνώριση εννόμου σχέσεως και της οποίας η ενέργεια εξαντλείται στο δεδικασμένο. Σημειωτέον ότι, παρά τους αντίθετους ισχυρισμούς της εναγομένης, κατά το αγωγικό δικόγραφο η ενάγουσα δεν αιτείται τη νόμιμη αναπροσαρμογή κατ' άρθρ. 7 παρ. 2 του Π.Δ. 34/1995 και περαιτέρω σταδιακή αναπροσαρμογή κατ' άρθρ. 7 παρ. 3 του Π.Δ. 34/1995, ώστε η τελευταία να απορριφθεί ως μη νόμιμη, λόγω μη παρέλευσης έτους μεταξύ του χρονικού διαστήματος από τον Αύγουστο του 2016 έως το Σεπτέμβριο του 2016, αλλά απλώς, κατά τη δέουσα εκτίμηση των ιστορούμενων στην αγωγή, περιορίζει το αίτημα της για τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο του 2016 στο αιτούμενο εξωδίκως ποσό των 1.000 ευρώ μηνιαίως, έναντι του πραγματικά, κατά τα επικαλούμενα στην αγωγή, νομίμως αναπροσαρμοζόμενου μισθώματος, του οποίου το ύψος ανέρχεται στο ποσό των 1.212,40 ευρώ. Περαιτέρω, πρέπει να σημειωθεί ότι η από 25-6-2016 υπ' αριθμ. ./2016 αγωγή, που αφορά άλλη δίκη, συνιστά για την προκείμενη δίκη εξώδικη όχληση, για την οποία δεν απαιτείται να αναφέρονται οι συναφείς συντελεστές και ο τρόπος υπολογισμού του μισθώματος, ως στοιχεία που θεμελιώνουν το υπόψη δικαίωμα του εκμισθωτή, στοιχεία που απαιτούνται, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα ανωτέρω, μόνο όταν για πρώτη φορά η όχληση λαμβάνει χώρα με την αγωγή με την οποία ανοίγει ο δικαστικός αγώνας για να αναγνωριστεί ότι επήλθε αυτοδικαίως η νόμιμη αναπροσαρμογή, σε κάθε δε περίπτωση, από την παραδεκτή επισκόπηση του δικογράφου αυτής προκύπτει ότι και σε εκείνη επισυνάπτεται αυτούσια φύλλο υπολογισμού αξίας ακινήτου-επαγγελματικής στέγης, όπου ο υπολογισμός της μισθωτικής αξίας του ακινήτου γίνεται βάσει των έκτου νόμου απαιτουμένων συναφών συντελεστών. Συνεπώς, καθ' ο μέρος κρίθηκε νόμιμη η αγωγή δέον όπως ερευνηθεί περαιτέρω και κατ' ουσίαν.

Η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, που παρέχει στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο προσήκον μέτρο ή και να αποφασίσει τη λήξη της σύμβασης, εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη, έχει ως προϋπόθεση ότι τα μέρη κατά τη σύναψη της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά στα οποία με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης, γιατί απέβλεψαν σ’ αυτά και αποτέλεσαν το βάθρο της. Στη συνέχεια, όμως, απαιτείται τα περιστατικά αυτά σε μεταγενέστερο χρόνο, να μεταβλήθηκαν, τα δε γεγονότα τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο, μη δυνάμενα να προβλεφθούν. Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά και οικονομικά και συνεπώς, τυχαία γεγονότα, που όμως συμβαίνουν συνήθως, ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν. Εάν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, όπως και εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής του (ΑΠ 207/2017, ΑΠ 763/2016, ΑΠ 850/2010, ΑΠ 1171/2004, ΕφΑθ 6682/2014 προσκομιζ.). Με την ανωτέρω διάταξη, που ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, θεσπίζεται υπέρ του οφειλέτη κανόνας αναγκαστικού δικαίου, με τον οποίο προσδιορίζεται ο τρόπος εκπλήρωσης της παροχής, κατά συνέπεια δε και το μέγεθος αυτής, όπως απαιτεί η καλή πίστη, δηλαδή η επιβαλλόμενη σε χρηστό και εχέφρονα άνθρωπο, ευθύνη στις συναλλαγές, σύμφωνα και με τα συναλλακτικά ήθη. Λειτουργεί δε ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων ρήτρα και ως διορθωτική αυτών, στις περιπτώσεις που λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, συμπεριλαμβανομένων των μεταβολών που επήλθαν μετά τη σύναψη της σύμβασης, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών στο συμφωνημένο μέτρο και παρέχει τη δυνατότητα στο δικαστήριο, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, που αντλούνται από την έννομη τάξη και τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, κατ' απόκλιση από τα συμφωνημένα, να προσδιορίζει την παροχή που πρέπει να εκπληρωθεί, αυξομειώνοντας και διαμορφώνοντας το συμφωνημένο μέγεθος της, έτσι ώστε να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών (Ολ ΑΠ 927/1982, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 763/2016, ΑΠ 247/2014, ΑΠ 466/2013, ΑΠ 534/2008). Τέτοια περίπτωση συντρέχει όταν, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, επέρχεται μεταβολή των συνθηκών, η οποία δεν συγκεντρώνει τους όρους του άρθρου 388 ΑΚ, καθιστά όμως την εκπλήρωση της παροχής για κάποιο εκ των συμβαλλομένων μερών ιδιαιτέρως επαχθή, σε βαθμό όμως τέτοιο, ώστε να υπερβαίνεται ο κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, κίνδυνος που μπορούσε να αναλάβει το συμβαλλόμενο μέρος (Ολ ΑΠ 9/1997, ΑΠ 1325/2013, ΑΠ 988/2012). Εξάλλου, λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα του άνω δικαιώματος, το τελευταίο μπορεί να ασκηθεί όχι με αμυντική πράξη, όπως η ένσταση, αλλά μόνο με επιθετική, δηλαδή με αγωγή ή ανταγωγή. Προβολή του δικαιώματος από το άρθρο 388 και 288 Α.Κ. με ένσταση επιτρέπεται, όχι προς διάπλαση μιας έννομης κατάστασης για το μέλλον, αλλά απλώς προς μερική ή ολική απόρριψη της αγωγής, με την οποία επιδιώκεται η καταδίκη του εναγόμενου οφειλέτη στην καταβολή της ήδη οφειλόμενης παροχής. Έτσι, δεν είναι δυνατή η παραπάνω λειτουργία της ένστασης, δεδομένου ότι, αφού η διάπλαση που γίνεται με την αγωγή ή ανταγωγή δεν έχει αναδρομική δύναμη, πολύ περισσότερο δεν μπορεί να αναπτύξει τέτοια ενέργεια η ένσταση και συνεπώς, δεν μπορεί να επιτευχθεί με αυτή απόσβεση περιουσιακού δικαιώματος, που έχει ήδη αποκτηθεί (ΑΠ 877/2013, ΑΠ 1035/2001, ΕφΑθ 682/2018, ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, κατά το άρθρο 335 ΑΚ, αν κατά την εκπλήρωση της η παροχή είναι ολικά ή μερικά αδύνατη, για λόγους που είτε είναι γενικοί, είτε αφορούν τον οφειλέτη, αυτός έχει υποχρέωση να ανορθώσει τη ζημία του δανειστή, που επέρχεται από την αδυναμία, ενώ, κατά το επόμενο άρθρο 336 εδ α ΑΚ, ο οφειλέτης απαλλάσσεται από κάθε υποχρέωση εξαιτίας αδυναμίας να εκπληρώσει την παροχή, αν αποδείξει, ότι η αδυναμία οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, αδυναμία παροχής υπάρχει, όταν ο οφειλέτης δεν μπορεί να εκπληρώσει την παροχή του κατά τρόπο οριστικό. Εξάλλου, αδυναμία ενοχής νοείται μόνο σε ενοχές είδους και μπορεί να εμφανιστεί με τη μορφή της φυσικής, νομικής, οικονομικής, ηθικής και αντικειμενικής ή υποκειμενικής αδυναμίας, όταν δε η αδυναμία αυτή δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του οφειλέτη, αυτός απαλλάσσεται τόσο από την αρχική υποχρέωση όσο και από την υποχρέωση προς αποζημίωση (ΑΠ 514/2010, ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 2° της Π.Ν.Π.20.03.2020 (ΦΕΚ 68/20.03.2020), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του ν. 4683/2020 (Α' 83) και η οποία τροποποιήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 15 του ν. 4690/2020 (Α' 104), «1. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο και Μάιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων...2.3.4....5. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης για την οποία έχουν ληφθεί κατά τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο ή Ιούνιο 2020 ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος και για τον μήνα Ιούνιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο δεύτερο και το τρίτο εδάφιο της παρ. 1. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, η οποία εξακολουθεί να πλήττεται οικονομικά λόγω της εμφάνισης και διάδοσης του κορωνοϊού COVID-19 απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες κατά τους οποίους πλήττεται και το αργότερο έως και τον μήνα Σεπτέμβριο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο δεύτερο και τρίτο εδάφιο της παρ. 1.....». Εξάλλου, κατά το άρθρο 281 ΑΚ «Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά Νόμον να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκηση του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας. Απαιτείται, δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμα του. Επίσης, οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση πραγμάτων που διαμορφώθηκε υπέρ αυτού πρέπει να τελούν σε αιτιώδη σχέση με την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου, αφού, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως, οι συνέπειες που απορρέουν από πράξεις άσχετες προς αυτή τη συμπεριφορά δεν συγχωρείται να προβάλλονται προς απόκρουση του δικαιώματος. Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκηση του, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπρόσθετα ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του οφειλέτη, ενόψει των οποίων και της αδρανείας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε επί μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που τίθενται με τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ. Στην περίπτωση αυτή, η επιχειρούμενη από τον δικαιούχο ανατροπή της κατάστασης προκαλεί συνέπειες για τον υπόχρεο. Το ζήτημα, δε, αν οι συνέπειες που επάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν εις βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποιήσεως του δικαιώματος του. Για την κατάφαση της καταχρηστικότητας δεν είναι απαραίτητο η άσκηση του δικαιώματος να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες για τον υπόχρεο, θέτοντας σε κίνδυνο την οικονομική του υπόσταση, αλλά αρκεί να έχει δυσμενείς απλώς επιπτώσεις στα συμφέροντα του (Ολ. ΑΠ 6/2016, ΝΟΜΟΣ).

Στην προκείμενη περίπτωση η εναγομένη με τις νομίμως κατατεθείσες προτάσεις της, και με δήλωση του πληρεξουσίου της δικηγόρου που καταχωρήθηκε στα πρακτικά, ισχυρίζεται, κατ' εκτίμηση, ότι ο καθορισμός του μηνιαίου μισθώματος στο ποσό των 1.212,40 ευρώ αντίκειται στην ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλουν οι συναλλαγές και πρέπει να περιοριστεί στο έως σήμερα καταβαλλόμενο προς την ενάγουσα, ανάλογα προς το ιδανικό της μερίδιο, ποσό των 500 ευρώ, άλλως και όλως επικουρικώς έως το ποσό των 650 ευρώ, που αντιστοιχεί σε αύξηση 30% επί του έως σήμερα καταβαλλόμενου, λόγω των δυσμενών οικονομικών συνθηκών στην αγορά, αλλά και της μείωσης του κύκλου εργασιών της δικής του επιχείρησης, ως απόρροια της πανδημίας του κορωνοϊού Covid-19, που ξέσπασε την 11-3-2020, που αποτελεί γεγονός έκτακτο και απρόβλεπτο, εξαιτίας μάλιστα του οποίου προβλέφθηκε η υποχρεωτική και δεσμευτική για τον εκμισθωτή μείωση των μισθωμάτων κατά ποσοστό 40% για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως επαγγελματική στέγη έως το μήνα Ιούνιο 2020, αλλά και λόγω της οικονομικής κρίσης που μαστίζει τη χώρα ήδη από το έτος 2009 και εντεύθεν, που οδήγησε στη ραγδαία μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων. Εξάλλου, ισχυρίζεται ότι το αιτούμενο μίσθωμα προσκρούει ενόψει των ως άνω ειδικών συνθηκών που επικρατούν στην αγορά, οι οποίες δεν είναι πρόσκαιρες, στις αρχές καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, ώστε πρέπει να αναπροσαρμοσθεί στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Ο ισχυρισμός αυτός της εναγομένης, με τον οποίο επιχειρείται η θεμελίωση της ένστασης περί αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά τα άρθρα 388 και 288 ΑΚ είναι απορριπτέος ως μη νόμιμος, αφού δεν επιτρέπεται να ζητηθεί αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος με προβολή τέτοιας (διαπλαστικής) ένστασης, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα ανωτέρω, η οποία θα μπορούσε να αναπτύξει την ενέργεια της μόνο στην περίπτωση που γινόταν δεκτό ότι επιτρέπεται η δικαστική επιδίωξη μελλοντικών μισθωμάτων για χρόνο μετά τη συζήτηση της αγωγής, το οποίο όμως δεν επιτρέπεται καθόσον το άρθρο 69 ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση καταβολής μελλοντικών (μη δεδουλευμένων) μισθωμάτων, αφού η οφειλή τους εξαρτάται από την αντιπαροχή, δηλαδή τη διάθεση του μισθίου κατάλληλου για τη χρήση που συμφωνήθηκε στον αντίστοιχο χρόνο (ΑΠ 66/2008, ΕφΑΘ 7020/2006 ΝΟΜΟΣ). Σημειώνεται ότι η παραπάνω ερμηνευτική προσέγγιση δεν μπορεί να θεωρηθεί ανεπιεικής δεδομένου ότι η μισθώτρια είχε τη δυνατότητα να επιτύχει την (επικουρικά έστω) επιθυμητή αναπροσαρμογή του μισθώματος με δική της πρωτοβουλία με την άσκηση είτε αυτοτελούς αγωγής είτε ανταγωγής, ιδίως λαμβανομένης υπόψη της επιδικίας και για μελλοντικά κατά την έγερση της αγωγής μισθώματα (ΑΠ 1035/2001 ΕλλΔνη 2003. 477). Περαιτέρω, η εναγομένη ισχυρίζεται επικουρικώς ότι θα πρέπει να απαλλαγεί πλήρως από την υποχρέωση της για καταβολή μισθώματος από τον Μάρτιο έως τον Σεπτέμβριο του 2020 λόγω αναστολής της λειτουργίας της επιχείρησης της με κρατική εντολή λόγω της πανδημίας, για τους 4 πρώτους μήνες, και λόγω θέρους για τους υπόλοιπους. Ο ισχυρισμός αυτός αλυσιτελώς προβάλλεται, καθόσον αφορά άλλο από το επίδικο χρονικό διάστημα (Ιούλιος 2016-Φεβρουάριος 2020). Τέλος, η εναγομένη ισχυρίζεται ότι η ενάγουσα καταχρηστικά ασκεί το ένδικο δικαίωμα της για νόμιμη αναπροσαρμογή, καθώς η ίδια στεγάζεται ως μισθώτρια στο εν λόγω ακίνητο για χρονικό διάστημα πέραν της δεκαπενταετίας, εκπληρώνοντας εμπρόθεσμα πάντοτε την υποχρέωση της για καταβολή του μισθώματος, εκδηλώνοντας μάλιστα την πρόθεση της να αποδεχθεί αύξηση αυτού έως το ποσό των 700 ευρώ, πρόταση όμως που η ενάγουσα αρνήθηκε αναιτιολόγητα, δηλώνοντας ότι αν δεν αποδεχθεί την πρόταση της για νόμιμη αναπροσαρμογή, θα την αποβάλει από το μίσθιο. Ο ισχυρισμός αυτός που κατατείνει στη θεμελίωση της ένστασης του άρθρου 281 ΑΚ τυγχάνει μη νόμιμος και άρα απορριπτέος, καθώς τα ανωτέρω επικαλούμενα, και αληθή υποτιθέμενα, δεν καθιστούν την άσκηση του ένδικου δικαιώματος προφανώς αντίθετη στα αντικειμενικά όρια της καλής πίστης ή των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού ή οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, που θέτει η διάταξη του προαναφερθέντος άρθρου 281 ΑΚ, δεν γίνεται δε επίκληση των ιδιαίτερων εκείνων περιστάσεων που καθιστούν την εκ μέρους της ενάγουσας προστασία καταχρηστική, ως αντιβαίνουσα στα όρια που διαγράφουν η καλή πίστη και ο οικονομικός και κοινωνικός σκοπός του συμβατικού δικαιώματος της και μόνον ως αιτιολογημένη άρνηση μπορεί να εκληφθεί.

Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα απόδειξης, που εξετάσθηκε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, και όλων των εγγράφων που επικαλούνται και νομίμως προσκομίζουν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 αρ. 3, 448 παρ. 2 και 457 παρ. 4 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η … και …, μητέρα της ενάγουσας, κυρία ενός ισογείου καταστήματος επιφάνειας 362,56 τ.μ., κτισμένο σε οικόπεδο εκτάσεως 518,46 τ.μ. το οποίο βρίσκεται στο Ο.Τ. . επί της οδού … της πόλεως της Κοζάνης, εκμίσθωσε κατόπιν προφορικής συμφωνίας το ανωτέρω ακίνητο περί το έτος 2002 στην εναγομένη προκειμένου να το χρησιμοποιεί ως κέντρο διασκέδασης με ζωντανή μουσική έναντι μηνιαίου μισθώματος, του οποίου όμως το ύψος δεν αποδείχθηκε από κανέναν εκ των διαδίκων. Περαιτέρω, δυνάμει του υπ' αριθμ. ./27-2-2006 συμβολαίου γονικής παροχής με παρακράτηση ισόβιας επικαρπίας υπέρ της ανωτέρω μητέρας της, της συμβολαιογράφου Αθηνών …, το οποίο μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κοζάνης στον τόμο . και με αριθμό ., η ενάγουσα κατέστη συγκυρία του ανωτέρω ακινήτου κατά πλήρη κυριότητα σε ποσοστό 3% εξ αδιαιρέτου και κατά ψιλή κυριότητα σε ποσοστό 27% εξ αδιαιρέτου, ενώ δυνάμει του υπ' αριθμ. ./2009 συμβολαίου γονικής παροχής με }/ παρακράτηση ισόβιας επικαρπίας υπέρ της μητέρας της της συμβολαιογράφου Αθηνών …, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μετάγραφα Υποθηκοφυλακείου Κοζάνης στον τόμο . και με αριθμό ., η ενάγουσα κατέστη συγκυρία του ανωτέρω ακινήτου κατά ψιλή κυριότητα και σε ποσοστό 20% εξ αδιαιρέτου, ενώ κατά το υπόλοιπο ποσοστό (50%) κατέστη συγκύριος ο αδελφός της, …. Την 10-1-2015 η δικαιοπάροχος της ενάγουσας, επικαρπώτρια και εκμισθώτρια του επίδικου ακινήτου, …, απεβίωσε, με αποτέλεσμα να υποστρέψει η επικαρπία στην κυριότητα και να υπεισέλθει η ενάγουσα αυτοδίκαια κατά την ιδανική της μερίδα στη μίσθωση ως συνεκμισθώτρια, αποκτώντας τα δικαιώματα που είχε από την μίσθωση στην έκταση που τα είχε και η δικαιοπάροχος της, λαμβάνοντας έκτοτε από την εναγομένη ως μίσθωμα για το μερίδιο της το ποσό των 500 ευρώ μηνιαίως, αφού η τελευταία της διεμήνυσε ότι το συμβατικώς καθοριζόμενο μεταξύ της παλαιάς κτήτορα και εκμισθώτριας … και της ιδίας μίσθωμα ανερχόταν στο συνολικό ποσό των 1.000 ευρώ. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα με την από 4-4-2016 εξώδικη δήλωση-διαμαρτυρία της, που κοινοποιήθηκε στην εναγομένη την 14-4-2016, διαμαρτυρόμενη ως προς το ύψος του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο κατά τους ισχυρισμούς της δεν ανταποκρινόταν στην αρχική συμφωνία με τη μητέρα της, ούτε στην μισθωτική και εμπορική αξία του ακινήτου, δήλωσε ότι πλέον δεν επιθυμεί τη συνέχιση της μίσθωσης. Εν συνεχεία, και αφού η εναγομένη κώφευσε στην ανωτέρω διαμαρτυρία της, με την από 17-6-2016 εξώδικη δήλωση-διαμαρτυρία η ενάγουσα πρότεινε στη μισθώτρια συμβατική αναπροσαρμογή του μισθώματος για το αναλογούν σε αυτή ποσοστό στο ύψος των 1.000 ευρώ, συμφωνία η οποία ωστόσο δεν επετεύχθη, ενώ με την από 25-6-2016 υπ' αριθμ. ./2016 αγωγή κατά της εναγομένης ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου αιτήθηκε την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 1.212,40 ευρώ για το ιδανικό της μερίδιο, υπολογιζόμενο σε ποσοστό 6% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, της οποίας το ύψος, κατά τους αγωγικούς ισχυρισμούς, ανερχόταν στο ποσό των 484.960,26 ευρώ βάσει των συναφών συντελεστών των αναφερόμενων στο άρθρο 8 του Π.Δ. 34/1995, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 466/2018 απόφαση, με την οποία η αγωγή απερρίφθη ως μη νόμιμη. Έκτοτε και έως σήμερα η εναγόμενη δεν της έχει καταβάλει τη διαφορά μεταξύ του καταβαλλομένου μισθώματος και αυτού που προκύπτει μετά από νόμιμη και αυτοδίκαια αναπροσαρμογή του κατ' άρθρο 7 παρ. 2 του Π.Δ. 34/1995. Η εναγομένη ισχυρίζεται ότι η εν λόγω διάταξη δεν τυγχάνει εφαρμογής εν προκειμένω, διότι δεν συντρέχει η προϋπόθεση της ελλείψεως συμφωνίας περί αναπροσαρμογής, η οποία υπήρχε με την προκτήτορα της εναγομένης και μητέρα της. Πράγματι, ως προκύπτει από το περιεχόμενο των προαναφερθεισών εξώδικων δηλώσεων της ενάγουσας, αλλά και την προγενεστέρως ασκηθείσα αγωγή, όπου αναφέρεται ρητώς on «...έχετε συμφωνήσει με την αποθανούσα μητέρα μου ετήσια αύξηση, όπως εμφανίζονται στις δηλώσεις εισοδήματος της αποθανούσης, ήτοι το 2012 δήλωσε μηνιαίο έσοδο από το σχετικό ακίνητο 600€/μήνα, το 2013 μηνιαίο έσοδο 680€/μήνα, ήτοι αύξηση 13,3%, το 2014 το μηνιαίο έσοδο ανήλθε στα 750€/μήνα, ήτοι νέα αύξηση 10,3%...», σε συνδυασμό και με τα μηχανογραφικά δελτία οικονομικών στοιχείων επιχειρήσεων και επιτηδευματιών (Ε3) που νομίμως προσκομίζει η εναγομένη για τα οικονομικά έτη 2012 (περίοδος μίσθωσης 1/1/2011-31/12/2011), 2013 (περίοδος μίσθωσης 1/1/2012-31/12/2012), 2014 (περίοδος μίσθωσης 1/1/2013-31/12/2013) και για το φορολογικό έτος 2014 (περίοδος μίσθωσης 1/1/2014-31/12/2014), εκ των οποίων προκύπτει σταδιακή αύξηση του ετήσιου μισθώματος από το ποσό των 7.459,20 ευρώ, στο ποσό των 8.204,63 ευρώ, στη συνέχεια στο ποσό των 9.000 ευρώ και περαιτέρω στο ποσό των 10.000 ευρώ, συνάγεται ότι μεταξύ της προηγουμένης εκμισθώτριας ήδη θανούσας και της εναγομένης είχε συμφωνηθεί σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, ήτοι 70 ευρώ περίπου αύξηση ανά μηνιαίο μίσθωμα κατ' έτος, που αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 7 παρ. 2 του π.δ. 34/1995 περί νόμιμης αναπροσαρμογής του μισθώματος. Εξάλλου, ήδη από το έτος 2015, μετά την υπεισέλευση της ενάγουσας στη μισθωτική σχέση, επήλθε περαιτέρω αύξηση του μηνιαίου μισθώματος, ανερχομένου πλέον στο συνολικό ποσό των 1.000 ευρώ μηνιαίως, ως συνομολογούν αμφότεροι οι διάδικοι. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του Π.Δ. 34/1995, το οποίο τυγχάνει εφαρμογής στην ένδικη επαγγελματική μίσθωση, η διάρκεια της μίσθωσης είναι δωδεκαετής, ανεξάρτητα από τη θέληση των συμβληθέντων, η οποία είχε κατά το χρόνο θανάτου της προκτήτορα (10-1-2015) και εκμισθώτριας ήδη παρέλθει, αφού συνήφθη τουλάχιστον την 30-9-2002 (βλ. και από 30-9-2002 καταστατικό εναγομένης), ωστόσο παρατάθηκε συμβατικώς και σιωπηρώς έως και σήμερα, και έχει ήδη καταστεί αορίστου χρόνου (άρθρ. 611 ΑΚ σε συνδυασμό με την κατάργηση του άρθρου 61 περ. δ' του Π.Δ. 34/1995 περί τετραετούς παράτασης της μίσθωσης μετά την άπρακτη πάροδο εννέα μηνών από τη λήξη της σύμβασης χωρίς να ασκηθεί αγωγή απόδοσης μισθίου με το άρθρο 13 παρ. 3 του Ν. 4242/2014 ΦΕΚ Α 50/28.2.2014, κατάργηση που καταλαμβάνει και την ένδικη μίσθωση κατ' άρθρ. 13 παρ. 2 α του ιδίου νόμου), παραμένουσας της μισθώτριας-εναγομένης στην ακώλυτη χρήση του επίδικου μισθίου εν γνώσει και χωρίς την εναντίωση της συνεκμισθώτριας - ενάγουσας και του έτερου συνεκμισθωτή, μη υπαγόμενη πλέον, ως προς τη διάρκεια και τη λήξη της, στις ρυθμίσεις του ΠΔ/τος 34/1995 (ΑΠ 1620/2010, ΑΠ 1349/2006, ΑΠ 404/2004, ΕφΑθ 7378/2006 ΤΝΠ Νόμος), χωρίς να προκύπτει βούληση των μερών για κατάργηση της παλαιάς μίσθωσης και σύναψη νέας, με νέους όρους, μη υπάρχουσας καμιάς αμφιβολίας περί τούτου, αφού δεν υπάρχει κανένα κενό και δεν χρειάζεται προσφυγή στις διατάξεις 173 και 200 ΑΚ για την ερμηνεία των συμβάσεων, καθώς τη συνέχιση της αρχικής μίσθωσης συνομολογεί και η ενάγουσα στην αγωγή της. Εξάλλου, κατά τη ρητή επιταγή του άρθρου 7 παρ. 1 του Π.Δ. 34/1995, ο όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Αν και δεν αποδείχθηκε με βάση ποια κριτήρια και ποια ειδικότερη συμφωνία συνομολογήθηκε η σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, σημειώνεται ότι η αναπροσαρμογή δύναται να αφορά σε συγκεκριμένο ποσό ή σε ποσοστό ορισμένο ή οριστό, ενώ είδος σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, με την έννοια των διατάξεων του άρθ. 5 και, ιδίως της τελευταίας περικοπής του άρθ. 7 παρ 2 του Π.Δ. 34/1995, είναι και η ειδική συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή για αύξηση του μισθώματος, που θα είναι ανάλογη με τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο και θα καθορίζεται με συμφωνία των μερών και, σε περίπτωση διαφωνίας, με δικαστική απόφαση, κατά την έννοια της διατάξεως του άρθ. 371 β' ΑΚ (ΑΠ 1473/87, 1186/86 ΝοΒ 36. 1618 ΕλλΔνη 28.1421). Σημειωτέον επίσης ότι δεν αποδείχθηκε συνομολόγηση συμφωνίας αποκλεισμού της σταδιακής αναπροσαρμογής κατά το χρόνο της συμβατικής παράτασης της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης, που να συνάγεται σαφώς (ΑΠ 177/2003 Ελ.Δνη 44,1344-45, Κατράς Πανδέκτης Μισθώσεων εκδ. 2003 παρ. 103-104 σελ. 368-369), δοθέντος ότι ο νόμος εν προκειμένω ερμηνεύει κυριαρχικά(είναι ερμηνευτικός με συνέπεια να μην χωρεί ανταπόδειξη) την σιωπή των συμβαλλομένων, ορίζοντας με το δεύτερο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 7 του Π.Δ. 34/1995 ότι η ρήτρα σταδιακής αναπροσαρμογής ισχύει και στον υπόλοιπο συμβατικό χρόνο της σύμβασης. Επομένως απαιτείται η σιωπηρή συμφωνία αποκλεισμού να προκύπτει από θετική συμπεριφορά των μερών (συμφωνία ότι μετά την λήξη του χρόνου της τελευταίας αναπροσαρμογής το μίσθωμα θα καθορισθεί με νέα συμφωνία) που τείνει προς άλλο σκοπό και όχι από τη μη ανταπόκριση των συμβαλλομένων στη πρόσκληση την οποία εμμέσως επιβάλλει ο σκοπός της διάταξης, να επιλέξουν θετικά τη χρονική ισχύ της συνομολογούμενης ρήτρας. Εξάλλου, τη συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος παραδέχθηκε και ο μάρτυρας της ενάγουσας και σύζυγος της, ο οποίος κατά την ένορκη κατάθεση του ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου ανέφερε ρητώς ότι «...Εμείς θεωρούμε ότι υπάρχουν άλλες συμφωνίες, οι οποίες δεν φαίνονται. Γραμμένα είναι αυτά ...», ενώ κατά την ένορκη κατάθεση του κατά τη συζήτηση της υπ' αριθμ. ./2016 αγωγής ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου κατέθεσε ότι «...εμείς βλέπουμε από τις δηλώσεις ότι τα 600 ευρώ του 2012 γίνανε 680 ευρώ το 2013,13% αύξηση, και γίνανε 750 ευρώ για το σύνολο. ’ρα άλλο 10% αύξηση για το 2014...» (βλ. υπ' αριθμ. ./2018 πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του παρόντος Δικαστηρίου). Συνεπώς και μετά την έκτου νόμου μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης με νέο συγκτήτορα την ενάγουσα εξακολουθεί να ισχύει ο συμβατικός όρος της αναπροσαρμογής του μισθώματος, με έννομο παρακολούθημα την έλλειψη νομίμου περιθωρίου εφαρμογής της κατά το άρθρο 7 παρ. 2 του π.δ. 34/95 επιδιωκόμενης αναπροσαρμογής του στο 6% της αντικειμενικής του όλου μισθίου ακινήτου αξίας. Κατά συνέπεια, η κρινόμενη αγωγή είναι απορριπτέα εν όλω ως ουσιαστικά αβάσιμη, δεδομένου ότι με αυτήν ζητείται το ποσό της αναπροσαρμογής του μισθώματος, όχι με βάση την παραπάνω συμφωνία αναπροσαρμογής, αλλά με βάση την τελευταία αυτή διάταξη της κατά νόμο οριζόμενης αναπροσαρμογής, το δε Δικαστήριο δεν δύναται να επιδικάσει κατ' άρθρο 106 ΚΠολΔ κάτι διαφορετικό από αυτό που ζητήθηκε (βλ. ΑΠ 1122/2004, ό.π., ΕφΑθ 1327/2008, ΕλλΔ/νη 2011/243, ad hoc ΕφΔωδ 303/2017, ΝΟΜΟΣ).

Κατόπιν των ανωτέρω θα πρέπει να απορριφθεί η αγωγή στο σύνολο της ως κατ' ουσίαν αβάσιμη. Τέλος, θα πρέπει η ενάγουσα να καταδικασθεί στα δικαστικά έξοδα της εναγομένης, λόγω της ήττας της, κατόπιν υποβολής σχετικού νόμιμου αιτήματος τους (άρθρ. 176, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ την Αγωγή.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την ενάγουσα στο σύνολο των δικαστικών εξόδων της εναγομένης, τα οποία ορίζει στο ποσό των επτακοσίων (700,00€) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στην Κοζάνη, την 27-9-2020 σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του παρόντος Δικαστηρίου, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ