ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜΠρΑθ 80/2024

Σύμβαση μεσιτείας - Έγγραφος τύπος - Μεσιτεία ακινήτων - Ελάχιστο περιεχόμενο σύμβασης μεσιτείας ακινήτων - Προϋποθέσεις δικαιώματος μεσιτικής αμοιβής - Διάρκεια σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας - Έννοια μεσολάβησης και υπόδειξης ευκαιρίας -.

Εφόσον η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων δεν περιβληθεί τον έγγραφο τύπο ή το έγγραφο δεν περιλαμβάνει άπαντα τα αναγκαία στοιχεία, καθορισμένα εκ του νόμου ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτής, είναι άκυρη και συνακόλουθα, μη αναπτύσσοντας ισχύ, δεν παράγει ενοχή, μεταξύ άλλων για καταβολή μεσιτικής αμοιβής. Εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης.

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

ΤΜΗΜΑ ΑΜΟΙΒΩΝ

Αριθμός: 80/2024

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

(αρ. κατ: …/…/2022)

Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευγενία Τζωρτζάτου, Πρωτόδικη, που ορίστηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών, και από τη Γραμματέα Αναστασία Καραγγελή.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την 30-01-2024, για να δικάσει την υπόθεση:

Της ενάγουσας: Ιδιωτικής Κεφαλαιουχικής Εταιρίας με την επωνυμία «……… ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Μ.Ι.Κ.Ε», νομίμως εκπροσωπούμενης, εδρεύουσας στην Αθήνα, Λεωφόρος ………, αριθμός …, με ΑΦΜ ……, η οποία, παριστάμενη μετά του νομίμου εκπροσώπου της ………, εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Ευθαλία Νεραντζάκη (AM ΔΣΑ ……).

Της εναγόμενης: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «……… ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», νομίμως εκπροσωπούμενης, εδρεύουσας στην Αθήνα, οδός ………, αριθμός …, με ΑΦΜ ………, η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου του Αριστείδη Παρασκευόπουλου (AM ΔΣΑ ……).

Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 26-10-2022 αγωγή της, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου …/…/2022, προσδιορίστηκε προς συζήτηση για τη δικάσιμο της 10-01-2023 και κατόπιν αναβολής για τη δικάσιμο που αναγράφεται στην αρχή της παρούσας, κατά την οποία εκφωνηθηκε κατά τη σειρά του εκθέματος.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται ανωτέρω, ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασης και στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Α.Ι. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 703 παρ. 1 του ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε (μεσιτικός εντολέας) αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για την σύναψη μιας σύμβασης έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η υποχρέωση πληρωμής της μεσιτικής αμοιβής βαρύνει, κατ’ αρχήν, το πρόσωπο που έδωσε την εντολή για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στο μεσίτη, ανεξάρτητα από το εάν η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε επ’ ονόματι αυτού (του μεσιτικού εντολέα) ή τρίτου προσώπου, υπέρ των συμφερόντων του οποίου αυτός ενήργησε. Επίσης, από την ίδια ως άνω διάταξη, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις δικαιώματος μεσιτικής αμοιβής είναι η σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, η μεσιτική δραστηριότητα, με τη μορφή, αναλόγως των συμφωνηθέντων, μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας ή αμφότερα, η σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης (βλ. ΑΠ 2260/2013, ΑΠ 52/2012, ΕφΑθ 366/2023, δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Η σχέση μεσιτείας λήγει, καταρχάς, με την κατάρτιση της σκοπούμενης με αυτήν σύμβασης ή με την οριστική ματαίωση της κατάρτισής της, αλλά και για τους λόγους που μπορεί να λήγει γενικά κάθε συμβατική σχέση, όπως με πάροδο του τυχόν εκ του νόμου ή εκ της συμφωνίας χρόνου ισχύος της, με αντίθετη συμφωνία, με ανάκληση της μεσιτικής εντολής, με καταγγελία, με σύγχυση, με παραίτηση ή με άφεση χρέους (βλ. ΑΠ 1039/2008, ΑΠ 643/2005, Απ. Γεωργιάδη, «Σύντομη Ερμηνεία Αστικού Κώδικα», τ. I, 2010, σε άρ. 703, σελ. 1334, παρ. 4). Ειδικότερα, αναφορικά με τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις δικαιώματος μεσιτικής αμοιβής και δη ως προς τη σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, σημειώνεται ότι αυτή συνάπτεται κατά τους γενικούς κανόνες (άρ. 167, 185, 189, 191, 192 και 195 του ΑΚ) και, εφόσον δεν αφορά σε ακίνητα, είναι άτυπη, ενώ είναι δυνατόν να συναφθεί ακόμα και σιωπηρά, δηλαδή με έμμεσες δηλώσεις πρότασης και αποδοχής σύναψής της (βλ. ΕφΑθ 5316/2017, ΕφΠειρ 165/2012, αμφότερες δημ. Σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», Απ. Γεωργιάδης, όπ.π, σε άρ. 703, σελ. 1334, παρ. 2, Απ. Γεωργιάδης - Μ. Σταθόπουλος, «Αστικός Κώδιξ - Ερμηνεία κατ’ άρθρο», τ. III, σε άρ. 703 του ΑΚ, σελ. 702, παρ. 14, πρβλ. ΕφΑθ 32/2019, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εφόσον, όμως, πρόκειται για μεσιτεία ακινήτων, όπως ειδικότερα εκτίθεται στην κατωτέρω υπό στοιχείο Α.ΙΙ νομική σκέψη της παρούσας, δεν είναι εφικτή άτυπη, ρητή ή σιωπηρή, έγκυρη σύμβαση μεσιτείας, καθώς, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 200 του Ν. 4072/2012, καθορίζοντας, παράλληλα, το ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος, ο οποίος είναι συστατικός, με αποτέλεσμα τυχόν έλλειψή του να καθιστά, κατά τις διατάξεις των άρθρων 158 και 159 παρ.1 του ΑΚ, τη σύμβαση άκυρη (πρβλ. ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Περαιτέρω, ως προς τη μεσιτική δραστηριότητα, με τη μορφή της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας, που πρέπει να υφίσταται για τη γένεση της αξίωσης προς μεσιτική αμοιβή, οι εν λόγω έννοιες δεν ορίζονται στο νόμο. Εάν το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει ούτε από τη σύμβαση, γίνεται δεκτό ότι με τη μεσολάβηση παρέχεται στον μεσίτη εξουσία διαπραγμάτευσης προς επηρεασμό της βούλησης του τρίτου - υποψηφίου αντισυμβαλλομένου του μεσιτικού εντολέα ώστε να καταρτισθεί συγκεκριμένη σύμβαση, η κύρια - σκοπούμενη σύμβαση. Ήτοι, περιλαμβάνει κάθε πρόσφορη (διαπραγματευτική) ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σκοπούμενης - κύριας σύμβασης. Στην έτερη μορφή μεσιτικής δραστηριότητας, της υπόδειξης ευκαιρίας, ομοίως εάν το περιεχόμενο αυτής δεν προκύπτει ούτε από τη σύμβαση, ο μεσίτης ενημερώνει ή. και πληροφορεί απλώς τον μεσιτικό εντολέα για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης σε αυτόν, προηγουμένως, δυνατότητας κατάρτισης της σκοπούμενης - κύριας σύμβασης, ήτοι για το άγνωστο προηγουμένως, μέχρι το χρόνο της υπόδειξης στον μεσιτικό εντολέα, ενδιαφέρον του τρίτου (ή του εκ νέου ενδιαφέροντος του τρίτου), υποψήφιου αντισυμβαλλόμενου του μεσιτικού εντολέα για την κατάρτιση της κύριας - σκοπούμενης σύμβασης. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και αμφότερες (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 19/2022, ΑΠ 170/2021, ΕφΑθ 664/2023, ΕφΑθ 2804/2022, άπασες δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Έτι περαιτέρω, ως προς την επιπρόσθετη προϋπόθεση γένεσης αξίωσης μεσιτικής αμοιβής, τη συνιστάμενη στη σύναψη (έγκυρης) κύριας σύμβασης, σημειώνεται ότι η τελευταία πρέπει να είναι η σκοπούμενη, η σύμβαση στην οποία απέβλεπε με τη μεσιτεία ο εντολέας (βλ. ΑΠ 1391/2019, ΕφΘεσ 541/2022, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Επιπλέον, ως προς την προϋπόθεση κατάφασης της απαιτούμενης αιτιώδους συνάφειας, που πρέπει να υφίσταται μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης, σημειώνεται ότι κρίσιμη αποβαίνει η θετική διάγνωση σχέσης αιτίου και αποτελέσματος μεταξύ τους, υπό την έννοια της διαπίστωσης περιστάσεων με βάση τις οποίες το αποτέλεσμα της σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη, χωρίς να είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη να αποτελούν το μοναδικό αίτιο του ως άνω αποτελέσματος. Τούτο διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθειά του να είναι, υπό ορισμένες συνθήκες, επαρκής ή και η μόνη απαιτουμένη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Μολονότι δεν δύναται να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων το σημείο μέχρι του οποίου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες του μεσίτη για να θεωρηθεί ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, ωστόσο, όπως γίνεται δεκτό, καταρχάς, ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Ακόμη και εάν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα και η κύρια - σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα, εφόσον, όμως, καταρτίσθηκε ως συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, συντρέχει η απαραίτητη κατά το νόμο αιτιώδης συνάφεια (βλ. ΑΠ 19/2022, ΑΠ 1391/2019, ΑΠ 720/2018, ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 229/20124, ΑΠ 776/2013, ΑΠ 52/2012, ΑΠ 67/2009, ΕφΑθ 6693/2023, ΕφΑθ 16/2023, ΕφΑθ 2822/2022, ΕφΘεσ 1642/2014, άπασες δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Εξάλλου, συγκεκριμένα όταν η συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα συνίσταται σε υπόδειξη ευκαιρίας, γίνεται δεκτό ότι η αιτιώδης συνάφεια καταφάσκεται όταν ο εντολέας διαπραγματεύθηκε τη σύναψη της κύριας σύμβασης, κατόπιν υπόδειξης του μεσίτη, ακόμη και αν ο τελευταίος δεν προέβη σε οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια (βλ. ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 67/2009, ΕφΑθ 366/2023, ΕφΑθ 77/2013, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Συνεπώς, με βάση όσα προεκτέθηκαν, για είναι ορισμένη η αγωγή, με την οποία ζητείται μεσιτική αμοιβή, πρέπει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 703 του ΑΚ και 216 του ΚΠολΔ, να αναφέρεται σε αυτήν: α) η σύναψη έγκυρης μεσιτικής σύμβασης β) η συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη ή και τα δύο), γ) η σύναψη της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης και δ) ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της συνάψεως της κυρίας σύμβασης (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023, όπ.π).

Α.ΙΙ. Προκειμένου περί μεσιτείας ακινήτων, ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 200 του Ν. 4072/2012 «1. Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. 2. Η σύμβαση πρέπει: α) να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια [...]. 3. Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. [...]. 9. Οι συμβαλλόμενοι σε σύμβαση σχετική με ακίνητα δεν είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν αμοιβή σε πρόσωπα, τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 198 και των παραγράφων 1, 2 και 3 του παρόντος άρθρου.» Με τις ως άνω διατάξεις, για λόγους ασφάλειας και αξιοπιστίας των συναλλαγών, προβλέπεται ορισμένη διάρκεια της σύμβασης με δικαίωμα παράτασης αυτής ή και υπογραφής νέας σύμβασης και, όπως προεκτέθηκε, θεσπίζεται ο υποχρεωτικός έγγραφος, συστατικός, τύπος της μεσιτείας ακινήτων. Ορίζεται, δε, ρητά ότι η σχετική σύμβαση πρέπει να περιέχει, κατ’ ελάχιστο, όπως επισημαίνεται και στην αιτιολογική έκθεση του Ν. 4072/2012, τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, το ΑΦΜ τους, τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη, το αντικείμενο της μεσιτικής δραστηριότητας και το είδος της σκοπούμενης σύμβασης, ενώ πρέπει να προσδιορίζεται και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο. Επισημαίνεται ότι άπαντα τα ως άνω στοιχεία τίθενται εκ του νόμου ως ουσιώδη, καθώς τα εν λόγω στοιχεία παρατίθενται στην ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 2 του Ν. 4072/2012 άνευ διαβάθμισης ή και αξιολόγησης της βαρύτητας αυτών, ως στοιχεία τα οποία άπαντα, ισοδύναμα και από κοινού, συναπαρτίζουν το απαιτούμενο ελάχιστο περιεχόμενο της οικείας μεσιτικής σύμβασης. Συνεπώς, με βάση όσα προεκτέθηκαν, εφόσον η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων δεν περιβληθεί τον έγγραφο τύπο ή το έγγραφο δεν περιλαμβάνει άπαντα τα ως άνω αναγκαία στοιχεία, καθορισμένα εκ του νόμου ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, είναι άκυρη και συνακόλουθα, μη αναπτύσσοντας ισχύ, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 158 και 159 παρ. 1 του ΑΚ, δεν παράγει ενοχή, μεταξύ άλλων για καταβολή μεσιτικής αμοιβής (πρβλ. ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023, όπ.π, βλ. Γ. - Α. Γεωργιάδης, «Σύμβαση μεσιτείας ακινήτων κατά τον Ν. 4072/2012 και τον ΑΚ», Αρμ 2022, σελ. 1221 επ.).

Α.ΙΙΙ. Ιδιαίτερη μορφή μεσιτείας ακινήτων αποτελεί η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ή μεσιτείας με αποκλειστική εντολή. Κατά τη σύμβαση αυτή, συνοπτικά, η μεσιτική εντολή περιορίζεται αποκλειστικά στο πρόσωπο του εντολοδόχου μεσίτη, ο οποίος και έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής, ενώ, παράλληλα, ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος, κατ’ εντολή του, για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Υπό την έννοια αυτή, συνιστά σύμβαση με αυστηρά περιοριστικό χαρακτήρα και, ενόψει τούτου, ήτοι ενόψει της της σημαντικής δέσμευσης του μεσιτικού εντολέα σε περίπτωση σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, ο νομοθέτης προνοεί για την αποτροπή της παρατεταμένης διάρκειας της, ιδίως σε σχέση με την απλή σύμβαση μεσιτείας. Ειδικότερα, με τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, με την οποία προδιαγράφονται οι προϋποθέσεις της ανάθεσης αποκλειστικής εντολής σε μεσίτη, ορίζεται ότι «4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα.[...] Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.[...]». Συνεπώς, με βάση τις αμέσως ως άνω διατάξεις και, λόγω της προαναφερόμενου δεσμευτικού χαρακτήρα της, προς διασφάλιση της θέσης του μεσιτικού εντολέα, ενόψει μίας επί μακρόν συμβατικής δέσμευσης της δικαιοπρακτικής του ελευθερίας, η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και δη ακινήτων θεσπίζεται υποχρεωτικά ως ορισμένης διάρκειας, καταρχάς οκτάμηνη, και δεν μπορεί να υπερβεί την εκ του νόμου καθορισμένη διάρκεια ισχύος της (βλ. Γ. - Α. Γεωργιάδης, όπ.π, σελ. 1221 επ. Μ. Περτσελάκης, «Σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας», 2023, σελ. 29 επ, σχόλιο Δ. Χατζημιχάλη επί της ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 208 επ.). Ως εκ τούτου, τυχόν συμφωνία των μερών περί υπέρβασης της ως άνω εκ του νόμου υποχρεωτικής ορισμένης διάρκειάς της, δεν αναπτύσσει μεν ισχύ, δεν πλήττει, όμως, και το κύρος της ίδιας της σύμβασης. Τούτο, καταρχάς, προκύπτει από το γεγονός ότι ο νόμος δεν απειλεί ακυρότητα σε περίπτωση κατά την οποία τα μέρη συμφώνησαν, παρά ταύτα, διάρκεια μεγαλύτερη της ως άνω νόμιμης ή ακόμα και αόριστη διάρκεια. Επίσης το αυτό προκύπτει, εξ αντιδιαστολής, από τη διάταξη του ως άνω άρθρου 200 του Ν. 2072/2012, παράγραφο 9 αυτού, όπως η ίδια αυτή διάταξη παρατέθηκε στην ως άνω υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, περί των περιπτώσεων κατά τις οποίες δεν υφίσταται υποχρέωση καταβολής μεσιτικής αμοιβής, στις οποίες δεν συμπεριλαμβάνεται και η ως άνω περίπτωση, περί συμφωνηθείσας διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, μεγαλύτερης της ως άνω εκ του νόμου τεθείσας. Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν, 4072/2012, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 338 του ΚΠολΔ, καθορίζεται τεκμήριο για το γεγονός ότι, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται, μαχητά, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, ο μεσίτης, υπέρ του οποίου έχει ταχθεί το τεκμήριο, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί το ως άνω πραγματικό γεγονός που έχει ανυψωθεί σε προϋπόθεση εφαρμογής του τεκμηρίου, ήτοι αρκεί να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, οπότε και τεκμαίρεται, κατά τα ως άνω, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του, εναπόκειται, δε, στο μεσιτικό εντολέα να αποδείξει ότι δεν αναπτύχθηκε μεσιτική δραστηριότητα ή ότι η τελευταία δεν τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την καταρτισθείσα κύρια σύμβαση (βλ. ΑΠ 1343/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Εφόσον, όμως, η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, επίσης με βάση την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης. Είναι γεγονός ότι, με βάση τις προαναφερόμενες διατάξεις, ο νομοθέτης θέτει, εκ προοιμίου, εύλογο χρονικό διάστημα για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, θεσπίζοντας, όμως, για τους ως άνω και μόνο χρόνους, τεκμήρια και εν γένει αποδεικτικούς κανόνες για την περίπτωση κατάρτισης αυτής μετά τη λήξη του χρόνου ισχύος της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν απαγγέλει ακυρότητα, ούτε θέτει έτερο περιορισμό στη δυνατότητα αναζήτησης της μεσιτικής αμοιβής και δη μόνον εκ του λόγου ότι η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μετά τον ορισμένο χρόνο διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Δεν παραβλέπεται, εξάλλου, ότι, τέτοιου είδους ρύθμιση, περί αποκλεισμού αναζήτησης στην περίπτωση αυτή μεσιτικής αμοιβής, θα ήταν προδήλως πρόσφορη προς καταστρατήγηση του προεκτιθέμενου σκοπού της εκ του νόμου καθορισμένης ορισμένης διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, καταστρατήγηση συνιστάμενη, ενδεχομένως, σε σκόπιμη αναμονή παρόδου του σύντομου ορισμένου χρόνου διάρκειας αυτής για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, προς αποφυγή καταβολής της μεσιτικής αμοιβής. Ανεξαρτήτως και επιπροσθέτως τούτου, σύμφωνα με την προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 9 του Ν. 4072/2012, ο νομοθέτης, όπως προεκτέθηκε, έθεσε συγκεκριμένα τις περιπτώσεις κατά τις οποίες δεν δύναται να αναζητηθεί μεσιτική αμοιβή, στις οποίες, επίσης, δεν συγκαταλέγεται και η περίπτωση σύναψης κύριας σύμβασης μετά την πάροδο του ορισμένου χρόνου της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας ακινήτου. Τούτο, βέβαια, ήτοι η αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής δεν αποκλείεται στην τελευταία αυτή περίπτωση, εφόσον, μεταξύ άλλων, αποδειχθεί αφενός ότι η μεσιτική δραστηριότητα αναπτύχθηκε εντός του, εκ του νόμου, ορισμένου χρόνου διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και αφετέρου ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, συνιστάμενη στο ότι η κατάρτιση της κύριας σύμβασης οφείλεται, τελικά, σε αυτή τη δραστηριότητα (πρβλ. σχόλιο - σημείωμα Α. Μπεχλιβάνη στην ΕιρΑθ 367/2016, Αρμ 2017, σελ. 773). Επισημαίνεται ότι, στην τελευταία αυτή περίπτωση, ως εκ του σαφούς γράμματος της διάταξης του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, δεν υφίσταται τεκμήριο υπέρ του μεσίτη, ο οποίος, έτσι, φέρει το βάρος απόδειξης των επικαλούμενων από αυτόν γενεσιουργών της απαίτησής του, περί μεσιτικής αμοιβής, κρίσιμων πραγματικών περιστατικών.

Β.Ι. Στην προκείμενη περίπτωση, με την κρινόμενη αγωγή της, η ενάγουσα εκθέτει ότι είναι εταιρία, η οποία παρέχει υπηρεσίες μεσιτείας ακινήτων, μέσω του νόμιμου εκπροσώπου και διαχειριστή αυτής ………, ο οποίος έχει λάβει νόμιμα μεσιτική άδεια. Ότι, στο πλαίσιο αυτής της δραστηριότητάς της, την 15-03-2018, σύναψε έγκυρη έγγραφη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας με την εναγομένη, συμφωνηθείσα ως απρόθεσμη, δια του ενεργήσαντος κατόπιν εντολής της ………, με σκοπούμενη κύρια σύμβαση την σύναψη μακροχρόνιας μίσθωσης ακινήτου της, ξενοδοχείου, κείμενου στην περιοχή της Ομόνοιας. Ότι, ειδικότερα, με τη σύμβαση αυτή ανατέθηκε, αποκλειστικά, στην ενάγουσα να υποδείξει ενδιαφερόμενους πελάτες της στην εναγομένη ή να γνωστοποιήσει απλά σε αυτούς στοιχεία του ακινήτου της τελευταίας, έναντι αμοιβής, ορισθείσας στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος του ως άνω ακινήτου, πλέον ΦΠΑ, καταβλητέας μόνο σε περίπτωση που καταρτισθεί η ως άνω σκοπούμενη κύρια σύμβαση με συγκεκριμένους πελάτες της ή εταιρίες συμφερόντων τους, όπως η ………, ………, ή τις εταιρίες συμφερόντων τους ………, ………, ………, ……… ή άλλες εταιρίες ομοίως συμφερόντων τους, ορισθείσας της ημέρας σύναψης της κύριας σύμβασης ως δήλης ημέρας καταβολής της εν λόγω αμοιβής. Ότι, εκτελώντας τη μεσιτική εντολή που της είχε ανατεθεί, η ενάγουσα προώθησε το ακίνητο της εναγομένης στον κύκλο των πελατών της και ήρθε σε επαφή με τον ………, ο οποίος, με ενέργειές της, επισκέφτηκε το ακίνητο της εναγόμενης, ενώ, κατόπιν τούτου, την 20-03-2018, αντιπρόσωπος της εναγομένης απέστειλε στην ενάγουσα τα σχέδια του ίδιου ως άνω ακινήτου. Ότι, με τον τρόπο αυτό, η ενάγουσα εκπλήρωσε την υποχρέωσή της από την ανωτέρω σύμβαση μεσιτείας της με την ενάγουσα, εφόσον υπέδειξε τον ως άνω ενδιαφερόμενο, ωστόσο, η εναγομένη, παρά τη σχετική όχληση της ενάγουσας, ουδέποτε της κατέβαλε τη συμφωνηθείσα αμοιβή της, μολονότι συνήφθη η σκοπούμενη σύμβαση, ήτοι συνήφθη την 07-05-2019 σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης του προαναφερόμενου ακινήτου της ενάγουσας, με χρόνο έναρξης την 01-04-2019 και λήξη την 31-03-2044, με μισθώτρια την εταιρία «……… ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ», συμφερόντων του ………, και εγγυητή τον ίδιο, έναντι μηνιαίου μισθώματος 60.000 ευρώ. Για τους λόγους αυτούς, κυρίως με βάση την προπεριγραφόμενη σύμβαση μεσιτείας, και, επικουρικά, για την περίπτωση που δεν γίνει δεκτή η εν λόγω κύρια βάση και ήθελε κριθεί ότι η ως άνω σύμβαση δεν ήταν σε ισχύ, όπως το αίτημά της παραδεκτά περιορίστηκε με δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου της, που καταχωρίσθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου αυτού, αλλά και με τις προτάσεις της, η ενάγουσα ζητά να αναγνωρισθεί ότι η εναγόμενη υποχρεούται να της καταβάλει το χρηματικό ποσό των 60.000 ευρώ, πλέον ΦΠΑ 24%, που αντιστοιχεί σε ποσό 14.400 ευρώ, ήτοι συνολικά 74.000 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από 08-05-2019 (επομένη της κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης), άλλως από την επομένη της επίδοσης της κρινόμενης αγωγής και μέχρι την ολοσχερή εξόφληση. Επιπρόσθετα, ζητά να καταδικασθεί η εναγομένη στη δικαστική της δαπάνη και στην αμοιβή της πληρεξούσιας δικηγόρου της.

Β.ΙΙ. Με το ανωτέρω περιεχόμενο και αίτημα, η κρινόμενη αγωγή, για το παραδεκτό της συζήτησης της οποίας προσκομίζεται το από 20-10-2022 κατ’ άρθρο 3 παρ. 2 του Ν. 4640/2019, ενημερωτικό έγγραφο περί δυνατότητας διαμεσολαβητικής διευθέτησης της διαφοράς, ενώ έχει κοινοποιηθεί στην αρμόδια ΔΟΥ (άρ. 200 παρ. 11 του Ν. 4072/2012, βλ. τη με αριθμό .Η/10-11-2022 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείο Αθηνών ………), αρμοδίως εισάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (άρ. 9, 16 αριθ. 7, 22 του ΚΠολΔ), κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών και ειδικότερα των διαφορών από αμοιβές (άρ. 614 αριθ. 5 στοιχ. α' του ΚΠολΔ). Η κρινόμενη αγωγή είναι παραδεκτή, ο δε περί του αντιθέτου ισχυρισμός της εναγομένης πρέπει να απορριφθεί ως νόμω αβάσιμος. Τούτο καθώς η ενάγουσα εκθέτει τα απαιτούμενα για το ορισμένο της αγωγής στοιχεία, ήτοι, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα στην υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, τη σύναψη έγκυρης έγγραφης μεσιτικής σύμβασης, τη συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα, τη σύναψη της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης και την ύπαρξη αιτιώδους συνδέσμου μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κυρίας σύμβασης, η, δε, περαιτέρω εξειδίκευση των στοιχείων αυτών ή και η διάγνωση της συνδρομής τους ή μη, δεν άπτεται του παραδεκτού, αλλά της ουσιαστικής βασιμότητας της κρινόμενης αγωγής. Η κρινόμενη αγωγή, κατά το μέρος που αφορά το κεφάλαιο της αιτούμενης αμοιβής, ύψους 60.000 ευρώ, είναι νόμιμη ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361, 703, 340, 345, 346 του ΑΚ, 200 Ν. 4072/2012, 70, 176 του ΚΠολΔ και 904, 910, 346 του ΑΚ, ως προς την επικουρική της βάση. Σημειώνεται ότι, όπως βάσιμα ισχυρίζεται η εναγομένη, η αποκλειστική μεσιτεία ακινήτων, περίπτωση η οποία ισχυρίζεται η ενάγουσα ότι συντρέχει στην προκείμενη περίπτωση, ορίζεται εκ του νόμου ως ορισμένου χρόνου και δεν δύναται, έστω κατόπιν συμφωνίας, να συναφθεί ως αορίστου χρόνου (ως απρόθεσμη). Ως εκ τούτου, ακόμα και εάν ήθελε υποτεθεί βάσιμο ότι οι διάδικοι, ως συμβαλλόμενοι, είχαν συμφωνήσει το απρόθεσμο της οικείας αποκλειστικής μεσιτικής εντολής, όπως η ενάγουσα εκθέτει στην αγωγή της, τούτο, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην ως άνω υπό στοιχείο Α.ΙΙΙ νομική σκέψη της παρούσας, δεν πλήττει το νόμω βάσιμο της αγωγής, αναφορικά με την κύρια βάση της, την ερειδόμενη στην επικαλούμενη έγκυρη συμβατική σχέση, καθώς δεν πλήττει το κύρος της συναπτόμενης σύμβασης, ο χρόνος ισχύος της οποίας καθορίζεται από το νόμο, αποκλειστικά ως ορισμένου χρόνου (διάρκειας 8 μηνών), η, δε, τυχόν συμφωνία των μερών, περί απρόθεσμου, είναι νομικά μη δεσμευτική, ανίσχυρη. Εξάλλου, το γεγονός, έστω αληθές υποτιθέμενο, ότι η κύρια σύμβαση, η σκοπούμενη με τη μεσιτική σύμβαση, συνήφθη μεν πράγματι, αλλά σε χρόνο μετά τη λήξη ισχύος της οικείας αποκλειστικής μεσιτικής εντολής, επίσης δεν πλήττει το νόμω βάσιμο της απαίτησης περί μεσιτικής αμοιβής. Τούτο, ομοίως κατά τα διαλαμβανόμενα στην ίδια ως άνω νομική σκέψη της παρούσας, λαμβάνοντας υπόψη ότι η ενάγουσα εκθέτει αφενός ότι η συμφωνηθείσα μεσιτική της δραστηριότητα αναπτύχθηκε εντός του χρόνου ισχύος της ως άνω εντολής και αφετέρου ότι η κύρια σύμβαση συνήφθη εξαιτίας της μεσιτικής της αυτής δραστηριότητας, ήτοι εκθέτει ότι η τελευταία τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με τη μεταγενέστερα συναφθείσα κύρια σύμβαση. Η απόδειξη ή μη των γεγονότων αυτών και δη εκείνων που άπτονται της αιτιώδους συνάφειας, από την ενάγουσα, η οποία φέρει το σχετικό βάρος απόδειξης, δεδομένου ότι, ενόψει του ως άνω χρόνου εντός του οποίου φέρεται, κατά τους αγωγικούς ισχυρισμούς συναφθείσα η κύρια σύμβαση, δεν τυγχάνουν εφαρμογής τα τεκμήρια της διάταξης του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, ανάγεται στην ουσιαστική ή μη βασιμότητα της κρινόμενης αγωγής. Περαιτέρω, ως προς την παρεπόμενη απαίτηση, ήτοι το επιπρόσθετο ποσό που ζητά η ενάγουσα ύψους 14.400 ευρώ, ως ποσό που αντιστοιχεί σε ΦΠΑ συγκεκριμένου ποσοστού (24% επί της ως άνω αμοιβής), με το νόμιμο τόκο από την επομένη της επικαλούμενης κατάρτισης της κύριας σύμβασης, άλλως από την επομένη της επίδοσης της αγωγής, σημειώνεται ότι το σχετικό αίτημα, περί καταβολής ΦΠΑ, είναι μεν νόμιμο, τόσο κατά την κύρια, όσο και κατά την επικουρική βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού (βλ. ΕφΔυτΜακ 117/2018), ερειδόμενο στη διάταξη του άρθρου 69 παρ. 1 περ. ε' του ΚΠολΔ, όχι όμως σε συγκεκριμένο ποσό ή και ποσοστό. Ειδικότερα, το καταβλητέο για την αιτία αυτή ποσό δεν δύναται να υπολογισθεί και να ποσοτικοποιηθεί με την παρούσα απόφαση, έστω και αν ήθελε κριθεί ως ουσιαστικά βάσιμη η κύρια απαίτηση (περί αμοιβής), καθώς θα υπολογιστεί με βάση το ποσοστό ΦΠΑ που θα ισχύει κατά τον κρίσιμο χρόνο είσπραξης από την ενάγουσα της τυχόν επιδικασθησόμενης με την παρούσα αμοιβή της, οπότε και θα εκδώσει το σχετικό παραστατικό (βλ. ΑΠ 535/2018, ΑΠ 1113/2017, άπασες δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Τούτο καθώς η υποχρέωση για την καταβολή του εν λόγω φόρου γεννάται από την επέλευση του χρονικού σημείου έκδοσης του σχετικού παραστατικού με την καταβολή του ποσού της οφειλόμενης αμοιβής, η δε ενάγουσα δεν επικαλείται την έκδοση σχετικού παραστατικού και την καταβολή αυτού στο Δημόσιο (βλ. ΑΠ 1054/2019, ΕφΘεσ 45/2022, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Ενόψει τούτου, δεν τίθεται, νόμω βάσιμα, ζήτημα υπερημερίας της εναγομένης, ως προς τον αναλογούντα επί της κύριας ένδικης απαίτησης ΦΠΑ, από τα αναφερόμενα στην αγωγή χρονικά σημεία, τόσο κατά την κύρια όσο και κατά την επικουρική βάση αυτής, αλλά από τότε που θα καταβληθεί η τυχόν επιδικασθησόμενη αμοιβή, και, συνακόλουθα, αντιστοίχως, το αίτημα περί καταβολής τόκων υπερημερίας επ’ αυτού είναι νόμιμο μεν, αλλά έκτοτε και μέχρι και την εξόφληση του (βλ. ΑΠ 143/2022, ΑΠ 1054/2019, ΑΠ 535/2018, ΕφΑθ 72/2023, ΕφΘεσ 45/2022, ΕφΑθ 1410/2013, ΕφΑθ 8884/2003, άπασες δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Ήτοι, το ως άνω αίτημα (περί επιδίκασης ΦΠΑ, νομιμοτόκως) είναι νόμιμο, όχι όπως ζητείται από την ενάγουσα, αλλά κατά το αμέσως ως άνω μέρος του, το οποίο τελεί σε σχέση ελάσσονος προς μείζον ως προς το αιτούμενο και άρα εμπεριέχεται σε αυτό (πρβλ. ΑΠ 1126/2010, δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ» βλ. ΤΝΠ Νόμος). Επιπροσθέτως, ως το αίτημα περί τοκοφορίας της απαίτησης, ως προς την επικουρική βάση της αγωγής, που ερείδεται στις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, επισημαίνεται ότι τούτο είναι νόμιμο, ως προς την επικουρική βάση του, περί τοκοφορίας από την επομένη της επίδοσης της αγωγής, κατ’ άρθρο 910 του ΑΚ, και πρέπει να απορριφθεί ως νόμω αβάσιμο, ως προς το κυρίως αιτούμενο προγενέστερο χρονικό διάστημα, καθώς η ενάγουσα δεν εκθέτει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυξημένης ευθύνης του λήπτη του πλουτισμού, όπως τίθενται με τη διάταξη του άρθρου 911 περ. α του ΑΚ, ήτοι συνείδηση από το λήπτη της ανυπαρξίας του χρέους, που καθιστούν αδικαιολόγητη την αχρεώστητη λήψη (βλ. ενδεικτικά ΕφΑθ 1035/2023, ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), Συνεπώς, κατά το ως άνω μέρος που η κρινόμενη αναγνωριστική αγωγή κρίθηκε νόμιμη, πρέπει να εξετασθεί περαιτέρω και ως προς την ουσιαστική βασιμότητά της.

Γ.Ι. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου του 281 ΑΚ το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, δεν καθιστούν ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου για το δίκαιο και την ηθική, αφού τείνει στην ανατροπή κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Συνεπώς, απαιτείται να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Επίσης, απαιτείται οι πράξεις του υπόχρεου και η κατάσταση που δημιουργήθηκε από αυτόν, η οποία επάγεται επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με τη συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε. Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου, και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική τη μεταγενέστερη άσκησή του, αλλά απαιτείται να συντρέχουν, επιπλέον, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, με βάση τις οποίες και την αδράνεια του δικαιούχου, η άσκηση του δικαιώματος, που επακολουθεί και που τείνει στην ανατροπή της κατάστασης που έχει δημιουργηθεί υπό τις πιο πάνω ειδικές συνθήκες και έχει διατηρηθεί για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται από τα όρια που ορίζονται στην εν λόγω διάταξη. Η αδράνεια αυτή του δικαιούχου πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα, πλην συντομότερο από εκείνο που προβλέπεται στο νόμο για την παραγραφή του δικαιώματος, από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του αυτό. Το ζήτημα περί του εάν οι συνέπειες που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της άσκησης του δικαιώματος του, κατόπιν στάθμισης των αντίθετων συμφερόντων των μερών, ώστε να προκριθούν εκείνα τα συμφέροντα που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη σπουδαιότητα για την κοινωνική τάξη και ευρυθμία (βλ. ΟλΑΠ 2/2019 ΝΟΜΟΣ, ΟλΑΠ 8/2018 ΝΟΜΟΣ, ΟλΑΠ 6/2016 ΝΟΜΟΣ, ΟλΑΠ 10/2012 ΝΟΜΟΣ, ΟλΑΠ 5/2011 ΝΟΜΟΣ). Σε κάθε περίπτωση, υπό την ανωτέρω έννοια, καταχρηστική μπορεί να είναι η άσκηση μόνον υπαρκτού δικαιώματος και δεν είναι νόμιμος ο εκ του εν λόγω άρθρου ισχυρισμός όταν με αυτόν προτείνεται απλώς το νόμω αβάσιμο του αγωγικού δικαιώματος και αποκρούεται η εφαρμογή του, ως μη αναγνωριζομένου από το νόμο, ή προβάλλεται άρνηση της δια της αγωγής ασκούμενης αξίωσης του ενάγοντος αγωγής (βλ. ΑΠ 595/2020, ΑΠ 1024/2018, ΑΠ 536/2017, ΑΠ 1884/2013, ΑΠ 249/2012, ΑΠ 1913/2008, ΕφΑθ 1668/2022, ΕφΠειρ 600/2022, άπασες δη μ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).

Γ.ΙΙ. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 707 ΑΚ, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 197 παρ. 3 του Ν. 4072/2012, εάν η συμφωνημένη αμοιβή του μεσίτη είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται από το δικαστήριο, με αίτηση του οφειλέτη, στο μέτρο που αρμόζει. Με τον όρο δυσανάλογα μεγάλη νοείται η υπέρμετρη αμοιβή σε σχέση τόσο με τη μεσιτική παροχή και συγκεκριμένα τους κόπους, τις προσπάθειες, έστω και άγονες, τις δαπάνες, τη χρονική απασχόληση, αλλά και τον τρόπο της απασχόλησης, όσο και με το αποκτώμενο από την επιτευχθείσα σύμβαση έννομο όφελος του εντολέα ή και το ηθικό όφελος αυτού, λαμβανομένων υπόψη και όλων των ειδικών περιστάσεων από το χρόνο σύναψης της μεσιτείας μέχρι το χρόνο γένεσης της αξίωσης για αμοιβή και των τυχόν επιτόπιων συνηθειών, όπως είναι και η συνηθισμένη αμοιβή των μεσιτών της περιοχής συνάψεως της μεσιτείας για παρόμοιες συναλλαγές, καθώς και της οικονομικής κατάστασης των μερών και κυρίως της οικονομικής δυνατότητας του εντολέα. Σημειώνεται ότι ως χρόνος κρίσης του δυσαναλόγου της μεσιτικής αμοιβής, δεν είναι ο χρόνος κατάρτισης της σύμβασης μεσιτείας, αλλά ο χρόνος κατά τον οποίο κατέστη απαιτητή και δικαστικά επιδιώξιμη. Εξάλλου, όπως ορίζεται με την ως άνω διάταξη, η μείωση αυτή μπορεί να επιδιωχθεί με αίτηση του οφειλέτη της μεσιτικής αμοιβής, ήτοι κατόπιν σχετικής αγωγής του ή κατόπιν προβολής από μέρους του σχετικής ένστασης. Για το ορισμένο, όμως, της ένστασης αυτής απαιτείται να διαλαμβάνεται σαφής έκθεση των ως άνω πραγματικών περιστατικών, που τη θεμελιώνουν, διαφορετικά η ίδια ένσταση είναι απαράδεκτη, ως αόριστη (βλ. ΑΠ 19/2022, ΑΠ 1074/2011, ΕφΑΘ 16/2023, ΕφΑθ 2822/2022, ΕφΑθ 32/2019, άπασες δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).

Γ.ΙΙΙ. Στην προκείμενη περίπτωση, η εναγομένη αρνείται την αγωγή, καθώς, πλην των ισχυρισμών της, των αναγόμενων στο παραδεκτό και νόμω βάσιμο της αγωγής που εξετάσθηκαν στον ανωτέρω υπό στοιχείο Β.ΙΙ τόπο της παρούσας, ισχυρίζεται ότι δεν οφείλει μεσιτική αμοιβή διότι η επίδικη σύμβαση μεσιτείας ακινήτων ήταν άκυρη, καθώς το σχετικό έγγραφο αυτής δεν αναγράφει όλα τα απαιτούμενα προς τούτο στοιχεία, ήτοι δεν αναγράφει ΑΦΜ και την πλήρη επωνυμία της εναγομένης. Επίσης, αρνούμενη την αγωγή, η εναγομένη ισχυρίζεται ότι δεν οφείλει μεσιτική αμοιβή αφενός διότι τον Απρίλιο του έτους 2018 η ίδια ανακάλεσε σιωπηρώς τη σχετική εντολή προς την ενάγουσα, αφετέρου διότι η σύμβαση στην οποία συμβλήθηκε η ίδια, η οποία καταρτίσθηκε μετά την πάροδο της νόμιμης διάρκειας 8 μηνών της αποκλειστικής μεσιτικής εντολής, με αντικείμενο τη μίσθωση του ακινήτου της, με μισθώτρια την εταιρία «……… ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ», η οποία δεν αποδεικνύεται ως συμφερόντων των ……… και ………, δεν συνδέεται αιτιωδώς με μεσιτική δραστηριότητα της ενάγουσας, αλλά ήταν αποτέλεσμα αποκλειστικά ενεργειών και μεσολάβησης έτερου κατονομαζόμενου προσώπου. Επιπρόσθετα, η εναγομένη, τόσο με τις προτάσεις της, όσο και με προφορική δήλωση του πληρεξούσιου δικηγόρου της, που καταχωρίσθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου αυτού, ισχυρίζεται ότι εφόσον έπαυσε η 8μηνη ισχύς αποκλειστικής μεσιτείας, εφόσον η σύμβαση μίσθωσης ήταν αποτέλεσμα αποκλειστικά της δραστηριότητας έτερου προσώπου και όχι της ενάγουσας, καθώς και εφόσον έχει παρέλθει χρονικό διάστημα 14 μηνών από την υπογραφή της μεσιτικής σύμβασης μέχρι την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, αλλά και μεγάλο χρονικό διάστημα από την τελευταία (07-05-2019) έως την έγερση της κρινόμενης αγωγής (18-01-2023), το δικαίωμα της ενάγουσας έχει αποδυναμωθεί, με αποτέλεσμα η έγερση της κρινόμενης αγωγής να καθίσταται καταχρηστική, υπό την έννοια της διάταξης του άρθρου 281 του ΑΚ. Με το περιεχόμενο αυτό, ο τελευταίος ισχυρισμός, ο οποίος συνιστά ένταση, που επιχειρείται να θεμελιωθεί στη διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ, κατά το μέρος που ερείδεται στην επικαλούμενη αποδυνάμωση δικαιώματος της ενάγουσας, λόγω των προαναφερόμενων χρονικών διαστημάτων, πρέπει να απορριφθεί ως νόμω αβάσιμος. Σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην ως άνω υπό στοιχείο Γ.Ι νομική σκέψη της, μόνη η πάροδος ικανού χρονικού διαστήματος αδράνειας, έστω αληθούς υποτιθέμενου, δεν θεμελιώνει νόμω βάσιμα κατάχρηση δικαιώματος, δεδομένου ότι προς τούτο απαιτείται, πλην της πρόκλησης εύλογης πεποίθησης στην εναγόμενη ότι δεν πρόκειται να ασκηθεί το ένδικο δικαίωμα, πεποίθηση την οποία, άλλωστε, δεν επικαλείται η εναγόμενη, να συντρέχουν, επιπλέον, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγούμενη συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, οι οποίες να προκαλούν τόσο επαχθείς συνέπειες, ώστε προς ανατροπή των συνεπειών αυτών να επιβάλλεται, με γνώμονα την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η θυσία του αξιούμενου δικαιώματος, στοιχεία τα οποία ομοίως δεν επικαλείται η εναγομένη. Εξάλλου, η εναγομένη νόμω αβάσιμα επιχειρεί να θεμελιώσει τον ίδιο ως άνω ισχυρισμό της, πλην της παρόδου χρονικού διαστήματος αδράνειας ενάσκησης του αγωγικού δικαιώματος, επιπλέον στο επικαλούμενο γεγονός ανυπαρξίας αιτιώδους συνάφειας μεταξύ κατάρτισης της κύριας σύμβασης και της μεσιτικής εντολής προς την ενάγουσα και μεσολάβησης έτερου προσώπου, το οποίο έχει λάβει την αμοιβή του περί τούτου. Τούτο καθώς, ομοίως σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην ίδια ως άνω νομική σκέψη, η καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος προϋποθέτει τη γένεση και την ύπαρξη αυτού (του δικαιώματος), την οποία η εναγομένη, υπό την επίκληση έλλειψης αιτιώδους συνάφειας, αρνείται. Η, δε, μεσολάβηση τρίτου προσώπου και η αμοιβή αυτού, έστω αληθή υποτιθέμενα ως περιστατικά, δεν συνιστούν ενέργειες και περιστάσεις προερχόμενες από την προηγούμενη συμπεριφορά της ενάγουσας και, κατ’ αποτέλεσμα, δεν δύνανται, νόμω βάσιμα, στο πλαίσιο του ίδιου ως άνω εξεταζόμενου ισχυρισμού, να αντιταχθούν σε αυτήν. Επιπρόσθετα, η εναγομένη, επικουρικά, ομοίως με τις προτάσεις της, αλλά και με προφορική δήλωση του πληρεξούσιου δικηγόρου της, που καταχωρίσθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου αυτού, ισχυρίζεται ότι, σε περίπτωση που η κρινόμενη αγωγή κριθεί βάσιμη, τότε η αιτούμενη αμοιβή πρέπει να περιορισθεί στο μέτρο που αρμόζει, κατ’ άρθρο 707 του ΑΚ, καθώς είναι δυσανάλογα μεγάλη, σε σχέση με τον κόπο, τις προσπάθειες μεσολάβησης, τον τρόπο μεσολάβησης, το χρόνο απασχόλησης της ενάγουσας και το γεγονός ότι η ίδια (η εναγομένη) έχει ήδη καταβάλει αμοιβή σε τρίτο πρόσωπο. Με το περιεχόμενο αυτό, ο εξεταζόμενος ισχυρισμός, ο οποίος συνιστά ένσταση, που επιχειρείται να θεμελιωθεί στη διάταξη του άρθρου 707 του ΑΚ, πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, λόγω αοριστίας, καθώς δεν περιγράφονται τα ειδικότερα στοιχεία και περιστάσεις που απαιτούνται προς τούτο, όπως αυτά ειδικότερα παρατίθενται και στην ως άνω υπό στοιχείο Γ.ΙΙ νομική σκέψη της παρούσας, μεταξύ των οποίων και η οικονομική κατάσταση των μερών και δη η οικονομική δυνατότητας της ενάγουσας.

Δ. Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων, που καταχωρίσθηκαν στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά της συνεδρίασης του Δικαστηρίου αυτού, καθώς και από το σύνολο των εγγράφων που προσκομίζουν οι διάδικοι, προς άμεση και έμμεση απόδειξη, ως δικαστικά τεκμήρια και ως μη πληρούντα τους όρους του νόμου αποδεικτικά μέσα, ήτοι από το σύνολο των ως άνω αποδεικτικών μέσων, τα οποία προσκομίστηκαν νόμιμα μετ’ επικλήσεως, μερικά από τα οποία μνημονεύονται κατωτέρω, χωρίς όμως να παραλείπεται κανένα κατά την εκτίμηση της ουσίας της υπόθεσης αλλά όλα χωρίς εξαίρεση, έστω και μη ειδικώς μνημονευόμενα, συνεκτιμώνται ως ισοδύναμα για το σχηματισμό της δικαστικής κρίσης σχετικά με τους πραγματικούς ισχυρισμούς των διαδίκων (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 2081/2017, ΑΠ 386/2015, ΑΠ 139/2009, ΕφΑθ 135/2022, άπασες δημ. σε ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα συνιστά εταιρία που διατηρεί, ήδη από το έτος 2014, νόμιμο κτηματομεσιτικό γραφείο, με Γ.Ε.ΜΗ. ……, διαχειριστής της οποίας και νόμιμος εκπρόσωπος αυτής είναι ο ………, ο οποίος είναι ομοίως κτηματομεσίτης, τουλάχιστον ήδη από τον κρίσιμο χρόνο που ενδιαφέρει την προκείμενη υπόθεση, ήτοι ήδη από το έτος 2018, με αριθμό μητρώου του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθήνας - Αττικής ……. Η εναγομένη διατηρεί στην κυριότητά της ακίνητο, κείμενο στην Αθήνα, επί της οδού ………, αριθμός …, το οποίο λειτουργούσε η ίδια ως ξενοδοχείο, υπό το διακριτικό τίτλο «……… HOTEL», έως το έτος 1998, και ακολούθως, από 01-02-1998 έως την 31-12-2010, αφού το μίσθωσε σε τρίτη εταιρία, εξακολούθησε στο ίδιο ακίνητό της να λειτουργεί ξενοδοχείο, υπό το διακριτικό τίτλο «……… HOTEL». Από την 01-01-2011 έπαυσε η λειτουργία του ξενοδοχείου, οπότε και εκκίνησε αναζήτηση ενδιαφέροντος για μαρκοχρόνια μίσθωση αυτού. Στο πλαίσιο αυτό, τουλάχιστον από το έτος 2013 έως και τις αρχές του έτους 2019, πληρεξούσιος της εναγομένης παραλάμβανε από μεσίτες και μεσολαβητές ή ακόμα και άμεσα από τρίτους ενδιαφερόμενους έγγραφες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, προθέσεων ή και προτάσεις εκ νέου μίσθωσης του ως άνω ακινήτου της. Μεταξύ των μεσιτών και μεσολαβητών, της προαναφερόμενης περιόδου, συγκαταλέγεται η εταιρία «………», η εταιρία «………», η εταιρία «………», όπως και, τουλάχιστον από το έτος 2014, ο ………, όπως αποδεικνύεται από την προσκομιζόμενη από την εναγόμενη από 15-01-2015 και 24-05-2016 ηλεκτρονική αλληλογραφία του με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της εναγομένης, αλλά και, τουλάχιστον από το έτος 2016, η ενάγουσα, χωρίς πάντως να υφίσταται έκτοτε, ήτοι από το έτος 2016, έγγραφη μεσιτική εντολή προς την τελευταία. Περί τον Μάρτιο του έτους 2018, η ενάγουσα εντόπισε συγκεκριμένο ενδιαφερόμενο για μίσθωση του ίδιου ως άνω ακίνητου, οπότε και την 12-03-2018, με μήνυμα ηλεκτρονικής αλληλογραφίας, ο νόμιμος εκπρόσωπός της επικοινώνησε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της εναγόμενες, ενημερώνοντας για το γεγονός ότι υφίσταται ενδιαφέρον, αλλά και ζητώντας την αποστολή σχεδίων του μίσθιου ακινήτου, καθώς και πληροφόρηση σε σχέση με το ύψος του αιτούμενου από την εναγομένη μισθώματος. Στο ίδιο πλαίσιο, την 15-03-2018, η ενάγουσα απέστειλε στην εναγόμενη, ομοίως με μήνυμα ηλεκτρονικής αλληλογραφίας με παραλήπτη τον πληρεξούσιο δικηγόρο αυτής, έγγραφη σύμβαση μεσιτείας, προκειμένου να υπογράφει από την εναγομένη, ως εντολέα και ιδιοκτήτρια του κρίσιμου ακινήτου. Το σχετικό έγγραφο, ως προς το περιεχόμενο του οποίου ουδεμία εναντίωση αποδείχθηκε ότι προβλήθηκε από την εναγομένη, επαναπροωθήθηκε αυθημερόν στην ενάγουσα, υπογεγραμμένο από τον ………, νόμιμο εκπρόσωπο της εναγομένης. Ειδικότερα, στο σχετικό έγγραφο καταγράφεται ότι ο ………, ενεργών κατ’ εντολή της «……… ΑΕ», αναθέτει αποκλειστικά στην ενάγουσα την εντολή ανεύρεσης και υπόδειξης πελατών της τελευταίας ή και γνωστοποίησης απλά σε αυτούς των στοιχείων του ως άνω ακινήτου της, όπως αυτό ειδικότερα και επαρκώς προσδιορίζεται στο σχετικό έγγραφο, με σκοπό τη μακροχρόνια μίσθωσή του. Επίσης, στο ίδιο έγγραφο καταγράφεται ότι η μεσιτική αμοιβή της ενάγουσας ορίζεται σε ένα συμφωνηθέν μίσθωμα, πλέον του νόμιμου ΦΠΑ, και ότι θα καταβληθεί σε περίπτωση και μόνο κατάρτισης της προαναφερόμενης σκοπούμενης σύμβασης, ήτοι μακροχρόνιας εκμίσθωσης του ως άνω ακινήτου, με αντισυμβαλλόμενους ως μισθωτές συγκεκριμένα και μόνο τους ……… και ……… ή εταιρίες συμφερόντων των τελευταίων, όπως, ενδεικτικά, η «………», η «………», η «………», η «………», καθώς και ότι η εντολέας συναινεί στο απρόθεσμο της σχετικής μεσιτικής εντολής. Ωστόσο, όπως βάσιμα ισχυρίζεται η εναγόμενη, η προπεριγραφόμενη μεσιτική σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, ως αφορώσα σε ακίνητο, καταρτίσθηκε μεν εγγράφως, όμως το σχετικό έγγραφο δεν περιείχε το σύνολο των απαιτούμενων, κατ’ άρ. 200 παρ. 2 του Ν. 4072/2012, ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, στοιχείων. Ήτοι, μολονότι σε αυτό φέρεται να συμβλήθηκε ο ………, πράγματι νόμιμος εκπρόσωπος της ενάγουσας, δηλώνοντας εγγράφως ότι ενεργεί κατ’ εντολήν της τελευταίας, υπογράφοντας, πάντως, ατομικά και όχι κάτωθι της εταιρικής επωνυμίας ή έτερου διακριτικού αυτής, δεν καταγράφεται, όπως απαιτείται σύμφωνα με την ως άνω διάταξη, το ΑΦΜ της ενάγουσας ως εντολέα, ούτε η πλήρης επωνυμία της («……… ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ»), αλλά τίτλος («……… ΑΕ»). Συνεπώς, ενόψει των ελλείψεων αυτών, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα στην ως άνω υπό στοιχείο Α.ΙΙ νομική σκέψη της παρούσας, εφόσον το εν λόγω έγγραφο δεν περιλαμβάνει το σύνολο των στοιχείων, έκαστο των οποίων, άνευ διάκρισης τινός, ορίζεται, εκ του νόμου, ως τμήμα του απαιτούμενου ελάχιστου περιεχομένου, ως στοιχείο αναγκαίο και ουσιώδες, η επίδικη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας είναι απολύτως άκυρη. Δεδομένης, δε, της ακυρότητάς της δεν δύναται να παράγει συμβατικές ενοχές και, κατ’ αποτέλεσμα, η κύρια βάση της αγωγής, η συνιστάμενη σε αναγνώριση υποχρέωσης καταβολής μεσιτικής αμοιβής, πηγάζουσα από την ίδια αυτή άκυρη σύμβαση, πρέπει να απορριφθεί, σε κάθε περίπτωση, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Κατόπιν τούτου, διερευνητέα καθίσταται η επικουρική βάση της κρινόμενης αγωγής, η ερειδόμενη στις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, ήτοι διερευνητέο καθίσταται εάν, σε αυτό το πλαίσιο, ανέκυψε ο επικαλούμενος από την ενάγουσα αδικαιολόγητος πλουτισμός της εναγομένης σε βάρος της ενάγουσας, συνιστάμενου αυτού σε ωφέλεια που άντλησε η εναγομένη από τη μη καταβολή του ισόποσου της μεσιτικής αμοιβής, που θα όφειλε να καταβάλει στην ενάγουσα, επί έγκυρης μεσιτικής σύμβασης. Ως προς τούτο, αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα ανέπτυξε τη συμφωνηθείσα ως μεσιτική δραστηριότητα, η οποία, όπως αποδεικνύεται από το από 15-03-2018 έγγραφο της προαναφερόμενης άκυρης μεταξύ τους σύμβασης, συνίστατο όχι σε μεσολάβηση, αλλά σε υπόδειξη δικού της πελάτη ή απλά σε γνωστοποίηση προς ενδιαφερόμενο πελάτη της των στοιχείων και μόνο του ακινήτου της εναγομένης. Ειδικότερα, αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα, εντός του τελευταίου δεκαημέρου του Μαρτίου έτους 2018, γνωστοποίησε σε εκπροσώπους του ενδιαφερόμενου ………, άγνωστου μέχρι τότε στην εναγομένη, τα στοιχεία του ανωτέρω ακινήτου της εναγομένης και δη τόσο τα σχέδια αυτού, τα οποία της είχε αποστείλει επί τούτου η εναγομένη, μέσω μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου την 20-03-2018, όσο και την ακριβή τοποθεσία του, επιδεικνύοντας σε αυτούς το ίδιο ακίνητο, μέσω των βοηθών εκπλήρωσής της, μεταξύ των οποίων και ο εξετασθείς στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού μάρτυρας, ο οποίος έχει, με τον τρόπο αυτό, άμεση περί τούτου γνώση και αντίληψη. Μολονότι ακόμα και η προαναφερόμενη γνωστοποίηση θα ήταν επαρκής ως δραστηριότητα από μέρους της ενάγουσας, με βάση τη μεταξύ τους συμφωνία, όπως αυτή καταχωρίσθηκε στο από 15-03-2018 έγγραφο της άκυρης μεταξύ τους σύμβασης, η ενάγουσα επιπρόσθετα υπέδειξε τον ίδιο ως άνω ενδιαφερόμενο στην εναγόμενη, υπό την έννοια της αναφοράς του ονόματος του τελευταίου και των τίτλων εταιριών συμφερόντων του στο ίδιο ως άνω έγγραφο. Εξάλλου, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, ως υπόδειξη νοείται και η απλή πληροφόρηση της εναγομένης, με τον ως άνω τρόπο, για το, μέχρι τότε (15-03-2018), άγνωστο σε εκείνη ενδιαφέρον του προαναφερόμενου τρίτου, ως υποψήφιου αντισυμβαλλόμενου της για την κατάρτιση της κύριας - σκοπούμενης σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης. Συνεπώς, παρά τη μη ύπαρξη έγκυρης συμβατικής δέσμευσης, αναπτύχθηκε δραστηριότητα της ενάγουσας, ισοδύναμη με εκείνη που θα ανέπτυσσε και στο πλαίσιο έγκυρης μεσιτικής σύμβασης. Στη συνέχεια, ωστόσο, ήτοι μετά το τέλος Μαρτίου έτους 2018, όπως και ο ανωτέρω μάρτυρας της ενάγουσας κατέθεσε στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού, αποδείχθηκε ότι η τελευταία δεν προέβη σε έτερη ενέργεια, ούτε και υπήρξε περαιτέρω επικοινωνία της, είτε με τον ανωτέρω ενδιαφερόμενο, είτε με την εναγομένη. Εξάλλου, δεν αποδείχθηκε, ούτε και η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι υπήρξε και οποιαδήποτε επικοινωνία, στο πλαίσιο και ενόψει της ως άνω υπόδειξης, μεταξύ των δύο ενδιαφερόμενων μερών (εναγομένης και ενδιαφερόμενου). Τελικά, ενώ παρέμενε αυτή η κατάσταση αδράνειας, η ενάγουσα πληροφορήθηκε ότι η εναγομένη, εν αγνοία της, υπό τη μεσολάβηση έτερου προσώπου, του ………, κατήρτισε το Μάιο του έτους 2019, τη σκοπούμενη σύμβαση. Πράγματι, αποδείχθηκε ότι, δυνάμει της από 07-05-2019 σύμβασης, η ενάγουσα εκμίσθωσε, έναντι μηνιαίου μισθώματος 60.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από 01-04-2019 έως 31-03-2044, το κρίσιμο ακίνητό της, στην εταιρία με την επωνυμία «……… Μονοπρόσωπη ΙΚΕ», η οποία συνιστούσε εταιρία συμφερόντων του ………, ήτοι του, κατά τα προαναφερόμενα, υποδειχθέντος από την ενάγουσα, ο οποίος, εξάλλου, συμβλήθηκε στην ως άνω σύμβαση ως εγγυητής. Επισημαίνεται ότι η εν λόγω σκοπούμενη, κύρια, σύμβαση καταρτίσθηκε σε χρόνο (07-05-2019) κατά τον οποίο, εάν η από 15-03-2018 σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας των διαδίκων ήταν έγκυρη, θα είχε παρέλθει ήδη το εκ νόμου χρονικό διάστημα ισχύος της (8 μηνών από τη σύναψη), δεδομένου ότι συμφωνία περί αόριστης διάρκειας αυτής δεν θα ανέπτυσσε ισχύ, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην υπό στοιχείο Α.ΙΙΙ νομική σκέψη της παρούσας. Ωστόσο, τούτο μόνο του ως γεγονός, ομοίως σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην ίδια ως άνω νομική σκέψη, δεν θα απέκλειε την αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής και συνακόλουθα ισόποσης αξίωσης αδικαιολόγητου πλουτισμού, υπό την προϋπόθεση, όμως, απόδειξης, από μέρους της ενάγουσας, της αιτιώδους συνάφειας, μεταξύ της αναπτυχθείσας, εντός της διάρκειας ισχύος της σχετικής σύμβασης, μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτισθείσας, μετά τη λήξη της διάρκειας αυτής, κύριας σύμβασης. Υπό την ίδια αυτή προϋπόθεση, ακόμα και η επικαλούμενη από την εναγομένη, αλλά μη αποδειχθείσα, σιωπηρή ανάκληση της εντολής της προς την ενάγουσα, ομοίως δεν θα απέκλειε την αναζήτηση μεσιτικής αμοιβής, εφόσον η μεσιτική δραστηριότητα είχε αναπτυχθεί προς της επικαλούμενης αυτής ανάκλησης. Ωστόσο, τέτοιου είδους αιτιώδης συνάφεια, όπως η έννοια αυτής παρατίθεται και στην υπό στοιχείο Α.Ι νομική σκέψη της παρούσας, δεν αποδείχθηκε ότι υφίστατο. Όπως βάσιμα ισχυρίζεται η εναγομένη, αποδείχθηκε ότι τρίτο πρόσωπο, αυτόνομο σε σχέση με τους διαδίκους, ο ………, ο οποίος, μάλιστα, με έδρα δραστηριότητάς του τη Μεγάλη Βρετανία (μέσω της εταιρίας «………»), όπως έχει ήδη εκτεθεί, προέβαινε ήδη από το έτος 2014 σε σχετικές προτάσεις προς την εναγομένη, ήταν εκείνος που, από τις αρχές του έτους 2019, υπέδειξε στην εναγομένη, ως πελάτη του, εκ νέου τον ανωτέρω ενδιαφερόμενο που είχε υποδείξει και η ενάγουσα στην εναγομένη, και ήταν εκείνος που μεσολάβησε για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης (μακροχρόνιας μίσθωσης), αναλαμβάνοντας να φέρει εις πέρας, όπως και έκανε, τις σχετικές διαπραγματεύσεις. Ουδεμία επικοινωνία, γνώση ή και δυνατότητα γνώσης του ανωτέρω ……… αποδείχθηκε, περί της προγενέστερης υπόδειξης του ……… (ή και προσώπων από το περιβάλλον του) από την ενάγουσα προς την εναγομένη, ώστε να δύναται να υποστηριχθεί βάσιμα ότι ο εν λόγω μεσολαβητής και διαπραγματευτής εκμεταλλεύθηκε την προηγηθείσα υπόδειξη από την ενάγουσα και απλώς την εξέλιξε σε μεσολάβηση και, τελικά, σε επιτυχείς διαπραγματεύσεις. Επισημαίνεται, εξάλλου, ότι ο εν λόγω υποδειχθείς και από την ενάγουσα το Μάρτιο του έτους 2018 ως ενδιαφερόμενος, ήτοι ο ………, συνιστά πρόσωπο, το οποίο, όπως και η ίδια η ενάγουσα ισχυρίζεται, ανέπτυσσε, κυρίως στο εξωτερικό κατά τους κρίσιμους χρόνους (2018 και 2019), ισχυρή δραστηριότητα στο πεδίο των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων και συνιστά πρόσωπο γνωστό στο αντίστοιχο επιχειρηματικό πεδίο. Ήτοι, συνιστά περίπτωση ενδιαφερόμενού, την οποία μεσίτης ή μεσολαβητής του οικείου πεδίου, όπως ο ………, δραστηριοποιούμενος και ο τελευταίος στο εξωτερικό, ευχερώς θα μπορούσε να υποδείξει και εκείνος στην εναγομένη, όπως βάσιμα ισχυρίζεται η τελευταία. Επισημαίνεται, δε, το γεγονός ότι από την υπόδειξη, υπό την έννοια της πληροφόρησης απλώς της εναγομένης περί του ενδεχόμενου ενδιαφέροντος του ………, που έλαβε χώρα την 15-03-2018, αλλά και από τη γνωστοποίηση των στοιχείων του ακινήτου της εναγομένης και της επίδειξης αυτού σε εκπροσώπους του ως άνω ενδιαφερόμενου, που έλαβε χώρα το τελευταίο δεκαήμερο μηνός Μαρτίου έτους 2018, μέχρι την κατάρτισης της σκοπούμενης, κύριας, σύμβασης, που έλαβε χώρα την 07-05-2019, παρήλθε ικανό διάστημα ολοσχερούς αδράνειας, από την πλευρά της ενάγουσας, τόσο σε σχέση με την εναγόμενη, όσο και σε σχέση με τον υποδειχθέντα αρχικά από εκείνη ως άνω ενδιαφερόμενο. Σε αυτό το χρονικό διάστημα, από το τέλος Μαρτίου έτους 2018 μέχρι τουλάχιστον τις αρχές του έτους 2019, οπότε και παρενεβλήθη η δραστηριότητα του ………, με επίκεντρο τον ίδιο ενδιαφερόμενο, αποδείχθηκε ότι δεν υπήρξε η οποιαδήποτε επικοινωνία ή συντήρηση του ενδιαφέροντος του τελευταίου από την ενάγουσα. Συνεπώς, δεν αποδεικνύεται η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, μεταξύ της, βάσει της προαναφερόμενης άκυρης μεσιτικής σύμβασης, δραστηριότητας της ενάγουσας και της σύναψης της κύριας σύμβασης, καθώς δεν αποδείχθηκαν περιστατικά σύμφωνα με τα οποία το αποτέλεσμα της σύναψης της τελευταίας δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς την υπόδειξη της ενάγουσας, ήτοι ως συνεπεία των προτέρων ενεργειών της. Εξάλλου, ενόψει της προαναφερόμενης παρεμβληθείσας, ενεργούς και πολύπλευρης μεσολάβησης (υπόδειξη και διαπραγματεύσεις) του ………, δεν αποδείχθηκε ότι οι ομοίως προαναφερόμενες ενέργειες υπόδειξης εκ μέρους της ενάγουσας χρησίμευσαν ουσιωδώς προς την επίτευξη του επιδικωκόμενου αποτελέσματος, τη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης. Ως εκ τούτου, δεν αποδείχθηκε ότι η εναγομένη άντλησε ωφέλεια σε βάρος της ενάγουσας, από τη δραστηριότητα της τελευταίας, συνιστάμενη στο ισόποσο της μεσιτικής αμοιβής που θα όφειλε να καταβάλει στην ενάγουσα, επί έγκυρης μεσιτικής σύμβασης, διότι δεν αποδείχθηκε ότι, ακόμα και επί έγκυρης μεσιτικής σύμβασης, η εναγομένη θα υποχρεούτο σε καταβολή μεσιτικής αμοιβής, λόγω έλλειψης αιτιώδους συνάφειας μεταξύ της δραστηριότητας της ενάγουσας και της σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης.

Ε. Κατόπιν όσων προεκτέθηκαν, η κρινόμενη αγωγή, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη. Τέλος, η δικαστική δαπάνη της εναγομένης, ενόψει της νίκης και του σχετικού αιτήματος της (άρ. 176, 189, 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ, άρ. 63, 68 του Ν. 4194/2013), πρέπει να επιβληθεί σε βάρος της ενάγουσας, κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει κατ’ αντιμωλίαν των διαδίκων.

Απορρίπτει την αγωγή.

Επιβάλλει τη δικαστική δαπάνη της εναγομένης σε βάρος της ενάγουσας, την οποία ορίζει στο χρηματικό ποσό των χιλίων επτακοσίων (1.700) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στην Αθήνα, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και πληρεξούσιων δικηγόρων, την 15η Μαρτίου 2024.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ