ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜΠρΑθ 70429/2025

Σύμβαση μίσθωσης ακινήτου που συνήψε ο επικαρπωτής του ακινήτου -.

Αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ακινήτου που συνήφθη από τον επικαρπωτή λήξει η επικαρπία, ως λήξης νοουμένης και εκείνης που επέρχεται με το θάνατο του επικαρπωτή, υπεισέρχεται αυτοδυνάμως και αυτοδικαίως στη μίσθωση ο κύριος του μισθίου. Σε περίπτωση θανάτου του κυρίου του μισθίου, ο κληρονόμος του υπεισέρχεται στη μίσθωση, μετά τον θάνατο του επικαρπωτή εκμισθωτή, μόνο αν αποδεχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή την κληρονομία και αποκτήσει την κυριότητα του μισθίου. Η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και ο τρόπος που αυτή αποκτήθηκε αποτελούν αναγκαία στοιχεία της ενεργητικής του νομιμοποίησης και της ιστορικής βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος, που πρέπει να διαλαμβάνονται στο δικόγραφο της αγωγής. Αόριστη αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος από τον φερόμενο κληρονόμο της ψιλής κυρίας ακινήτου, εκμισθωθέντος από τον επικαρπωτή, ο οποίος έχει αποβιώσει.

(Η απόφαση δημοσιεύεται επιμελεία του δικηγόρου Αθηνών Διονύση Θ. Μπαράτη, Μεταπτυχιακού Διπλωματούχου Αστικού Δικαίου)

ΑΠΟΦΑΣΗ 70429/2025

(Αρ. εκθ. καταθ. κλήσης ././27-3-2024)

(Αρ. έκθ. καταθ. αγωγής ././41-10-2021)

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Δήμητρα Κάππου, Πρωτόδικη που ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Αθηνών και από τη Γραμματέα Αναστασία Καραγγελή.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια, στο ακροατήριό του, στις 12 Δεκεμβρίου 2024, για να δικάσει τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ././4-10-2021 αγωγή, η οποία φέρεται προς συζήτηση με τη με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ././27-3-2024 κλήση, μεταξύ:

Του καλούντος- ενάγοντας: ..., κατοίκου Αθηνών, επί της οδού ., με Α.Φ.Μ. ..., ο οποίος παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Κωνσταντίνου Φωκά, που κατέθεσε προτάσεις.

Του καθ’ ου η κλήση-εναγόμενου: ..., κατοίκου Αρτέμιδος Αττικής, επί της οδού ..., με Α.Φ.Μ. ., ο οποίος παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου Διονυσίου Μπαράτη, που κατέθεσε προτάσεις.

Ο καλών-ενάγων ζητεί να γίνει δεκτή η από 20-9-2021 αγωγή του, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ././41-10-2021 και προσδιορίστηκε να συζητηθεί κατά τη δικάσιμο της 3-2-2022, οπότε συζήτησης γενομένης εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 1011/2022 παραπεμπτική απόφαση, με την οποία η υπόθεση παραπέμφθηκε στο καθ’ ύλην αρμόδιο Δικαστήριο, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, ήτοι το Ειρηνοδικείο (Κρωπίας), το οποίο συζήτησης γενομένης επίσης παρέπεμψε την υπόθεση λόγω κατά τόπον αναρμοδιότητας στο Ειρηνοδικείο Αθηνών. Ήδη δε με την από 19-3-2024 κλήση του, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του πρώην Ειρηνοδικείου Αθηνών, με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ././27-3-2024, η οποία προσδιορίστηκε να συζητηθεί κατά την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο επισπεύδεται η συζήτηση της ανωτέρω αγωγής του.

Κατά τη σημερινή δημόσια συζήτηση η υπόθεση εκφωνήθηκε από το οικείο πινάκιο κατά τη σειρά εγγραφής της σε αυτό, επακολούθησε συζήτηση όπως αναφέρεται στα πρακτικά και το Δικαστήριο

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1164 Α.Κ. «Αν η επικαρπία λήξει κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης του ακινήτου που έγινε από τον επικαρπωτή, εφαρμόζονται αναλόγως, ως προς την εξακολούθηση της μίσθωσης, καθώς και ως προς την προκαταβολή ή την εκχώρηση ή την κατάσχεση μισθωμάτων της, οι διατάξεις για την εκποίηση του μισθίου ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.», ενώ σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου Ιΐ67εδ.α' Α.Κ. «Η επικαρπία, εφ’ όσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, αποσβήνεται με το θάνατο του επικαρπωτή.». Από τις τελευταίες αυτές διατάξεις, σε συνδυασμό με τις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 614 και 615 ΑΚ, οι οποίες, όπως προκύπτει ευθέως από τη διάταξη του άρθρου 1164 του ίδιου κώδικα, εφαρμόζονται αναλόγως και αναφορικά με το ζήτημα της τύχης της μίσθωσης μετά τη λήξη της επικαρπίας, συνάγεται ότι αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, που συνήφθη από τον επικαρπωτή, λήξει η επικαρπία, ως λήξης αυτής νοούμενης, κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 1164 του ΑΚ. και εκείνης που επέρχεται με το θάνατο του επικαρπωτή (βλέπε Απ. Γεωργιάδη - Μιχ. Σταθόπουλου «Αστικός Κώδιξ - Κατ' Άρθρο Ερμηνεία», έκδοση 1985, τόμος VI, σελ. 121, Βασίλη Αντ. Βαθρακοκοίλη «Αναλυτική Ερμηνεία - Νομολογία Αστικού Κώδικα», έκδοση 1989, τόμος Β', σελ. 1666), αφ’ ενός μεν η επικαρπία υποστρέφει αυτοδικαίως στην (ψιλή) κυριότητα και ενώνεται με αυτήν σε πλήρη κυριότητα, κατά τρόπο ώστε ο ψιλός κύριος του μισθίου να καθίσταται αυτοδικαίως από το νόμο πλήρης κύριος τούτου (βλέπε Απ. Γεωργιάδη - Μιχ. Σταθόπουλου ό.π., σελ. 134)» αφ' ετέρου δε ο τελευταίος υπεισέρχεται αυτοδυνάμως και αυτοδικαίως στη μεταξύ του επικαρπωτή και του τρίτου μίσθωση, ανεξάρτητα από το αν αυτή αποδεικνύεται ή όχι με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, πολύ περισσότερο μάλιστα αν αυτός συναίνεσε στη μίσθωση ή την αποδέχθηκε ρητά ή και σιωπηρά, έχοντας κατά συνέπεια πλέον όλα τα δικαιώματα του εκμισθωτή, μεταξύ των οποίων βέβαια και το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, κατά τη διάταξη του άρθρου 597 του Α.Κ., λόγω καθυστέρησης στην εκ μέρους του μισθωτή καταβολή των μισθωμάτων του μισθίου, καθώς και να ασκήσει τη σχετική αγωγή για την απόδοση τούτου (βλέπε I. Κατράς ό.π., σελ. 135 και 137, αλλά και Βασίλη Αντ. Βαθρακοκοίλη ό.π., σελ. 1665 και 1666). Τέλος, κατά το άρθρο 224 ΚΠολΔ είναι απαράδεκτο να μεταβληθεί η βάση της αγωγής. Με τις προτάσεις που κατατίθενται ενώπιον του Δικαστηρίου μπορεί ο εναγών να συμπληρώσει, να διευκρινίσει ή να διορθώσει τους ισχυρισμούς του, αρκεί να μην μεταβάλλεται η βάση της αΥωΥήζ (ΑΠ 112/2009 ΝΟΜΟΣ). Η διάταξη του του β εδαφίου του ως άνω άρθρου παρέχει την ευχέρεια στον ενάγοντα να συμπληρώσει, να διευκρινίσει και να διορθώσει τους περιεχόμενους στην αγωγή ισχυρισμούς, όχι όμως και να αναπληρώσει τους ελλείποντες και μάλιστα εκείνους που αποτελούν στοιχεία του αγωγικού δικαιώματος. Μπορεί δηλαδή, ο ενάγων, βάσει της πιο πάνω διατάξεως (σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 236 ΚΠολΔ), να συμπληρώσει με τις προτάσεις του κατά την πρώτη συζήτηση της υποθέσεως την ατελή έκθεση των πραγματικών ισχυρισμών του, θεραπεύοντας έτσι την ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, που αναφέρεται στην εξειδίκευση των θεμελιωτικών της αγωγής γεγονότων, δεν μπορεί όμως να αναπληρώσει τη νομική αοριστία της αγωγής, η οποία συνίσταται στη μη έκθεση αυτού τούτου του περιστατικού που απαιτείται κατά το νόμο για την παραγωγή του αγωγικού δικαιώματος (ΑΠ 283/2009 ΝΟΜΟΣ). Επομένως δεν μπορεί να αναπληρώσει την νομική αοριστία της αγωγής (ΑΠ 695/2000 ΕλλΔνη 42,73, 1871/1999 ΕλλΔνη 41,1302, Εφ.Θεσ. 628/2009 ΕΦΑΔ 2009 828, ΕφΑΘ 6026/2001 ΕλλΔνη 2004,817). Όπως είναι πρόδηλο η κατ'εξαίρεση συμπλήρωση, διευκρίνηση ή διόρθωση του δικογράφου με επουσιώδη ή δευτερεύοντα πραγματικά γεγονότα ή τη νομική αιτία γίνεται με τις προτάσεις, όχι όμως με την προσθήκη, (ΟλΑΠ 705/1979 ΝοΒ 28.37), ή με δήλωση στα πρακτικά όπου δεν είναι υποχρεωτική η κατάθεση προτάσεων, όχι όμως εντός της προθεσμίας αντικρούσεως των προτάσεων, η οποία είναι ανεπίτρεπτη και το Δικαστήριο οφείλει να μην λάβει αυτές υπόψη. (Β.Βαθρακοκοίλη ΚΠολΔ στο άρθρο 224 αριθ. 15 και τις εκεί παραπομπές).

Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενάγων, ιστορεί ότι, ο επικαρπωτής του μισθίου ακινήτου που λεπτομερώς εκτίθεται στο δικόγραφο και βρίσκεται στη θέση Βορινέζα στην Αρτέμιδα Αττικής, επί της οδού ., ., δυνάμει της από ι-5-2021 σύμβασης μίσθωσης εξεμίσθωσε αυτό στον εναγόμενο μισθωτή, για διάρκεια 10 ετών, από 1-5-2021 έως 1-5-2030, έναντι μηνιαίου μισθώματος 200 ευρώ. Ότι ο ενάγων ως εκ διαθήκης κληρονόμος της ψιλής κυρίας του ακινήτου και μητέρας του ..., ήτοι ψιλός κύριος κατά ποσοστό 7/8 εξ αδιαιρέτου, υπεισήλθε στην επίδικη μίσθωση από και δια του θανάτου του επικαρπωτή, λόγω απόσβεσης της ισοβίου επικαρπίας του τελευταίου. Ότι νομιμοποιούμενος προς τούτο ως νέος κτήτορας του ακινήτου, υπεισερχόμενος στην ένδικη μίσθωση ως πλήρης συγκύριος του ακινήτου ζητεί να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα από το ποσό των 200 ευρώ, που καταβάλλεται μέχρι σήμερα, στο ποσό των 1.570,92 ευρώ, λόγω της ουσιώδους απόκλισης κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την αρχή της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο μίσθωμα και στο αρχικά συνομολογημένο, επιπλέον δε ζητεί να διαταχθεί η κατά ποσοστό αύξησης 3% αναπροσαρμογή του μισθώματος από 1-5-2022 και για έκαστο επόμενο μισθωτικό έτος και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική του δαπάνη.

Με αυτό το περιεχόμενο, η αγωγή παραδεκτά εισάγεται να συζητηθεί ενώπιον του δικάζοντος Δικαστηρίου (άρθρα 12 παρ. 1, 13,16 παρ. 1 και 29 παρ. 1 ΚΠολΔ, καθόσον δεν δίνονται στοιχεία για την τελεσιδικία της παραπεμπτικής απόφασης του πρώην Ειρηνοδικείου Κρωπίας) κατά την προκειμένη διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (μισθωτικών) των διατάξεων των άρθρων 614 επ. ΚΠολΔ. Πλην όμως με το ανωτέρω περιεχόμενο και σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην οικεία μείζονα σκέψη της παρούσης, η κρινόμενη αγωγή ελέγχεται ως αόριστη καθόσον δεν περιέχει τα ελάχιστα εκείνα στοιχεία που απαιτούνται από το νόμο για τη θεμελίωσή της. Η αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος εφόσον αποτελεί άσκηση αξιώσεως, που απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση, ανήκει αποκλειστικά στον εκμισθωτή, ο οποίος και νομιμοποιείται να την ασκήσει. Επομένως, η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και ο τρόπος που αυτή αποκτήθηκε αποτελούν αναγκαία στοιχεία της ενεργητικής του νομιμοποιήσεως και της ιστορικής βάσεως της ανωτέρω αγωγής, που πρέπει να διαλαμβάνονται στο δικόγραφό της. Ο νέος κτήτορας ειδικότερα μισθίου ο οποίος απέκτησε τούτο κατά τη διάρκεια της μισθωτικής σχέσεως, όπως επίσης και ο ψιλός κύριος του μισθίου που υπεισήλθε στη μίσθωση ως εκμισθωτής μετά την υποστροφή της επικαρπίας, νομιμοποιείται ενεργητικώς στην άσκηση της ως άνω αγωγής ως υπεισερχόμενος στη μισθωτική σχέση, ο λόγος δε και τα στοιχεία αυτής της υπεισέλευσης πρέπει να αναφέρονται στην αγωγή για την πληρότητα του δικογράφου της. Εν προκειμένω ο ενάγων αρκείται στην αναφορά ότι κατέστη ψιλός κύριος από και δια κληρονομικής διαδοχής της ψιλής κυρίας του ακινήτου και μητέρας του και ότι υπεισήλθε στην επίδικη μίσθωση από και δια της λήξεως δια αποσβέσεως της επικαρπίας του εκμισθωτή. Παρά τα αντιθέτως υποστηριζόμενα από τον ενάγοντα, η υπεισέλευσή του στην ένδικη μίσθωση έλαβε χώρα -κατά τα ιστορούμενα από τον ίδιο πραγματικά περιστατικά- λόγω λήξης της επικαρπίας και συγκέντρωσης στο πρόσωπό του των προσόντων του πλήρους κυρίου, έστω κατά το επικαλούμενο ποσοστό συγκυριότητας. Δηλονότι, δεν επρόκειτο για κληρονομική διαδοχή της μισθωτικής σχέσης αλλά «εκποίηση» του μισθίου κατά τη μισθωτική διάρκεια, σύμφωνα με το α. 1164 ΑΚ που παραπέμπει ευθέως στην κατ’ αναλογία εφαρμογή των διατυπώσεων της διάταξης του α. 614 ΑΚ Και ναι μεν κατά το χρόνο της απόκτησης της ψιλής κυριότητας ο εδώ ενάγων δεν υπεισήλθε ως τέτοιος στην ένδικη μίσθωση, αφού δεν απέκτησε από τον εκμισθωτή, όμως η επέλευση των αποτελεσμάτων της διάταξης του α. 1164 ΑΚ, προϋποθέτει έγκυρη και νόμιμη απόκτηση ψιλής κυριότητας. Πέρα από την ευθεία αναφορά της εν λόγω διάταξης στην αντίστοιχη του α. 614 ΑΚ, η ανωτέρω προϋπόθεση (της έγκυρης και νόμιμης απόκτησης ψιλής κυριότητας) παρίσταται ως λογικό επακόλουθο και νομική αναγκαιότητα για την όμοια μεταχείριση των περιπτώσεων εκποίησης του μισθίου. Δεν δικαιολογείται η διαφορετική μεταχείριση της απόκτησης ψιλής και πλήρους κυριότητας κατ’ α. 614 από μόνο το γεγονός ότι η υπεισέλευση στη μίσθωση επέρχεται για κάθε μία όσιό τις περιπτώσεις σε διαφορετικό χρόνο. Η νομική μεταχείριση του υπεισερχόμενου νέου κτήτορα, είτε ευθέως από τη διάταξη του α. 614 ΑΚ είτε κατ’ αναλογική αυτού εφαρμογή, όπως παραπέμπει σε αυτό η διάταξη του α. 1164 ΑΚ, πρέπει κατά τη γνώμη του δικάζοντας Δικαστηρίου να είναι κοινή απαιτώντας και στην περίπτωση του ψιλού κυρίου που κατέστη πλήρης, κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου, να επικαλείται την ιδιότητά του αυτή, ήτοι του ψιλού κυρίου που υπεισήλθε στη μίσθωση αφού απέκτησε την πλήρη κυριότητα δι’ αποσβέσεως της επικαρπίας του εκμισθωτή επικαρπωτή και τον τρόπο με τον οποίον την απέκτησε. Τα στοιχεία αυτά, ήτοι η ιδιότητα του ενάγοντος, ως κυρίου και ο τρόπος που απέκτησε την κυριότητα, στην περίπτωση του α. 614 ΑΚ, δηλαδή στην περίπτωση που το μίσθιο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσθηκε κατά κυριότητα σε άλλον, ο οποίος υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του αρχικού εκμισθωτή, είναι τα απαραίτητα στοιχεία για τη νομιμοποίηση του ενάγοντος, η έλλειψη των οποίων καθιστά την αγωγή απαράδεκτη λόγω αοριστίας.

Με τα ανωτέρω δεδομένα, ο ενάγων αορίστως εκθέτει τα απαραίτητα από το νόμο στοιχεία της νομιμοποιήσεώς του, αφού δεν αναφέρει αποδοχή και δη μεταγραφή της πράξης αποδοχής της εκ διαθήκης κληρονομιάς της μητέρας του. Όπως ο ίδιος ιστορεί, απέκτησε την ψιλή κυριότητα του μισθίου λόγω κληρονομικής διαδοχής, πλην όμως σε κανένα σημείο της αγωγής του δεν μνημονεύει την αποδοχή και περαιτέρω μεταγραφή της αποδοχής της εν λόγω κληρονομιάς της ψιλής κυρίας κληρονομούμενης. Η επιχειρούμενη συμπλήρωση της αγωγής του ενάγοντος, ο οποίος μάλιστα συνομολογεί ότι δεν έχει προβεί σε μεταγραφή της αποδοχής της κληρονομιάς της μητέρας του, ακόμη και αν ήθελε θεωρηθεί λυσιτελής για τη νομιμοποίησή του, δεν είναι επιτρεπτή και δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη γιατί έγινε, όχι με τις προτάσεις, αλλά με την προσθήκη των προτάσεων.

Μετά τούτων, η υπό κρίση αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας. Τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων πρέπει να συμψηφιστούν λόγω του δυσερμήνευτου του κανόνα δικαίου που εφαρμόσθηκε εν προκειμένω.

ΠΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.

Απορρίπτει την αγωγή.

Συμψηφίζει τη δικαστική δαπάνη των διαδίκων.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε στην Αθήνα Αττικής, σε έκτακτη δημόσια

συνεδρίαση στο ακροατήριο του στις 12/12/2025, απουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Ο/Η ΓΡΑΜΜΜΑΤΕΑΣ