ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»

ΜΠρΘεσ 16158/2018

Βραχυχρόνιες μισθώσεις - Airbnb -.

Απαγόρευση βραχυχρόνιων μισθώσεων  και μετατροπής ακινήτου σε τουριστικό κατάλυμα λόγω παραβίασης της Σύστασης και Κανονισμού. Σύσταση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών. Κανονισμός Διοίκησης και Λειτουργίας του Συγκροτήματος Κατοικιών με ισχύ νόμου ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών. Λειτουργία τουριστικού καταλύματος - μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Προϋποθέσεις για το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ΕΟΤ. 

Αριθμός απόφαση 16158/2018

(αριθμός κατάθεσης κλήσης ………./23-5-2018)

(αριθμός κατάθεσης α' αγωγής …………/17-2-2017)

(αριθμός κατάθεσης β' αγωγής ………./23-6-2017)

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Συγκροτήθηκε από τη Δικαστή Αργυρώ Μπαϊζάνη, Πρωτόδικη, που ορίστηκε από την Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και από τη Γραμματέα Ευδοξία Καλτζίδου.

Συνεδρίασε δημόσια, στο ακροατήριό του, την 3η Ιουλίου 2018, για να δικάσει τις αγωγές με αριθμούς κατάθεσης …………./17-2-2017 και ………………/23-6-2017 με αντικείμενο διαφορά από τη σχέση οροφοκτησίας, μεταξύ:

ΤΗΣ ΚΑΛΟΥΣΑΣ - ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ Β' ΑΓΩΓΗΣ - ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ Α' ΑΓΩΓΗΣ:……… - ……………………… του ……………, κατοίκου Πανοράματος Ν. Θεσσαλονίκης, που παραστάθηκε διά του πληρεξουσίου δικηγόρου της Σωτηρίου Μπαμπατζιμόπουλου (AM ΔΣΘ 6015), ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

ΤΩΝ ΚΑΘ' ΩΝ Η ΚΛΗΣΗ-ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ Α' ΑΓΩΓΗΣ-ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ Β' ΑΓΩΓΗΣ: 1) ………………… του ……… συζ. ……………….., 2) …………………. του ………………, κατοίκων Εκάλης Αττικής, 3) ………………… του ……………….4) ………………….. του ………….., κατοίκων Βρυξελλών Βελγίου, 5) ………………… του …………………, κατοίκου Θεσσαλονίκης και 6) …………………… του …………………, κατοίκου Ζυρίχης Ελβετίας, που παραστάθηκαν διά της πληρεξούσιας δικηγόρου τους Βασιλείας Πομπιέρη (AM ΔΣΑ 32959), η οποία κατέθεσε προτάσεις.

Η καλούσα-ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 21-6-2017 αγωγή της που κατατέθηκε στο Δικαστήριο τούτο με αριθμό …………./23-6-2017, η συζήτηση της οποίας (και της από 16-2-2017 αγωγής που κατατέθηκε στο Δικαστήριο τούτο με αριθμό ……………./17-2-2017) επαναφέρεται με την από 22-5-2018 κλήση που κατατέθηκε στο Δικαστήριο τούτο με αριθμό …………………/23-5-2018 και προσδιορίσθηκε από τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Νόμιμα επαναφέρονται προς περαιτέρω συζήτηση, με την με αριθμό κατάθεσης ………………./23-5-2018 κλήση της ενάγουσας της β' αγωγής οι με αριθμούς κατάθεσης ……………./17-2-2017 και …………/23-6-2017 αγωγές μετά από αναβολή έκδοσης οριστικής απόφασης και επανάληψη της συζήτησης της υπόθεσης, προκειμένου να προσκομισθεί το αναλογούν δικαστικό ένσημο (άρθρο 254 σε συνδυασμό προς 591 §1 ΚΠολΔ).

Οι υπ' αριθμ. έκθ. κατ. …………/17-2-2017 και ………………../23-6-2017 αγωγές, που εκκρεμούν ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού, πρέπει να ενωθούν και να συνεκδικασθούν, λόγω της συνάφειας που υπάρχει μεταξύ τους, αλλά και γιατί έτσι διευκολύνεται και επιταχύνεται η διεξαγωγή της δίκης, ενώ παράλληλα επέρχεται μείωση των εξόδων της (άρθρα 246 σε συνδυασμό με το άρθρο 591 §1 ΚΠολΔ).

Από τον συνδυασμό των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2, 3, 4, 5, 8, 13, 14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ) προκύπτει ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται, κατά κύριο λόγο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και παρεπόμενη, αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, το έδαφος, οι αυλές, η στέγη (δώμα) κ.α. Έτσι, τόσο επί κάθετης συνιδιοκτησίας όσο και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 108/2014, ΑΠ 621/ 2013, ΑΠ 849/2013, ΑΠ 2228/2013 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ). Ο προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα, ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται είτε με συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής τούτων, ρυθμίζεται από τις παρατεθείσες διατάξεις του ΑΚ και του Ν. 3741/1929, μεταξύ των οποίων και το άρθρο 5 εδ. α' του Ν. 3741/1929, με το οποίο ορίζεται ότι έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και στην ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλει τον συνήθη προορισμό αυτών. Επίσης, από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει, ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης του κατ' αρχήν προορισθέντος ως κοινοχρήστου χώρου (ΑΠ 131/2010, ΑΠ 303/2009, ΑΠ 984/2009, ΑΠ 1681/2008, ΑΠ 374/2003, ΑΠ 1305/2002, ΑΠ 759/2002 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

Οι ενάγοντες, με την κρινόμενη α' αγωγή τους, ισχυρίζονται, ότι δυνάμει των αναφερομένων στο αγωγικό δικόγραφο συμβολαίων πώλησης ακινήτων, νομίμως μετεγγραμμένων, κατέστησαν αποκλειστικοί κύριοι τριών κατοικιών, που βρίσκονται σε συγκρότημα κατοικιών στην εποικισθείσα περιοχή του αγροκτήματος…………………, του ομώνυμου Δήμου, του Νομού Χαλκιδικής. Ότι η εναγόμενη τυγχάνει, δυνάμει του αναφερομένου στην αγωγή τίτλου κυριότητας, κυρία όμορης κατοικίας του ίδιου ως άνω συγκροτήματος, όπως ειδικότερα το ακίνητο αυτό περιγράφεται κατά θέση, έκταση και όρια. Ότι το ανωτέρω αναφερόμενο συγκρότημα διέπεται από την καθοριζόμενη πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως νόμιμα τροποποιήθηκε, και Κανονισμού πολυκατοικίας (Ν. 3741/1929), που έχουν μεταγράφει νόμιμα, με βάση την οποία (σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) καθορίστηκαν οι κοινόκτητοι χώροι, καθώς και οι χώροι αποκλειστικής χρήσης ενός εκάστου συνιδιοκτήτη. Ότι η εναγόμενη, κατά παράβαση του Κανονισμού, προέβη σε καταχώρηση του ακινήτου της ως τουριστικής επιχείρησης - καταλύματος σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο με το διακριτικό τίτλο «……………», έλαβε ειδικό σήμα του EOT για τις εκμισθωμένες επιπλωμένες επαύλεις, το οποίο διαφημίζει σε όλους τους τουριστικούς καταλόγους κρατήσεων,και καθ' όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού του έτους 2016 χρησιμοποιούσε τη διηρημένη ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα. Ότι η κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) του συγκροτήματος, που αποτελεί σύμφωνα με το άρθρο 1 του Κεφαλαίου Β' του ως άνω Κανονισμού κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο, είναι μόνιμα κατειλημμένη από τους πελάτες της εναγομένης, αποκλείοντας τους ενάγοντες από την ελεύθερη χρήση αυτής. Ότι σε καθημερινή βάση οι πελάτες της εναγομένης οργάνωναν εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγία λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους της αποκλειστικής της χρήσης αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και με αλόγιστη χρήση ψησταριάς αλλά και επικίνδυνη για το λόγο ότι το συγκρότημα βρίσκεται πλησίον δασικής περιοχής. Ότι πρέπει να καταπέσουν σε βάρος της εναγομένης, στην οποία αφορούν οι παραβάσεις του Κανονισμού, ποινικές ρήτρες, συνολικού ποσού 4.400 ευρώ, για την παράνομη μετατροπή της χρήσης της κατοικίας της εναγομένης σε επαγγελματική χρήση, για τη μη γνωστοποίηση της εκμίσθωσης του ακινήτου της, για τη μη γνωστοποίηση και τήρηση του Κανονισμού στους οικιστές πελάτες της, για την κατάληψη της κοινόχρηστης πισίνας και τον αποκλεισμό των εναγόντων από τη χρήση αυτής, καταβαλλόμενες στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος σύμφωνα με το άρθρο 15 του Κεφαλαίου Γ’ του Κανονισμού. Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά ζητούν α) να υποχρεωθεί η εναγόμενη να παύσει την προσβολή του Κανονισμού της Σύστασης και να απέχει από οποιαδήποτε σχετική προσβολή αυτών στο μέλλον και συγκεκριμένα να υποχρεωθεί η εναγόμενη να παύσει και μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της διηρημένης ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας, να τους ενημερώσει για τυχόν παραχώρηση της ιδιοκτησίας της λόγω εκμίσθωσης, τέτοιας που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου της, να ενημερώνει τον εκάστοτε φιλοξενούμενο της για τη χρήση που επιτάσσει ο Κανονισμός και η Σύσταση,να της επιβληθεί χρηματική ποινή 3.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης που θα εκδοθεί, β) να καταπέσουν σε βάρος της οι ποινικές ρήτρες, ποσού 4.400 ευρώ για τις παραβιάσεις του Κανονισμού και των όρων της Σύστασης και γ) να υποχρεωθεί η εναγόμενη να καταβάλει το ως άνω ποσό των 4.400 ευρώ στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος. Επίσης, ζητείται η κήρυξη της εκδοθησόμενης απόφασης ως προσωρινώς εκτελεστής καθώς και η καταδίκη της εναγομένης στην καταβολή των εν γένει δικαστικών εξόδων των εναγόντων. Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα, η κρινόμενη αγωγή αρμοδίως καθ ύλη και κατά τόπο (καί άρθρα 17§3, 29§1 ΚΠολΔ) εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, καθόσον αφορά σε διαφορά (διένεξη) μεταξύ συνιδιοκτητών και συγκεκριμένα διαφορά που αφορά στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα εκάστου συνιδιοκτήτη, όπως αυτά πηγάζουν από τη συνδέουσα τους διαδίκους σχέση οροφοκτησίας, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (μισθωτική διαφορά - άρθρα 591, 614 παρ. 1 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, η αγωγή είναι πλήρως ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διαλαμβανόμενες στη μείζονα σκέψη διατάξεις, καθώς και σε εκείνες των άρθρων 907, 908, 946 παρ. 1 και 947 παρ. 1 ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, να εξετασθεί περαιτέρω για να κριθεί αν είναι βάσιμη και από ουσιαστική άποψη, δεδομένου ότι έχει καταβληθεί το απαιτούμενο τέλος δικαστικού ενσήμου με τα ανάλογα ποσοστά υπέρ τρίτων (βλ. το με αριθμό ………/27-8-2018 e-παράβολο).

Η εναγόμενη της α' αγωγής με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου της στο ακροατήριο πριν από την επί της ουσίας συζήτηση της υπόθεσης, που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημοσίας συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου και επαναλαμβάνεται στις επί της έδρας κατατεθείσες προτάσεις, αρνήθηκε τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν την αγωγή, για την απόδειξη των οποίων υποχρεούνται, κατ' άρθρο 338 του ΚΠολΔ, οι ενάγοντες.

Κατά μεν το άρθρο 4 § 1 του ν. 3741/1929 "περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους", που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, κανονίσουν τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δίδουν με καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να παίρνει για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της οικοδομής, κατά δε το άρθρο 9 του ν. 1562/1985 "Αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ' ορόφους ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ' ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών. Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυριών μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όπου εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου". Από τις ανωτέρω διατάξεις σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ σαφώς συνάγεται ότι επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών να ρυθμίσουν τον τρόπο χρήσης των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων της συνιδιοκτησίας και να καθορίσουν το ποσοστό συμμετοχής κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας στις κοινόχρηστες δαπάνες αυτής, έστω και αν υπάρχει κανονισμός που ρυθμίζει αυτές, υπό την προϋπόθεση ότι η σχετική απόφαση θα ληφθεί από την παμψηφία των συνιδιοκτητών. Σε περίπτωση που δεν έχει καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον του 60% των συγκυριών μπορεί να ζητήσει δικαστικώς την κατάρτιση κανονισμού, ενώ σε περίπτωση που έχει καταρτιστεί κανονισμός, ο οποίος όμως εμφανίζει ελλείψεις, μπορεί να ζητηθεί δικαστικώς από την πλειοψηφία τουλάχιστον του 65% των συγκυριών η συμπλήρωση των ελλείψεων ή και η τροποποίηση του κανονισμού. Για να συμβεί όμως το τελευταίο αυτό, πρέπει να υπάρχουν ελλείψεις στον υπάρχοντα κανονισμό που να εμποδίζουν την ομαλή λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των διακεκριμένων ιδιοκτησιών και μόνο τότε. Έτσι, αν υπάρχει κανονισμός που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών χωρίς να εμφανίζει ελλείψεις, αλλά, ορισμένοι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι διατάξεις του αδικούν αυτούς, οι τελευταίοι δεν έχουν δικαίωμα έστω και αν αποτελούν το 65% της ιδιοκτησίας να ζητήσουν δικαστικώς την τροποποίησή του. Τούτο δε διότι ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά την αγορά της έλαβε υπόψη για τη διαπίστωση της αγοραίας αξίας της και τη στάθμιση του συμφέροντος του και την προβλεπόμενη από τον κανονισμό χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, η οποία (χρήση), δεν είναι λογικό να μεταβάλλεται εκ των υστέρων εις βάρος του, χωρίς τη θέλησή του από μια πλειοψηφία συνιδιοκτητών (65%), τους οποίους πιθανώς να μην γνώριζε καθόλου και να μην τελούσε σε συμβατικό δεσμό κατά το χρόνο αγοράς της ιδιοκτησίας του. ʼρα, αν δεν υπάρχουν ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών κατά τον προορισμό τους, δεν επιτρέπεται η κατά τα τον προαναφερομένο τρόπο τροποποίηση του κανονισμού, ο οποίος μπορεί πλέον να τροποποιηθεί μόνο με τον τρόπο, που τυχόν αυτός ορίζει, άλλως σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (βλ. σχετ. ΕΑ 4474/96 ΕλλΔνη 38.1919, ΕΑ 4554/1995 ΕΔΠ 1996.69, I. Κατρά: "Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας" έκδ. 2000, παρ. 293 Γ, 297 Δ', I. Κωστόπουλο: "Προβλήματα που έχουν σχέση με τη σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας και τον κανονισμό των πολυκατοικιών μετά το ν. 1562/1985" ΕΔΠ 1994 σελ. 161,163).

Η ενάγουσα, με την κρινόμενη β' αγωγή της, ισχυρίζεται, ότι δυνάμει του αναφερομένου στο αγωγικό δικόγραφο συμβολαίου πώλησης ακινήτου, νομίμως μετεγγραμμένου, κατέστη αποκλειστική κυρία μιας κατοικίας, που βρίσκεται σε συγκρότημα κατοικιών στην εποικισθείσα περιοχή του αγροκτήματος…………, του ομώνυμου Δήμου, του Νομού Χαλκιδικής. Ότι οι εναγόμενοι τυγχάνουν, δυνάμει των αναφερομένων στην αγωγή τίτλων κυριότητας, συγκύριοι εξ αδιαιρέτου όμορων κατοικιών του ίδιου ως άνω συγκροτήματος, όπως ειδικότερα τα ακίνητα αυτά περιγράφονται κατά θέση, έκταση και όρια. Ότι το προαναφερόμενο συγκρότημα και οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών αυτού διέπονται από την με αριθμό ………/2002 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………, η οποία τροποποιήθηκε με την με αριθμό ……../2002 πράξη της ιδίας ως άνω Συμβολαιογράφου και από τον με αριθμό …………/2002 κανονισμό λειτουργίας του συγκροτήματος της ιδίας Συμβολαιογράφου, πράξεις οι οποίες μεταγράφηκαν νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου …………… Ότι η ίδια (ενάγουσα) εκμισθώνει την εξοχική της κατοικία σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4179/2013, που αφορά στη μίσθωση τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων, για περιορισμένο χρονικό διάστημα. Ότι οι εναγόμενοι παράνομα και αυθαίρετα κατά την πρώτη εβδομάδα του Αυγούστου 2016 (πρώτη εβδομάδα διαμονής των μισθωτών) έκλεισαν για πρώτη φορά τον μηχανισμό καθαρισμού της πισίνας, με αποτέλεσμα αυτή να μετατραπεί σε έλος και να καθίσταται αδύνατη η χρήση της για το σκοπό που εξυπηρετεί. Ότι η πισίνα επαναλειτούργησε, αφού εκλήθη από την ενάγουσα και με έξοδα αυτής εξειδικευμένο συνεργείο, το οποίο προέβη στις απαραίτητες ενέργειες και επισκευές. Ότι ακολούθησαν και άλλες διακοπές της λειτουργίας της πισίνας κατά τον αυτό ως άνω τρόπο και, παρότι η ίδια (ενάγουσα) διαμαρτυρήθηκε για την επαναλαμβανόμενη αντισυμβατική και παράνομη συμπεριφορά των εναγομένων, οι τελευταίοι δεν συμμορφώθηκαν και έκτοτε η πισίνα παραμένει με τους μηχανισμούς εκτός λειτουργίας σε ελώδη κατάσταση. Ότι ο μηχανισμός της πισίνας είναι εντός κυτίου, χωρίς κλειδαριά ασφαλείας και είναι δυνατό οποιοσδήποτε επιθυμεί να διακόπτει τη λειτουργία του. Για τους λόγους αυτούς ζητεί, όπως παραδεκτά διόρθωσε την αγωγή και περιόρισε το αίτημά της με δήλωση του πληρεξουσίου δικηγόρου της που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης αυτού του Δικαστηρίου και με τις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε (άρθρα 223, 224 ΚΠολΔ) α) να αναγνωριστεί το δικαίωμά της να εκμισθώνει την κατοικία της σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4179/2013, όπως αυτός αντικατασταθεί στο μέλλον ή οποιουδήποτε άλλου σχετικού νομοθετικού διατάγματος υπάρχει ή πρόκειται να εκδοθεί και θα ρυθμίζει τις περιουσιακές μισθώσεις εξοχικών κατοικιών, β) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να άρουν την προσβολή του δικαιώματος της για χρήση των κοινοχρήστων χώρων και δη της πισίνας και να μην παρεμποδίζουν τη χρήση αυτής στην ίδια και στους εκάστοτε μισθωτές της κατοικίας της, γ) να απέχουν οι εναγόμενοι στο εξής από κάθε ενέργεια διακοπής της λειτουργίας των μηχανισμών της πισίνας ή αλλοίωσης καθ' οποιονδήποτε τρόπο της σωστής και εύρυθμης λειτουργίας της και να απέχουν γενικά από κάθε πράξη που συνιστά προσβολή των παραπάνω δικαιωμάτων της, δ) να αναγνωριστεί, στην περίπτωση κατά την οποία οι εναγόμενοι προκαλέσουν στο μέλλον εκ νέου τη διακοπή λειτουργίας καθαρισμού της πισίνας το εκ του άρθρου 945 ΚΠολΔ δικαίωμά της να επιχειρήσει η ίδια τον καθαρισμό της και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι, για την παραπάνω περίπτωση, στην προκαταβολή της δαπάνης που απαιτείται για τον καθαρισμό και την επαναλειτουργία της πισίνας από το εξειδικευμένο συνεργείο της εταιρίας με την επωνυμία «…………… A.Ε.-……», που ανέρχεται σε χίλια τριακόσια ευρώ (1.300 €), ε) να διαταχθεί η τοποθέτηση κλειδαριάς ασφαλείας στο κυτίο που φυλάσσεται ο παραπάνω μηχανισμός και η παράδοση του κλειδιού είτε στο σημερινό υπεύθυνο λειτουργίας του συγκροτήματος κ………… άλλως στον εκάστοτε υπεύθυνο είτε σε έναν από τους συνιδιοκτήτες.

Επίσης, ζητείται η κήρυξη της εκδοθησόμενης απόφασης ως προσωρινώς εκτελεστής καθώς και η καταδίκη των εναγομένων στην καταβολή των εν γένει δικαστικών εξόδων της ενάγουσας. Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα, η κρινόμενη αγωγή αρμοδίως καθ ύλη και κατά τόπο (καί άρθρα 17§3, 29§1 ΚΠολΔ) εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, καθόσον αφορά σε διαφορά (διένεξη) μεταξύ συνιδιοκτητών και συγκεκριμένα διαφορά που αφορά στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα εκάστου συνιδιοκτήτη, όπως αυτά πηγάζουν από τη συνδέουσα τους διαδίκους σχέση οροφοκτησίας, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (μισθωτική διαφορά - άρθρα 591, 614 παρ. 1 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, η αγωγή είναι πλήρως ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 3 παρ. 1 και 2, 5 περ. α' του ν. 3741/1929, 1002, 1117 σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 945 παρ. 1 ΚΠολΔ, πλην του πρώτου αιτήματος, το οποίο τυγχάνει μη νόμιμο και πρέπει για το λόγο αυτό να απορριφθεί. Ειδικότερα, από την ενδελεχή επισκόπηση του περιεχομένου του με αριθμό ……………/2002 Κανονισμού λειτουργίας του άνω συγκροτήματος της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …………………… προκύπτει ότι στο άρθρο 3 του Κεφαλαίου Γ’ ορίζεται ότι «Αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας τη χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό», ενώ σύμφωνα με το άρθρο 3 του Κεφαλαίου ΣΤ' «Τροποποιήσεις του παρόντος Κανονισμού επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων». Επομένως, εφόσον ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν εμφανίζει έλλειψη όσον αφορά στη χρήση και στον προορισμό των οριζοντίων ιδιοκτησιών των διαδίκων και ειδικότερα της κατοικίας της ενάγουσας της β' αγωγής, για την τροποποίηση της σχετικής διάταξής του δεν έχει εφαρμογή η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας σκέψης διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985 αλλά ο σχετικός όρος του ιδίου αυτού κανονισμού (βλ. ΕΑ 4554/1995 ΕΔΠ 1996.69, ΕΑ4474/1996 ΕλλΔνη 38.1919), ο οποίος απαιτεί απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκτητών (Κεφάλαιο ΣΤ' , άρθρο 3 του Κανονισμού). Συνεπώς, κατά το μέρος που κρίνεται παραδεκτή και νόμιμη, η υπό κρίση αγωγή πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω και κατά την ουσιαστική βασιμότητά της.

Οι εναγόμενοι της β' αγωγής με δήλωση της πληρεξούσιας δικηγόρου τους στο ακροατήριο πριν από την επί της ουσίας συζήτηση της υπόθεσης, που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημοσίας συνεδρίασης του Δικαστηρίου τούτου και επαναλαμβάνεται στις επί της έδρας κατατεθείσες προτάσεις, αρνήθηκαν τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν την αγωγή, για την απόδειξη των οποίων υποχρεούται, και άρθρο 338 του ΚΠολΔ, η ενάγουσα.

Από την εκτίμηση απάντων των προσκομιζόμενων μετ’ επικλήσεως αποδεικτικών μέσων και στοιχείων και ειδικότερα από την ένορκη κατάθεση του νομοτύπως εξετασθέντος στο ακροατήριο μάρτυρα αποδείξεως, που περιλαμβάνεται στα με αριθμό 6.099/2018 πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης και εκτιμάται καθ’ εαυτή και σε συνδυασμό με τα λοιπά αποδεικτικά μέσα και στοιχεία, κατά το λόγο της γνώσης και κατά το μέτρο της αξιοπιστίας του μάρτυρα, επίσης από όλα τα έγγραφα που επικαλούνται και νομίμως προσκομίζουν οι διάδικοι, ορισμένα από τα οποία μνημονεύονται ειδικώς κατωτέρω, χωρίς όμως να παραλειφθεί κάποιο κατά την ουσιαστική εκτίμηση της διαφοράς, τις φωτογραφίες που προσκομίζονται από τους διαδίκους, των οποίων δεν αμφισβητείται η γνησιότητα (άρθρα 443, 444§3, 448§2, 457§4 ΚΠολΔ), επιπροσθέτως από τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής που λαμβάνονται αυτεπαγγέλτως υπόψη (άρθρο 336§4 ΚΠολΔ), από όσα οι διάδικοι ομολογούν είτε ρητώς είτε στο βαθμό που συνάγονται σιωπηρώς από το σύνολο των ισχυρισμών τους και κατά το μέτρο που δεν αρνούνται ειδικώς την αλήθεια ορισμένων πραγματικών ισχυρισμών σε συνδυασμό και με την εν γένει δικονομική συμπεριφορά τους (άρθρα 261, 352§1, 353 ΚΠολΔ) και από όλους τους λοιπούς εκατέρωθεν ισχυρισμούς των διαδίκων μερών, καθώς και από την εν γένει διαδικασία στο ακροατήριο, αποδεικνύονται τα ακόλουθα ουσιώδη στοιχεία για την υπόθεση τούτη: Οι ενάγοντες της α' αγωγής είναι ιδιοκτήτες τριών (3) κατοικιών σε συγκρότημα τεσσάρων (4) ισόγειων κατοικιών με υπόγειο, που ανεγέρθηκε στην εποικισθείσα περιοχή του αγροκτήματος…………………, του ομώνυμου Δήμου, του Νομού Χαλκιδικής. Συγκεκριμένα, η πρώτη και ο δεύτερος των εναγόντων είναι ιδιοκτήτες, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου ο καθένας, της υπό στοιχείο 1 κατοικίας, αποτελούμενης από υπόγειο χώρο, εμβαδού 49,59 τ.μ., και από ισόγειο όροφο, εμβαδού 49,59 τ.μ., με αναλογία επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων 25/100, δυνάμει του με αριθμό …………./2002 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης……………………, που νόμιμα μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο ………………. στον τόμο ………… και με αύξοντα αριθμό …………. σε συνδυασμό με το με αριθμό ……………./2002 συμβόλαιο (πράξη εξόφλησης), νομίμως μετεγγραμμένο στο Υποθηκοφυλακείο ……… στον τόμο ………. και με αύξοντα αριθμό ……… Ως παρακολούθημα η ανωτέρω κατοικία έχει θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, εμβαδού 12 τ.μ., δυνάμει του με αριθμό ………./2002 συμβολαίου της ίδιας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένου. Ο τρίτος και η τέταρτη των εναγόντων είναι ιδιοκτήτες, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου ο καθένας, της υπό στοιχείο 3 κατοικίας, αποτελούμενης από υπόγειο χώρο, εμβαδού 49,59 τ.μ., και από ισόγειο όροφο, εμβαδού 49,59 τ.μ., με αναλογία επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων 25/100, δυνάμει του με αριθμό …………/2003 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης …………, που νόμιμα μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο ………… στον τόμο ………… και με αύξοντα αριθμό … Ως παρακολούθημα η ανωτέρω κατοικία έχει δύο (2) θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων με αριθμούς 5 και 6, εμβαδού 12 τ.μ., δυνάμει του με αριθμό ………………../2002 συμβολαίου της ίδιας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένου. Η πέμπτη και η έκτη των εναγόντων είναι ιδιοκτήτες, κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου ο καθένας, της υπό στοιχείο 4 κατοικίας, αποτελούμενης από υπόγειο χώρο, εμβαδού 49,59 τ.μ., και από ισόγειο όροφο, εμβαδού 49,59 τ.μ., με αναλογία επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων 25/100, δυνάμει του με αριθμό ………………/2005 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ……, που νόμιμα μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο ………… στον τόμο ……….. και με αύξοντα αριθμό … Ως παρακολούθημα η ανωτέρω κατοικία έχει δύο (2) θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων με αριθμούς 7 και 8, εμβαδού 12 τ.μ., δυνάμει του με αριθμό …………/2002 συμβολαίου της ίδιας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένου. Το εν λόγω συγκρότημα έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ με την με αριθμό ……../2002 συμβολαιογραφική πράξη της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ……………, η οποία μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ………… στον τόμο …… και με αριθμό …., στη συνέχεια δε τροποποιήθηκε με την με αριθμό …………/2002 πράξη της ως άνω Συμβολαιογράφου, η οποία επίσης μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ………. στον τόμο ………… με αύξοντα αριθμό …... Με το με αριθμό …………/2002 συμβόλαιο της πιο πάνω Συμβολαιογράφου συντάχθηκε ο Κανονισμός των παραπάνω οριζόντιων ιδιοκτησιών του συγκροτήματος, με τον οποίο καθορίστηκαν οι σχέσεις και τα δικαιώματα τόσο των εκάστοτε ιδιοκτητών των ως άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών όσο και των διαδόχων τους καθολικών και ειδικών, αποτελώντας ο ως άνω Κανονισμός αναπόσπαστο μέρος του τίτλου ιδιοκτησίας του καθενός από τους συνιδιοκτήτες. Όλα τα ανωτέρω συνομολογούνται από τους διαδίκους. Περαιτέρω, η εναγόμενη της α' αγωγής είναι ιδιοκτήτρια της υπό στοιχείο 2 κατοικίας, αποτελούμενης από υπόγειο χώρο, εμβαδού 49,59 τ.μ., και από ισόγειο όροφο, εμβαδού 49,59 τ.μ., με αναλογία επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων 25/100, δυνάμει του με αριθμό ………………/2005 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ……………, που νόμιμα μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο ……… στον τόμο ……….. και με αύξοντα αριθμό ….. Ως παρακολούθημα η ανωτέρω κατοικία έχει δύο (2) θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων με αριθμούς 3 και 4, εμβαδού 12 τ.μ., δυνάμει του με αριθμό ………/2002 συμβολαίου της ίδιας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένου. Ακολούθως, αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη της α' αγωγής την 16 Σεπτεμβρίου 2014 έλαβε από την αρμόδια υπηρεσία του EOT ειδικό σήμα λειτουργίας μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων με αριθμό μητρώου τουριστικών επιχειρήσεων (ΜΗΤΕ) ………… σύμφωνα με το άρθρο 46 παρ. 5 του Ν. 4179/2013 και σε αυτό αναγραφόταν η κατοικία της ως τουριστική επιπλωμένη έπαυλη ειδικού καθεστώτος, με υποχρέωση να εκμισθώνεται σε φυσικά πρόσωπα, ενιαία και όχι τμηματικά για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών μηνών συνολικά ανά έτος. Επίσης, η εναγόμενη της α' αγωγής προέβη σε καταχώρηση του ακινήτου της ως τουριστικής επιχείρησης - καταλύματος σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο με το διακριτικό τίτλο «………». Η τιμή για τη διαμονή στη «………» μεταβάλλεται ανάλογα με την περίοδο, τηρώντας τις κλίμακες χαμηλής και υψηλής περιόδου, όπως όλες οι τουριστικές επιχειρήσεις. Καθ' όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού του έτους 2016, όπως διαπίστωσαν οι ενάγοντες της α' αγωγής που χρησιμοποιούσαν τις παραθεριστικές τους κατοικίες, η κατοικία της εναγομένης της α' αγωγής χρησιμοποιούνταν από άγνωστο, μεγάλο αριθμό παραθεριστών, οι οποίοι εναλλάσσονταν σχεδόν ανά εβδομάδα. Η κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) του συγκροτήματος, που αποτελεί σύμφωνα με το άρθρο 1 του Κεφαλαίου Β' του ως άνω Κανονισμού κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο, ήταν μόνιμα κατειλημμένη από τους πελάτες της εναγομένης της α' αγωγής, αποκλείοντας τους ενάγοντες της α' αγωγής από την ελεύθερη χρήση αυτής. Σε καθημερινή βάση οι πελάτες της εναγομένης της α' αγωγής οργάνωναν εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγία λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους της αποκλειστικής της χρήσης αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και με αλόγιστη χρήση ψησταριάς αλλά και επικίνδυνη για το λόγο ότι το συγκρότημα βρίσκεται πλησίον δασικής περιοχής. Οι επισκέπτες των πελατών της εναγομένης της α' αγωγής, όταν δεν μπορούσαν να εισέλθουν από την πόρτα του συγκροτήματος, πηδούσαν από τα τοιχία της περίφραξης. Οι τελευταίοι δεν έκαναν λελογισμένη χρήση των κοινόχρηστων μερών και εγκαταστάσεων, εφόσον ήταν προσωρινοί παραθεριστές. Οι δε καλεσμένοι των πελατών της εναγομένης της α' αγωγής όχι μόνο έκαναν χρήση των κοινόχρηστων χώρων αλλά τις περισσότερες φορές διανυκτέρευαν. Επίσης, οι ομάδες ανθρώπων που έκαναν χρήση του ακινήτου της εναγομένης της α' αγωγής και των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος δεν γνώριζαν ότι δικαιούνται δύο μόνο συγκεκριμένες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, με αποτέλεσμα να σταθμεύουν όπου επιθυμούσαν και πολλές φορές, για να αποφύγουν τον ήλιο, τοποθετούσαν τα αυτοκίνητά τους κάθετα στις γραμμές στάθμευσης, παραβιάζοντας τις αποκλειστικές χρήσεις των εναγόντων της α' αγωγής και παρακωλύοντας της δική τους στάθμευση. Επιπροσθέτως, αποδείχθηκε ότι η εναγόμενη της α' αγωγής πληρώνει τους λογαριασμούς της κατοικίας της και επίσης παρέχονται και άλλες υπηρεσίες, πέραν μιας επιπλωμένης οικίας, όπως καθαριότητα στην κατοικία και στους κοινόχρηστους χώρους, κηπουρός για τους κοινόχρηστους χώρους, ίντερνετ, ασφάλεια, παροχή κλινοσκεπασμάτων, καθώς η κατοικία της εναγομένης της α' αγωγής στις φωτογραφίες των τουριστικών οδηγών και γραφείων εμφανίζεται πλήρως εξοπλισμένη και από λευκά είδη. Η εναγόμενη της α' αγωγής καθαρίζει πριν και μετά την έλευση του πελάτη. Η καθαριότητα της κατοικίας της προκύπτει και από την αυστηρή ώρα άφιξης και αναχώρησης. Παρέχει υποδοχή και παροχή τουριστικών οδηγιών και ξενάγησης, οργανώνει την έλευση και την αποχώρηση, ειδικά όταν υπάρχουν διαδοχικοί μισθωτές, οι οποίοι μπορούν να συνυπάρχουν την ίδια ημέρα. Η ενάγουσα της β' αγωγής (και εναγόμενη της α' αγωγής) ισχυρίστηκε ότι οι εναγόμενοι αυτής παράνομα και αυθαίρετα κατά την πρώτη εβδομάδα του Αυγούστου 2016 (πρώτη εβδομάδα διαμονής των μισθωτών) έκλεισαν για πρώτη φορά τον μηχανισμό καθαρισμού της πισίνας, με αποτέλεσμα αυτή να μετατραπεί σε έλος και να καθίσταται αδύνατη η χρήση της για το σκοπό που εξυπηρετεί, ότι η πισίνα επαναλειτούργησε, αφού εκλήθη από την ίδια (ενάγουσα της β' αγωγής) και με έξοδα αυτής εξειδικευμένο συνεργείο, το οποίο προέβη στις απαραίτητες ενέργειες και επισκευές, ότι ακολούθησαν και άλλες διακοπές της λειτουργίας της πισίνας κατά τον αυτό ως άνω τρόπο και, παρότι η ίδια διαμαρτυρήθηκε για την επαναλαμβανόμενη αντισυμβατική και παράνομη συμπεριφορά των εναγομένων της β' αγωγής, οι τελευταίοι δεν συμμορφώθηκαν και έκτοτε η πισίνα παραμένει με τους μηχανισμούς εκτός λειτουργίας σε ελώδη κατάσταση και επίσης ότι, ο μηχανισμός της πισίνας είναι εντός κυτίου, χωρίς κλειδαριά ασφαλείας και είναι δυνατό οποιοσδήποτε επιθυμεί να διακόπτει τη λειτουργία του. Οι ισχυρισμοί αυτοί, πλην εκείνου της ύπαρξης του μηχανισμού της πισίνας εντός κυτίου χωρίς κλειδαριά ασφαλείας, ελέγχονται ως αβάσιμοι, αφού το Δικαστήριο έλαβε υπόψη όλες τις προσκομιζόμενες αποδείξεις. Τα ανωτέρω στοιχεία ενισχύονται και από το γεγονός ότι την εν λόγω πισίνα χρησιμοποιούσε άγνωστος αριθμός ανθρώπων και ότι το κλείσιμο του μηχανισμού συντήρησης της πισίνας θα προκαλούσε οικονομική ζημία των εναγόμενων της β' αγωγής, καθόσον η επαναλειτουργία της θα απαιτούσε την παρέμβαση εξειδικευμένου συνεργείου. Περαιτέρω, στο άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4276/2014 ορίζονται ως τουριστικές επιχειρήσεις εκείνες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του τουρισμού, με πρώτη εξ αυτών τα τουριστικά καταλύματα. Στο άρθρο 1 παρ. 2 του ίδιου νόμου ορίζονται τα τουριστικά καταλύματα ως «τουριστικές επιχειρήσεις που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση» και περαιτέρω αυτά διακρίνονται σε κύρια και μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (άρθρο 1 παρ. 2 περ. β' Ν. 4276/2014) υπάγονται και τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα-τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) (υποπερίπτωση αα'), οι οποίες ορίζονται ως «μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον 80 τ.μ., που έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, ενώ για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων (βιλών) εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013. Στο τελευταίο άρθρο προβλέπεται ρητά ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την κτήση του ειδικού σήματος λειτουργίας (ΕΣΛ) είναι οι τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις να παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν. 2160/1993 (Α' 118), χωρίς παροχή υπηρεσιών. Εν προκειμένω, η εναγόμενη της α' αγωγής διαθέτει επιπλωμένη έπαυλη (βίλα) και έχει λάβει προς τούτο ειδικό σήμα για τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βλ. προαναφερόμενο ειδικό σήμα λειτουργίας). Όμως, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν έχει αυτοτελές οικόπεδο, αφού βρίσκεται σε συγκρότημα και σε κοινόχρηστο οικόπεδο, ούτε αυτοτελές κτίσμα, εφόσον το ακίνητό της είναι μεσοτοιχία με το ακίνητο του τρίτου και της τέταρτης των εναγόντων της α' αγωγής. Επίσης, σύμφωνα με τα ανωτέρω αναφερόμενα, η εναγόμενη της α' αγωγής εκμισθώνει την κατοικία της με παροχές υπηρεσιών. Παράλληλα, από την επισκόπηση του περιεχομένου του με αριθμό ………./2002 Κανονισμού λειτουργίας του άνω συγκροτήματος της Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης ………… προκύπτει ότι στο άρθρο 3 του Κεφαλαίου Γ’ ορίζεται ότι «Αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας τη χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό», ενώ σύμφωνα με το άρθρο 3 του Κεφαλαίου ΣΤ' «Τροποποιήσεις του παρόντος Κανονισμού επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων». «Οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι η επαγγελματική ή μη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία. Κατόπιν των ανωτέρω, αποδεικνύεται ότι η εναγόμενη της α' αγωγής κάνει χρήση του ακινήτου της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό. Προς επίρρωση των ανωτέρω πρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 15 του Κεφαλαίου Γ’ του Κανονισμού, να καταπέσουν σε βάρος της εναγομένης της α' αγωγής, στην οποία αφορούν οι παραβάσεις του Κανονισμού, οι ακόλουθες ποινικές ρήτρες, συνολικού ποσού 4.600 ευρώ, εκ των οποίων θα επιδικασθεί το αιτηθέν ποσό των 4.400 ευρώ, καταβαλλόμενο στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος και ειδικότερα α) ποσό 100 ευρώ για την παράνομη μετατροπή της χρήσης της κατοικίας της εναγομένης της α' αγωγής σε επαγγελματική χρήση, β) ποσό 150 ευρώ εξ υποτροπής για τη συνέχιση της παράνομης μετατροπής της χρήσης της κατοικίας της εναγομένης της α' αγωγής σε επαγγελματική χρήση και επιπλέον 30 ευρώ για τις επόμενες 60 ημέρες, από Ιούλιο έως Αύγουστο 2016, κατά τις οποίες συνέχιζε να χρησιμοποιεί την κατοικία της για επαγγελματική χρήση, δηλαδή επιπλέον 1.800 ευρώ, γ) ποσό 100 ευρώ για τη μη γνωστοποίηση της εκμίσθωσης του ακινήτου της, δ) ποσό 150 ευρώ εξ υποτροπής, καθώς η εναγόμενη της α' αγωγής εκμίσθωσε το ακίνητό της τουλάχιστον 5-7 φορές σε διαφορετικούς μισθωτές μέσα στην ίδια καλοκαιρινή περίοδο, χωρίς να προβεί σε γνωστοποίηση του Κανονισμού και της υποχρέωσης τήρησής του στους οικιστές πελάτες της, ε) ποσό 100 ευρώ για τη μη γνωστοποίηση και τήρηση του Κανονισμού στους οικιστές πελάτες της, στ) ποσό 150 ευρώ εξ υποτροπής, καθώς η εναγόμενη της α' αγωγής εκμίσθωσε το ακίνητό της τουλάχιστον 5-7 φορές σε διαφορετικούς μισθωτές μέσα στην ίδια καλοκαιρινή περίοδο, χωρίς να προβεί σε γνωστοποίηση του Κανονισμού και της υποχρέωσης τήρησής του στους οικιστές πελάτες της, ζ) ποσό 100 ευρώ για την κατάληψη της κοινόχρηστης πισίνας και τον αποκλεισμό των εναγόντων της α' αγωγής από τη χρήση αυτής, η) ποσό 150 ευρώ εξ υποτροπής για τη συνέχιση της παράνομης κατάληψης της κοινόχρηστης πισίνας και του αποκλεισμού των εναγόντων της α' αγωγής από τη χρήση αυτής και επιπλέον 30 ευρώ για τις επόμενες 60 ημέρες, από Ιούλιο έως Αύγουστο 2016, κατά τις οποίες συνέχιζε να χρησιμοποιεί την κατοικία της για επαγγελματική χρήση, δηλαδή επιπλέον 1.800 ευρώ. Κατόπιν τούτων, πρέπει η κρινόμενη α' αγωγή να γίνει δεκτή και ως κατ' ουσία βάσιμη και α) να υποχρεωθεί η εναγόμενη αυτής να παύσει την προσβολή του Κανονισμού της Σύστασης και να απέχει από οποιαδήποτε σχετική προσβολή αυτών στο μέλλον και συγκεκριμένα να υποχρεωθεί η εναγόμενη αυτής να παύσει και μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της διηρημένης ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας, να ενημερώσει τους ενάγοντες της α' αγωγής για τυχόν παραχώρηση της ιδιοκτησίας της λόγω εκμίσθωσης, τέτοιας που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου της, να ενημερώνει τον εκάστοτε φιλοξενούμενο της για τη χρήση που επιτάσσει ο Κανονισμός και η Σύσταση, να επιβληθεί στην εναγόμενη αυτής χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης που θα εκδοθεί, β) να καταπέσουν σε βάρος της οι ποινικές ρήτρες, ποσού 4.400 ευρώ για τις παραβιάσεις του Κανονισμού και των όρων της Σύστασης και γ) να υποχρεωθεί η εναγόμενη αυτής να καταβάλει στους ενάγοντες της α' αγωγής το ως άνω ποσό των 4.400 ευρώ στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος. Το παρεπόμενο αίτημα περί κηρύξεως της παρούσας απόφασης προσωρινώς εκτελεστής πρέπει να γίνει δεκτό, διότι προέκυψε ότι συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι προς τούτο και ότι η επιβράδυνση στην εκτέλεση θα επιφέρει σημαντική ζημία στους ενάγοντες της α' αγωγής (άρθρο 908 παρ.1 του ΚΠολΔ). Η δικαστική δαπάνη πρέπει να επιβληθεί σε βάρος της ηττηθείσας εναγομένης της α' αγωγής (άρθρα 176, 189§1, 191 §2 ΚΠολΔ), σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό. Επιπροσθέτως, πρέπει η κρινόμενη β' αγωγή να γίνει εν μέρει δεκτή και ως κατ' ουσία βάσιμη και να διαταχθεί η τοποθέτηση κλειδαριάς ασφαλείας στο κυτίο που φυλάσσεται ο μηχανισμός της πισίνας του εν λόγω συγκροτήματος και η παράδοση του κλειδιού είτε στο σημερινό υπεύθυνο λειτουργίας του συγκροτήματος κ………. άλλως στον εκάστοτε υπεύθυνο είτε σε έναν από τους συνιδιοκτήτες. Η παρούσα απόφαση πρέπει να κηρυχθεί προσωρινώς εκτελεστή ως προς το παραπάνω αίτημα, καθόσον συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι και η καθυστέρηση στην εκτέλεση μπορεί να προκαλέσει σημαντική ζημία στην ενάγουσα της β' αγωγής (ΚΠολΔ 907, 908§1 ΚΠολΔ,), κατά τα οριζόμενα και στο διατακτικό. Τέλος, λόγω της εν μέρει ήττας τους στην παρούσα δίκη, οι εναγόμενοι της β' αγωγής πρέπει να καταδικαστούν στην καταβολή μέρους των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας αυτής, κατόπιν αιτήματος της (178, 189§1, 191 §2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα διαλαμβανόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΣΥΝΕΚΔΙΚΑΖΕΙ την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …………/17-2-2017 α' αγωγή και την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ……………./23-6-2017 β' αγωγή κατ' αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης …………/17-2-2017 α' αγωγή.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγόμενη της α' αγωγής α) να παύσει την προσβολή του Κανονισμού της Σύστασης και να απέχει από οποιαδήποτε σχετική προσβολή αυτών στο μέλλον και συγκεκριμένα ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ αυτήν να παύσει και μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της διηρημένης ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας, να ενημερώσει τους ενάγοντες της α' αγωγής για τυχόν παραχώρηση της ιδιοκτησίας της λόγω εκμίσθωσης, τέτοιας που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου της, να ενημερώνει τον εκάστοτε φιλοξενούμενο της για τη χρήση που επιτάσσει ο Κανονισμός και η Σύσταση, ΑΠΕΙΛΕΙ εις βάρος της εναγόμενης αυτής χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης που θα εκδοθεί, β) ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την κατάπτωση σε βάρος της εναγομένης της α' αγωγής των ποινικών ρητρών, ποσού 4.400 ευρώ για τις παραβιάσεις του Κανονισμού και των όρων της Σύστασης και γ) ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ αυτήν να καταβάλει στους ενάγοντες της α' αγωγής το ως άνω ποσό των 4.400 ευρώ στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος.

ΚΗΡΥΣΣΕΙ την απόφαση προσωρινά εκτελεστή.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγόμενη της α' αγωγής στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των εναγόντων αυτής, τα οποία ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων ευρώ (500 €).

ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την με αριθμό έκθεσης κατάθεσης ………………/23-6-2017 β' αγωγή.

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την τοποθέτηση κλειδαριάς ασφαλείας στο κυτίο που φυλάσσεται ο μηχανισμός της πισίνας του συγκροτήματος κατοικιών, που βρίσκεται στην εποικισθείσα περιοχή του αγροκτήματος ……………, του ομώνυμου Δήμου, του Νομού Χαλκιδικής και την παράδοση του κλειδιού είτε στο σημερινό υπεύθυνο λειτουργίας του συγκροτήματος κ…………… άλλως στον εκάστοτε υπεύθυνο είτε σε έναν από τους συνιδιοκτήτες.

ΚΗΡΥΣΣΕΙ την απόφαση προσωρινά εκτελεστή.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τους εναγόμενους της β' αγωγής στην πληρωμή μέρους των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας αυτής, το οποίο ορίζει στο ποσό των τριακοσίων ευρώ (300 €).

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη, δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στη Θεσσαλονίκη στις 15/11/2018.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ