ΜΠρΑθ 67/2010
Επαγγελματική μίσθωση
- Αναπροσαρμογή μισθώματος βάσει 288 ΑΚ - Στοιχεία
ορισμένου αγωγής -.
Στο
δικόγραφο της αγωγής με την οποία ζητείται η αύξηση του συμφωνηθέντος
μισθώματος προκειμένου περί εμπορικής μίσθωσης, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει
πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη και
για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μίσθιου
ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά
καταστημάτων στην ίδια περιοχή της ίδιας περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η
παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση τους με το επίδικο μίσθιο. Επίσης
προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος αποτελούν η
ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την
κατάρτιση της συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμάριθμου και
του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως
συνέπεια τη σημαντική αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η
ζημία του εκμισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη
σύμβαση. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να περιέχονται στο δικόγραφο της αγωγής
συγκεκριμένα, και όχι με απλή επανάληψη της διατυπώσεως του νόμου, διαφορετικά
η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου της.
ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ (Μισθωτικές Διαφορές)
Αριθμός Απόφασης 67/2010
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευτέρπη Κοτσίφη,
Πρωτοδίκη, την οποία όρισε ο Προϊστάμενος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης
του Πρωτοδικείου Αθηνών και από την Γραμματέα Παναγιώτα Παπαδοπούλου.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 7 Μαίου 2009 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της ενάγουσας: Β.-Β. Σ. του Ι.,
κατοίκου Αθηνών, η οποία εμφανίστηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο Γεώργιο Ψαρρό.
Της εναγομένης: Της ετερόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία
«M. Ζ. ΚΑΙ ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ Ε.Ε.», που εδρεύει στην Αθήνα,
νομίμως εκπροσωπούμενης, που εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Σαράντη Τόλια.
Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 16-01-2009 αγωγή
της, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου στις 18-01-2009 με
Γενικό Αριθμό Κατάθεσης 5863/2009 και Αριθμό Κατάθεσης Δικογράφου 249/2009 και
η συζήτηση της οποίας προσδιορίσθηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή
της παρούσας, κατά την οποία εκφωνήθηκε στη σειρά της από το έκθεμα.
Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως οι πληρεξούσιοι
δικηγόροι των διαδίκων αφού ανέπτυξαν
και προφορικά τους ισχυρισμούς τους ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα
πρακτικά και στις προτάσεις που κατέθεσαν.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Κατά την παρ. 1 του άρθρου 216 του ΚΠολΔ,
που σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 591 του ίδιου κώδικα εφαρμόζεται και κατά
την προκείμενη ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, η αγωγή (εκτός των
άλλων απαιτούμενων στοιχείων) πρέπει να περιέχει και σαφή έκθεση των γεγονότων
που την θεμελιώνουν και δικαιολογούν την άσκηση της από τον ενάγοντα κατά του
εναγόμενου. Τούτο απαιτείται προκείμενου η αγωγή να είναι δεκτική δικαστικής
εκτίμησης και να καθίσταται εφικτή στον μεν εναγόμενο η απάντηση σ' αυτή, στο
δε δικαστήριο, σε περίπτωση αμφισβήτησης, η προσήκουσα διεξαγωγή αποδείξεων (ΑΠ
1231/89 Αρχ Ν 41/700). Η έλλειψη σαφούς, επαρκούς και
συγκεκριμένης εξειδίκευσης των ως άνω περιστατικών καθιστά την αγωγή αόριστη
(ΑΠ 914/80 ΝΟΒ 29/296). Η αόριστη αγωγή απορρίπτεται
ως απαράδεκτη (ΑΠ 127/87 Δ 18/695) και μετ'
αυτεπάγγελτη έρευνα παρσ του δικαστηρίου (ΑΠ 266/91 ΕΕΝ 1992/154). Εξ άλλου η αοριστία της αγωγής δεν μπορεί να
θεραπευθεί ούτε με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή στο περιεχόμενο άλλου
εγγράφου (ΑΠ 56/84 Δνη 25/1353), ούτε από την
εκτίμηση των αποδείξεων (ΑΠ 1296/83 NOB 32/1028),
γιατί τούτο αντίκειται στην περί τήρηση της προδικασίας διάταξη του άρθρου 111 ΚποΛΔ.
Περαιτέρω κατά το άρθρο 388 του ΑΚ,
το οποίο εφαρμόζεται ειδικώς επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων, αν τα περιστατικά στα
οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη
στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που
ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή η
παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το
δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο
μέτρο που αρμόζει ή και να αποφασίσει τη λύση της συμβάσεως εξ ολοκλήρου ή κατά
το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Μεταξύ των αναγκαίων προϋποθέσεων για τη
στοιχειοθέτηση του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο
εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος στην εμπορική μίσθωση (αρθρ.
7 παρ. 4, του Π.Δ/τος 34/1995), είναι και το γεγονός
ότι τα περιστατικά που προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να είναι έκτακτα και
απρόβλεπτα. Τέτοια είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά τη συνήθη
πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται οπό ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά
{πλημμύρες, σεισμοί), πολιτικά, κοινωνικά, ή οικονομικά (κινήματα, επαναστάσεις
κλπ), Γενικής φύσεως περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στηρίζουν τη
μισθωτική σύμβαση είναι η σταθερότητα του νομίσματος ή του τιμαρίθμου, δυσχερώς
όμως μπορεί να γίνει αποδεκτό ότι αυτά είναι έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην
οικονομία μας, στην οποία είναι συχνές οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, εκτός
αν αυτές υπερβαίνουν κατά πολύ τις συνηθισμένες ή λογικά προβλεπόμενες και
είναι έκτακτης φύσεως. Γεγονότα τυχαία, που όμως συνήθως συμβαίνουν, ούτε
έκτακτα μπορούν να χαρακτηρισθούν, ούτε απρόβλεπτα είναι (βλ. Παπαδάκη, Πανδέκτης Μισθώσεως και Οροφοκτησίας, εκδ. 2008
rrap.11 Γ. ΑΠ 1171/2004 ΕλΔνη 46.152, ΑΠ 382/1997 Δ/νη 38.1828, ΑΠ 187Θ/1985 ΝοΒ
198U.1416. ΕφΑθ, 3627/1997 ΕΔΠ
1998. 277. ΕφΑθ. 12241/1995 ΕΔΠ
1997. 70). Εξάλλου η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η
οποία ορίζει ότι "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως
απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη" και η
οποία, ενόψει και της διάταξης του άρθρου 44 του π.δ.
34/1995, εφαρμόζεται και στην αναπροσαρμογή μισθώματος στις εμπορικές
μισθώσεις, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από
σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως
από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη
ανάλογη ειδική
προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω
συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη
προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την
επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις
αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται
στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως και ο εκμισθωτής
εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου σ' αυτόν
μισθώματος, αρχικού ή μετά σίτο συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή,
με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή
απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της
μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του
εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την
ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται
σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης
της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται, η
αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία
των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 503/2005 Δημοσίευση Νόμος και Ειδικ. Πολυκ. 2005.133, ΑΠ
328/2004 ΕλλΔνη 46.1460, ΕφΔωδ
123/2006 Δημοσίευση Νόμος), Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ
είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ. Επομένως η τελευταία, ως ειδικότερη, υπερισχύει της
γενικής, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία, μετά την
κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή των συνθηκών, η οποία όμως
δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ. Έτσι, με την προϋπόθεση αυτή, αναπροσαρμογή μισθώματος
εμπορικής μίσθωσης μπορεί να γίνει με βάση τη διάταξη 288 ΑΚ,
όταν, όπως προαναφέρθηκε, αυτό επιβάλλετα! από την
καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη
συμπεριφορά σε σχέση με τις συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο,
Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήδη, δηλαδή με τη
συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν
επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν
τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004, ό.π.).
Από τα παραπάνω γίνεται φανερό ότι τη συνδρομή των ειδικών συνθηκών που
επιβάλλουν την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων του άρθρου 288 ΑΚ
οφείλει, για την πληρότητα της αγωγής, να επικαλεσθεί και σε περίπτωση
αμφισβητήσεως να αποδείξει ο ενάγων. Ειδικότερα, όταν κατ' εφαρμογή της ως άνω
διατάξεως (288 ΑΚ) ζητείται η αύξηση του
συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της
αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες που λαμβάνονται
υπόψη για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου
ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά
καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η
παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ
503/2005 ό.π.). Ακόμη, προσδιοριστικά στοιχεία για
την αναπροσαρμογή του μισθώματος στην προκείμενη περίπτωση αποτελούν η ουσιώδης
μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της
συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμάριθμου και του ατομικού
εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη
σημαντική αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του
εκμισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση. Τα
στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα, και όχι με απλή επανάληψη της
διατυπώσεως του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η
παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου της (ΕφΘεσ 391/2005 Αρμ 59 1025 ΕφΘεσ 1228/1997 ΕλλΔνη 38,1659, ΕφΑθ 94571984 ΕλλΔνη 26.243).
Στην προκειμένη περίπτωση με την κρινόμενη αγωγή η
ενάγουσα ιστορεί ότι έχει υπεισέλθει ως εκμισθώτρια στη σύμβαση μισθώσεως που
κατήρτισε ο Ι. Σ. με το από 01-03-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό δυνάμει του οποίου
εκμίσθωσε στην εναγόμενη το ευρισκόμενο στο Κολωνάκι επί της οδού Η. αρ.*
περιγραφόμενο μίσθιο ακίνητο (διαμέρισμα), προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως
επαγγελματική στέγη (γραφεία), ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εξαετής
παραταθείσα αναγκαστικώς εκ του νόμου μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας και ότι
το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε (για τη συμβατική διάρκεια της μίσθωσης) στο
ποσό των 700,00 ευρώ. Επικαλούμενη δε, μεταβολή της
μισθωτικής αξίας του μισθίου από την κατάρτιση της συμβάσεως και μετά λόγω της
μεγάλης ζήτησης των ακινήτων στην περιοχή και της αντίστοιχης στενότητας στέγης
καθώς και αύξηση του τιμαρίθμου, ισχυρίζεται ότι το ύψος του καταβαλλομένου για
το μίσθιο ακίνητο μηνιαίου μισθώματος των 700,00 ευρώ
δεν ανταποκρίνεται προς τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής και είναι κατά
πολύ χαμηλότερο σε σχέση με αυτό που έπρεπε να καταβάλλεται, σύμφωνα με την
καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη καθώς η μέση μισθωτική αξία στην περιοχή
ανέρχεται σε 3,000,00 ευρώ μηνιαίως για ανάλογους
μίσθιους χώρους, υφιστάμενη έτσι ζημία, καθόσον η εναγόμενη μισθώτρια
εξακολουθεί να της καταβάλει μηνιαίως το ποσό των 700,00 ευρώ
(μετά τη συμπλήρωση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης). Ζητεί δε, όπως παραδεκτώς με τις προτάσεις περιόρισε το αίτημα της (ΚΠολΔ 224), να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα από
01-03-2009 ώστε να αρθεί η δυσαναλογία των παροχών και να αποκατασταθεί η καλή
πίστη και να καθοριστεί αυτό στο ποσό των 2.500 ευρώ
μηνιαίως.
Με το προεκτεθέν περιεχόμενο η
υπό κρίση αγωγή, της οποίας επιχειρείται η θεμελίωση στο άρθρο 288 και 388 ΑΚ είναι αόριστη, καθόσον, σύμφωνα και με τα αναφερόμενα
στη μείζονα σκέψη, δεν εκτίθενται στο δικόγραφο της όλα εκείνα τα αναγκαία
περιστατικά, δυνάμενα να δικαιολογήσουν την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων, αφού
για επιστήριξη της αγωγής στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ θα έπρεπε, εκτός των άλλων, να εκτίθενται γεγονότα
απρόβλεπτα και έκτακτα εξαιτίας των οποίων μεταβλήθηκαν τα περιστατικά που
αποτέλεσαν θεμέλιο της σύμβασης (η επικαλούμενη αύξηση του τιμαρίθμου και της
αξίας του ακινήτου που οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων
ακινήτων ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν), περαιτέρω δε
για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 του ΑΚ, θα
έπρεπε να παρατίθενται στο δικόγραφο της, πρόσφορα και συγκεκριμένα,
προσδιοριστικά για την αναπροσαρμογή του μισθώματος του μισθίου, συγκριτικά
στοιχεία, δηλαδή η μισθωτική αξία και η εξελικτική πορεία και τάση
συγκεκριμένων ομόρων με το μίσθιο ακινήτων, μη αρκούσης
της γενικόλογης αναφοράς περί μεταβολής των οικονομικών συνθηκών λόγω αυξήσεως
της μισθωτικής αξίας αναλόγων (αλλά μη προσδιοριζόμενων και περιγραφομένων)
μισθίων (που ούτε ειδικότερα αν είναι όμορα αναφέρεται, ούτε αναφέρονται τα
εμβαδά και οι θέσεις τους, ούτε τα χρονικά διαστήματα κατά τα οποία είναι εκμισθωμένα
και τα αντίστοιχα για κάθε συγκεκριμένη περίοδο μισθώματα που καταβάλλουν οι
μισθωτές τους), ενώ εξάλλου ουδόλως αναφέρεται το ύψος του μισθώματος, όπως
αυτό προσδιορίζεται από τις διατάξεις του νόμου κατά το αντικειμενικό σύστημα
προσδιορισμού, τέλος δε, η ενάγουσα περιορίζεται σε γενικόλογη αναφορά της
αύξησης του τιμαρίθμου χωρίς ωστόσο να παραθέτει συγκεκριμένα στοιχεία και
αριθμούς, προσδιοριστικά της αύξηση αυτής. Επισημαίνεται ότι οι ελλείψεις αυτές
στο δικόγραφο της αγωγής δεν μπορούν να θεραπευθούν ούτε με τις προτάσεις, ούτε
με παραπομπή στο περιεχόμενο εγγράφου γιατί τούτο, ως ελέχθη στη μείζονα σκέψη,
αντίκειται στην περί τήρηση της προδικασίας διάταξη του άρθρου 111 ΚΠολΔ.
Κατά συνέπεια και σύμφωνα με τα προεκτεθέντα,
η αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη, λόγω της αοριστίας της, ενώ εις
βάρος της ενάγουσας που ηττήθηκε, πρέπει να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα της
εναγομένης, κατόπιν του σχετικού αιτήματος της τελευταίας ( άρθρ.176 σε συνδ.
με 191 παρ.2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερον
οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Απορρίπτει την αγωγή.
Επιβάλλει εις βάρος της ενάγουσας τα δικαστικά έξοδα της
εναγομένης, τα οποία ορίζει στο ποσό των εκατόν πενήντα (150,00) Ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε Οι έκτακτη και
δημόσια στο ακροατήριο του συνεδρίαση, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των
πληρεξουσίων δικηγόρων τους στις 18-1-2010.
Η Δικαστής Η Γραμματέας