ΜΠρΑθ 1706/2010

Εμπορική μίσθωση - Αγωγή αναπροσαρμογής (μείωσης) μισθώματος - Ουσιώδης μεταβολή των οικονομικών συνθηκών και του τιμαρίθμου - Οικονομική κρίση -.

Απόρριψη αγωγής για αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος σε εμπορική μίσθωση. Δεν αποδείχθηκε οποιαδήποτε μεταβολή συνθηκών της ένδικης μίσθωσης και μάλιστα τέτοια που κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη να επιβάλλει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, ούτε προέκυψε δυσαναλογία του καταβαλλόμενου μισθώματος με το μίσθωμα των ακινήτων της περιοχής ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου. Κρίθηκε ότι το γεγονός ότι η χώρα μας διέρχεται οικονομική κρίση, ο ισχυρισμός του ενάγοντα ότι έχει μειωθεί ο τιμάριθμος και τα ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας εμφανίζουν προβλήματα πληρότητας, δεν ασκεί επιρροή στην ένδικη μίσθωση, ούτε έχει ως αποτέλεσμα την από τότε και μέχρι την άσκηση της κρινόμενης αγωγής αξιοσημείωτη μεταβολή στις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, καθώς ενάγων μισθωτής δεν υφίσταται καμία οικονομική ζημία και συνέπεια από τα ανωτέρω γεγονότα, ούτε τον επηρεάζει στην παρούσα στιγμή η οικονομική κρίση και τα προβλήματα των ξενοδοχείων αφού έχει υπομισθώσει το μίσθιο στο Ψυχιατρικό Νοσοκομείο Αττικής για άλλη χρήση και με σημαντικό μίσθωμα.

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

ΤΜΗΜΑ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Αριθμός Αποφάσεως 1706/2010

το μονομελεσ: πρωτοδικειο αθηνων

Αποτελούμενο από τη Δικαστή Χριστίνα Πουρνάρα, Πρόεδρο Πρωτοδικών, την οποία όρισε ο Πρόεδρος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου και τη Γραμματέα Αλεξάνδρα Ηλιοπούλου,

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του, στις 12-2-2010 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ;

Των εναγόντων-εναγόμενων: 1) Π. Σ. του Σ. 2) Σ. Σ. του Π. 3) Δ. συζ. Π. Σ., κατοίκων Κορωπίου Αττικής 4) Β. συζ. Γ. Κ., κατοίκου Καισαριανής Αττικής και 5) Π. Χ. Α., κατοίκου Ριζομύλου Αιγιαλείας τους οποίους εκπροσώπησε ο πληρεξούσιος δικηγόρος τους Ανδρέας Τζαβέλλας.

Του εναγόμενου - ενάγοντα Λ. - Α. Κ. του Κ., κατοίκου Αθηνών, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Παναγιώτη Γραμματικάκη.

Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 4-12-2008 αγωγή τους, η οποία κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 20772/872/2009 και προσδιορίστηκε για να συζητηθεί στη δικάσιμο της 16-9-2009 κατά την οποία αναβλήθηκε για τη δικάσιμα που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, οπότε συνεκφωνήθηκε με την παρακάτω αγωγή από το οικείο έκθεμα.

Ο ενάγων ζητεί να γίνει δεκτή η από 20-7-2009 αγωγή του, η οποία κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 135551/4828/2009 και προσδιορίστηκε για να συζητηθεί στη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, κατά την οποία συνεκφωνήθηκε με την παραπάνω αγωγή από τη σειρά του εκθέματος.

Κατά τη συζήτηση των υποθέσεων οι πληρεξούσιοι Δικηγόροι των διαδίκων, αφού ανέπτυξαν τους ισχυρισμούς τους, ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.

ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη δικαστική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο Δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 5 (παρ. 1-5) του νόμου 813/1878, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του νόμου 2041/1992 και αναδιατυπώθηκε ως προς την παρ,2 με το άρθρο 71 παρ.1 του νόμου 2065/1992, το οποίο εφαρμόζεται και επί των κατά την έναρξη της ισχύος του νόμου 2041/1992 υφισταμένων μισθώσεων, προκύπτει, εκτός άλλων_: ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το νόμο αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλόμενους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που προβλέπεται από τη σύμβαση, Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία σίτο την έναρξη της σύμβασης, χωρίς δικαστική μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην παρ. 2 του άνω άρθρου. Στη συνέχεια, χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους, από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου κόστους ζωής, όπως αυτός έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες. Τέλος, με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου ορίστηκε ότι σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 388 του ΑΚ. Από τη διάταξη αυτή δεν προκύπτει ειδικώς αν, στην περίπτωση που δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 του ΑΚ, επιτρέπεται αναπροσαρμογή με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ. Εκ τούτου όμως δεν έπεται ότι ο νομοθέτης θέλησε να αποκλείσει την εφαρμογή της ώστε το κόστος της επίτευξης των επιδιωκόμενων με τις ως άνω ρυθμίσεις στόχων, στους οποίους περιλαμβάνεται ο περιορισμός των σχετικών προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος δικών και η εξασφάλιση σταθερότητας στις συναλλαγές και τις λειτουργικές ανάγκες των επιχειρήσεων, να επωμίζεται ο εκμισθωτής σε κάθε περίπτωση που δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις προστασίας του άρθρου 388 ΑΚ. Η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου οφείλεται στο ότι η διάταξη αυτή αποτελεί τυπική περίπτωση εφαρμογής της καλής πίστης επί των αμφοτεροβαρών, όπως η μίσθωση, συμβάσεων καθώς και στη θέληση του νομοθέτη να άρει τις αμφισβητήσεις που είχαν ανακύψει υπό το προϊσχύσαν νομοθετικό καθεστώς εμπορικών μισθώσεων, ως προς την έκταση της εφαρμογής της, και δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως αναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 του ΑΚ. Αν τέτοια βούληση υπήρχε θα έπρεπε, ενόψει του χαρακτήρα της διάταξης αυτής ως γενικής και αναγκαίας γιο την περιστολή και αποφυγή των ακροτητών, στις οποίες θα μπορούσε να καταλήξει το προαναφερόμενο σύστημα αναπροσαρμογής του μισθώματος, όταν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, να δηλωθεί ρητώς. Ο εκμισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, ενόψει και του άρθρου 2S του νόμου 813/1978 (ήδη 44 του π.δ. 34/1995), να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος, να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (βλ. Ολ. ΑΠ 9/1997, ΑΠ 63/2000 Δ/νη 41.760, ΑΠ 976/99 Δ/νη 41. 118).

Στην προκειμένη περίπτωση, οι ενάγοντες εκθέτουν στην κρινόμενη από 4-12-2008 αγωγή τους τα ακόλουθα: Δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως που καταρτίστηκε με το από 29-3-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό οι τέσσερεις πρώτοι αυτών και ο Χ. Α. που απεβίωσε το έτος 2005 και κληρονομήθηκε ως προς την επικαρπία από την πέμπτη ενάγουσα εκμίσθωσαν στον εναγόμενο ποσοστό 37,5% του περιγραφόμενου στην αγωγή μισθίου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως ξενοδοχείο ύπνου, πανσιόν, οίκος ευγηρίας, για προγράμματα αποκατάστασης ασθενών του Υπουργείου Υγείας και Πρόνοιας και προγράμματα στέγης του Δήμου Αθηναίων, για χρονικό διάστημα οκτώ ετών , ήτοι από 29-3-2000 έως 31-3-2008, με μηνιαίο μίσθωμα για την πρώτη διετία το ποσό των 1320,62 ευρώ πλέον χαρτοσήμου διηρημένο σε καθένα από αυτούς ανάλογα με το ποσοστό συγκυριότητας του, αναπροσαρμοζόμενο έκτοτε κατά ποσοστό 10% για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος , ήδη δε ανέρχεται για το χρονικό διάστημα από 1-4-2008 έως 31-3-2009 στο ποσό των 2.126,86 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 3,6% και συνολικά στο ποσό των 2.654,81 ευρώ. Ότι κατά το χρόνο συνάψεως της επίδικης σύμβασης δεν είχαν γνώση και πείρα όσον αφορά την εμπορική και μισθωτική αξία των ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας όπου και το μίσθιο ακίνητο, ενώ ο εναγόμενος εκμεταλλευόμενος την απειρία τους αυτή πέτυχε να συμφωνήσουν την εκμίσθωση αυτού έναντι μηνιαίου μισθώματος πολύ μικρότερου του ισχύοντος για τα ακίνητα της περιοχής κατά το χρόνο της εκμίσθωσης, μολονότι γνώριζε την πραγματική μισθωτική του αξία αποκομίζοντας τεράστιο οικονομικό όφελος με ζημία τους, με αποτέλεσμα η μισθωτική αυτή σύμβαση να είναι άκυρη ως αντίθετη ατά χρηστά ήθη, την δε αναγνώριση της ακυρότητας της σύμβασης που περιέχεται στο από 29-3-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό ζητούν με την κρινόμενη αγωγή τους. Επικουρικά ισχυρίζονται ότι από την κατάρτιση της σύμβασης, μέχρι την άσκηση της αγωγής, επήλθε ουσιώδης μεταβολή των συνθηκών, συνιστάμενη στην αύξηση της εμπορικής και μισθωτικής αξίας των ακινήτων (διαμερισμάτων και καταστημάτων) στο κέντρο της Αθήνας από την αθρόα είσοδο αλλοδαπών οι οποίοι αναζητούν κατοικία στο κέντρο της Αθήνας, πόα είχε ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, Έτσι, το καταβαλλόμενο για το μίσθιο μίσθωμα είναι σημαντικά κατώτερο του ελεύθερου στην ίδια περιοχή μισθώματος. Με τα δεδομένα αυτά η εκπλήρωση της παροχής και συγκεκριμένα η εμμονή του εναγόμενου στην καταβολή του παραπάνω μισθώματος είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές και προσκρούει στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, αφού δημιουργείται υπέρμετρη δέσμευση των εναγόντων με την υποχρέωση είσπραξης μισθώματος σημαντικά μικρότερου του μισθώματος ομοειδών μισθίων Ζητούν δε οι ενάγοντες, να αναπροσαρμοστεί (αυξηθεί) το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 13.556,55 ΕΥΡΩ πλέον τέλους χαρτοσήμου, από την επίδοση της αγωγής με βάση τη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στη δικαστική τους δαπάνη.

Η αγωγή, αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού (άρθρ. 14 παρ. 1β, 16 αρ. 1, 29 παρ. 1 του ΚΠολΔ και 48 του ΠΔ 34/1995) κατά την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ. του ΚΠολΔ. Είναι δε αρκούντως ορισμένη ,έχουσα όλα τα αναγκαία εκ του νόμου στοιχεία, απορριπτόμενου του περί του αντιθέτου ισχυρισμού του εναγόμενου και νόμιμη, στηριζόμενη στις προαναφερθείσες διατάξεις του άρθρου 288, των άρθρων 178, 179 ΑΚ και σ αυτές των άρθρων 361, 574 ΑΚ, 7 και 44 του ΠΔ 34/1995 και 178 του ΚΠολΔ, Πρέπει, επομένως, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν.

Στην υπό κρίση από 2Q-7-2009 αγωγή ο ενάγων εκθέτει ότι δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως που καταρτίστηκε με το από 29-3-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό, μεταξύ των τεσσάρων πρώτων εναγομένων και του δικαιοπαρόχου της πέμπτης αυτών Χ. Α. ως εκμισθωτών και του ίδιου, ως μισθωτή, μίσθωσε ποσοστό 37,5 % εξ’ αδιαιρέτου από το περιγραφόμενο και προαναφερόμενο στην πρώτη αγωγή ακίνητο (πολυώροφο κτίριο), για τις εκεί αναφερόμενες χρήσεις, με δικαίωμα υπομίσθωσης για τις ίδιες χρήσεις που χορηγήθηκε με την σύμβαση στον μισθωτή, αντί μηνιαίου μισθώματος για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη 1.369,93 ευρώ συμπεριλαμβανομένου τέλους χαρτοσήμου 3,6%, αναπροσαρμοζόμενου, έκτοτε κάθε μισθωτικό έτος κατά ποσοστό 10 % κα! ήδη ανερχόμενου μετά τις συμβατικές αναπροσαρμογές για το χρονικό διάστημα από 1-4-2008 έως 31-3-2009 στο ποσό των 2.426,91 ευρώ με το τέλος χαρτοσήμου. Ότι η διάρκεια της σύμβασης αυτής ορίστηκε εννεαετής, μέχρι την 31-3-2008 και συνεχίζεται παρατεινόμενη από το νόμο μέχρι την συμπλήρωση δωδεκαετίας και το μηνιαίο μίσθωμα ανήλθε από 1-4-2009 στο ποσό των 2670 ευρώ, ενώ από 1-4-2010 θα ανέλθει στο ποσό των 2.937 ευρώ. Οτι από την κατάρτιση της σύμβασης μέχρι την άσκηση της αγωγής, επήλθε ουσιώδης μεταβολή των οικονομικών συνθηκών και του τιμαρίθμου που είχε ως συνεπεία τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου. Έτσι, το καταβαλλόμενο για το μίσθιο μίσθωμα είναι σημαντικά μεγαλύτερο του ελεύθερου στην ίδια περιοχή μισθώματος. Με τα δεδομένα αυτά η εκπλήρωση της παροχής και συγκεκριμένα η εμμονή των εναγομένων στην ετήσια αύξηση του μισθώματος κατά ποσοστό 10% είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές και προσκρούει στην καλή πίστη και το συναλλακτικά ήθη. Ζητεί δε ο ενάγων, επικαλούμενος τη διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί) το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος στο ύφος του ετήσιου τιμαρίθμου του προηγούμενου δωδεκάμηνου , του δείκτη τιμών καταναλωτή που ανακοινώνεται από την ΕΣΥΕ και να καταδικαστούν οι εναγόμενα! στη δικαστική του δαπάνη.

Η αγωγή αρμοδίως εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου (αρθ. 14 παρ.1,18 αρ. 1,29 παρ.1 ΚΠολΔ),κατά την ειδική διαδικασία των διατάξεων των άρθρων 647 επ,ΚΠολΔ και είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288 Α,Κ. και αυτές του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995. Πρέπει, επομένως να ερευνηθεί περαιτέρω στην ουσία της ,συνεκδικαζόμενη με την παραπάνω από 4-12-2008 αγωγή, προς διευκόλυνση διεξαγωγής της δίκης (άρθρο 246 του Κ,ΠολΔ).

Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων, που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, όπως αυτές περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά και των εγγράφων που οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα περιστατικά: Δυνάμει του από 29-3-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως, οι τέσσερεις πρώτοι ενάγοντες της πρώτης από 4-12-2008 αγωγής και εναγόμενοι της δεύτερης καθώς και ο δικαιοπάροχος της πέμπτης ενάγουσας Χ. Α., εκμίσθωσαν στον εναγόμενο- ενάγοντα της δεύτερης από 20-7-2009 αγωγής τα εξ αδιαίρετου ποσοστά τους (2,7% εξ αδιαιρέτου, 7,7 εξ αδιαιρέτου, 6,95 εξ αδιαιρέτου, 7,65 εξ αδιαιρέτου, 12,5 εξ αδιαιρέτου) 37,5% συνολικά, επί ενός πολυώροφου κτιρίου επιφανείας 2.771 τ.μ. αποτελούμενου από υπόγειο, ισόγειο και επτά πάνω από το ισόγειο ορόφους, που σε. προηγούμενο χρόνο λειτουργούσε ως ξενοδοχείο ύπνου με την επωνυμία « PALMIRA» και βρίσκεται στην Αθήνα επί της οδού Μ. αρ. ** , προκειμένου να τα χρησιμοποιήσει ως ξενοδοχείο ύπνου, μετά ή άνευ εστιατορίου, κυλικείου, μπαρ, καφετέριας, ως γραφείο γενικού τουρισμού το ισόγειο, ως και για πανσιόν , οίκο ευγηρίας με ιατρικές και νοσοκομειακές υπηρεσίες του Υπουργείου Υγείας και Πρόνοιας και των υπαγόμενων σ' αυτό νοσοκομείων για προγράμματα αμέσου δράσεως και συναφή προγράμματα για αποκατάσταση ασθενών, καθώς και προγράμματα στέγης του Δήμου Αθηναίων. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εννεαετής, από 1-4-1999 μέχρι 31-3-2008, πλην όμως λόγω του χαρακτήρα της ως εμπορικής εξακολουθεί να ισχύει μέχρι τη συμπλήρωση του νόμιμου χρόνου και το μηνιαίο μίσθωμα για το εξ αδιαιρέτου ποσοστό των εναγόντων-εναγομένων σε 375.000 δραχμές συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου για το χρονικό διάστημα από 1-4-1999 έως 31-8-1999 και σε 450.000 δραχμές (1320,62 ευρώ) πλέον χαρτοσήμου 3,6% για το χρονικό διάστημα από 1-9-1999 έως 31-3-2002 , αναπροσαρμοζόμενου έκτοτε κατά ποσοστό 10% για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος. Έτσι. το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώθηκε σε 2 126,86 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 3,6% και συνολικά σε 2.654,81 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 1-4-2008 έως 31-3-2009 και από 1-4-2009 σε 2.937 ευρώ. Το μίσθιο, βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας, πλησίον της πλατείας Βάθη, Από την δεκαετία του 1950 όταν ανεγέρθηκε μέχρι το έτος 1998 οπότε αποβλήθηκε ο τελευταίος μισθωτής λόγω μη καταβολής των μισθωμάτων, λειτουργούσε ως ξενοδοχείο ύπνου , ενώ μία δεκαετία περίπου νωρίτερα (1990) είχε αφαιρεθεί η άδεια λειτουργίας του από τον EOT αφού δεν ανταποκρίνονταν στις στοιχειώδεις απαιτήσεις των ξενοδοχείων .ευρισκόμενο σε άθλια κατάσταση, Ο ενάγων - εναγόμενος Λ.-Α. Κ., κύριος ποσοστού 37,5% του εν λόγω ακινήτου, μισθωτής του 25% αυτού και με την ένδικη μίσθωση κα; του υπολοίπου ποσοστού 37,5% προέβη σε γενική επισκευή του κτιρίου και επίπλωση του με δικές του δαπάνες, συμμετέχοντας ακολούθως σε δημοπρασία του Ψυχιατρικού Νοσοκομείου Αθηνών , στο οποίο τελικά και το υπομίσθωσε , όπως είχε το συμβατικό δικαίωμα, μετατρέποντας το σ? ψυχιατρικό κατάστημα με εγκαταστάσεις ιατρείων, σύμφωνα με την διακήρυξη και την τεχνική περιγραφή. Οι ενάγοντες-εκμισθωτές, γνώριζαν την πολύ άσχημη κατάσταση του ακινήτου (βλ. 46843/13-5-1999 έγγραφό τους προς το Δήμο Αθηναίων) και την ανάγκη ανακαίνισης αυτού, την οποία τελικά ανέλαβε ο εναγόμενος -ενάγων μισθωτής ιδίων δαπανών, ενώ επί πολλά έτη ως συγκύριοι λόγω κληρονομικής διαδοχής αυτού, μετείχαν στην εκμετάλλευση και εκμίσθωση του. Ενόψει των ανωτέρω , περιστατικά από τα οποία να προκύπτει απειρία των εναγόντων-εκμισθωτών περί τις συναλλαγές δεν αποδεικνύονται. Αντίθετα προκύπτει ότι αυτοί ήταν άτομα κοινωνικά , ο πρώτος εξ αυτών ήταν επί έτη δικηγόρος Αθηνών και στη συνέχεια Υποθηκοφύλακας Κορωπίου, γνώριζαν από συναλλαγές και δικαιοπραξίες, είχαν τουλάχιστον την ικανότητα του μέσου ανθρώπου να αντιληφθεί την βαρύτητα και σπουδαιότητα των συναλλαγών (κατά την κοινή πείρα, δεν είναι δυνατόν να γίνει δεκτό ότι δικηγόρος και υποθηκοφύλακας , ιδιότητες που είχε ο πρώτος των εναγόντων που εκπροσωπούσε τον δεύτερο και την τρίτη αυτών να μην έχει την δυνατότητα να αντιληφθεί την σπουδαιότητα των συναλλαγών που αποτελούσαν άλλωστε το αντικείμενο της ενασχολήσεως του). Περαιτέρω από τα ίδια όπως παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία δεν προέκυψε οποιαδήποτε μεταβολή συνθηκών της ένδικης μίσθωσης και μάλιστα τέτοια που κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη να επιβάλλει την αναπροσαρμογή (αύξηση) του μισθώματος. Ειδικότερα, δεν αποδείχθηκε ότι η είσοδος αλλοδαπών στην Ελλάδα και η διαμονή μεγάλης μερίδας αυτών στο κέντρο της Αθήνας , όπου και το μίσθιο ακίνητο, είχε ως συνέπεια την αυξημένη ζήτηση ακινήτων προς μίσθωση, στην περιοχή του μισθίου, κατ' επέκταση δε και την αύξηση της μισθωτικής αξίας αυτού, Ούτε εξάλλου προέκυψε δυσαναλογία του καταβαλλόμενου μισθώματος με το μίσθωμα των ακινήτων ( κτιρίων, καταστημάτων, γραφείων και διαμερισμάτων) της περιοχής ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Ως προς την μισθωτική αξία του ακινήτου υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης προσκομίζονται δημοσιευμένες σε ημερήσιες και εβδομαδιαίες εφημερίδες, αγγελίες εκμίσθωσης ακινήτων .Το γεγονός όμως ότι προσφέρονται προς μίσθωση ακίνητα στην περιοχή ταυ μισθίου ακινήτου, δεν σημαίνει ότι αυτά μισθώθηκαν με το ζητούμενο μίσθωμα από τους υποψήφιους μισθωτές. Ο μάρτυρας των εναγόντων Β. Κ. κατέθεσε ότι η μισθωτική αξία του ακινήτου ανέρχεται σε 11 έως12 ευρώ το τ.μ. Από την κατάθεση όμως αυτή, η οποία από κανένα στοιχείο δεν ενισχύεται, αφού δεν προσκομίζεται οποιοδήποτε συγκριτικό στοιχείο, δεν είναι δυνατό να εξαχθεί ασφαλής κρίση αναφορικά με το ύψος του μισθώματος και την τυχόν αναπροσαρμογή του, Με βάση τις παραπάνω ουσιαστικές παραδοχές, η κρινόμενη από 4-12-2008 αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν . Περαιτέρω το πιο πάνω αναφερόμενο μίσθωμα του ποσοστού 37,5 % εξ αδιαιρέτου του μισθίου ακινήτου, με βάση και τις ως επί μέρους συμφωνίες, αναγνώρισαν τα μέρη και επομένως και ο ενάγων της δεύτερης από 20-7 2009 αγωγής και μισθωτής ως δίκαιο και εύλογο, ανταποκρινόμενο στη μισθωτική αξία του ακινήτου, η δε συμφωνία για την περαιτέρω κατ' έτος αναπροσαρμογή του μισθώματος για τα επόμενα έτη κατά ποσοστό 10 % έγινε_, λαμβανομένων υπόψη των τότε συνθηκών χωρίς αναφορά και συνάρτηση με το κόστος ζωής ή τον τιμάριθμο. Το γεγονός ότι η χώρα μας διέρχεται οικονομική κρίση , ο ισχυρισμός του ενάγοντα ότι έχει μειωθεί ο τιμάριθμος και τα ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας εμφανίζουν προβλήματα πληρότητας δεν ασκεί επιρροή στην ένδικη μίσθωση ούτε έχει ως αποτέλεσμα την από τότε και μέχρι την άσκηση της κρινόμενης αγωγής αξιοσημείωτη μεταβολή στις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, α 5ε ενάγων μισθωτής δεν υφίσταται καμία οικονομική ζημία και συνέπεια, από τα ανωτέρω γεγονότα, ούτε τον επηρεάζει στην παρούσα στιγμή η οικονομική κρίση και τα προβλήματα των ξενοδοχείων αφού έχει υπομισθώσει το μίσθιο στο Ψυχιατρικό Νοσοκομείο Αττικής για άλλη χρήση και με σημαντικό μίσθωμα ανερχόμενο στο πασά των 21,000 ευρώ. Το ύψος του μισθώματος το συνομολογεί ο ενάγων με την προσθήκη των προτάσεών του. Ως εκ τούτου παρέλκει η επίδειξη ταυ μισθωτηρίου εκ μέρους του ενάγοντος όπως ζητούν οι εναγόμενοι με τις προτάσεις τους και το σχετικό αίτημα είναι αβάσιμο και απορριπτέο. Με τα δεδομένα λοιπόν αυτά, δεν συντρέχει εν προκειμένω περίπτωση αναπροσαρμογής της ρήτρας σταδιακής αναπροσαρμογής ατά πλαίσια της συναλλακτικής καλής πίστης, κατ' άρθρ 288 του ΑΚ, για την περιστολή ζημίας του ενάγοντος και την εξίσωση των παροχών των διαδίκων, αφού δεν προέκυψε οποιαδήποτε μεταβολή συνθηκών, συνεπαγόμενη την ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ούτε και δυσαναλογία και δη μεγάλη, όπως αβάσιμα διατείνεται ο ενάγων μεταξύ του πιο πάνω καταβαλλομένου μισθώματος και του ελεύθερου. Με βάση τις παραπάνω ουσιαστικές παραδοχές, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ' ουσίαν. Τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων και των δύο αγωγών πρέπει να συμψηφιστούν στο σύνολο τους λόγω της εκατέρωθεν νίκης και ήττας αυτών (άρθρ. 176 ΚΠολΔ) κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Συνεκδικάζει αντιμωλία των διαδίκων τις από 4-12-2008 και από 20-7-2009 αγωγές.

Απορρίπτει αυτές.

Συμψηφίζει μεταξύ των διαδίκων το σύνολο της δικαστικής δαπάνης.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύτηκε σε έκτακτη, δημοσία συνεδρίαση στο ακροατήριό του, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων, στις 31/8/2010.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ