ΓνδτΕισΑΠ 7/2011

Περί του εάν είναι σύννομη η μεταγραφή διανεμητηρίου συμβολαίου το οποίο συντάχθηκε χωρίς την συμμετοχή όλων των κοινωνών.

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ

Ο ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΥΣ

ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Αθήνα 17-3-2011

Αριθ. Πρωτ....207

Γνωμ. 7

ΤΜΗΜΑ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ

ΤΗΛ. 2106411526

ΦΑΞ 2106411523

Προς

Τον κ. Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου Χαλανδρίου

ΓΝΩΜΟΔΟΤΗΣΗ

(Επί ερωτήματος που τίθεται με το υπ' αριθμ. πρωτ. 6351/10-1-2011 έγγραφο σας, περί του εάν είναι σύννομη η μεταγραφή διανεμητηρίου συμβολαίου το οποίο συντάχθηκε χωρίς την συμμετοχή όλων των κοινωνών).

Επί του τεθέντος με το ανωτέρω έγγραφο ερωτήματος σας, η γνώμη μας είναι η εξής:

Σύμφωνα με το άρθρο 798 του Αστικού Κώδικα, η λύση της κοινωνίας επέρχεται με διανομή, για την οποία σύμφωνα με το επόμενο άρθρο (799 Α.Κ) απαιτείται συμφωνία όλων των κοινωνών. Η εξώδικη (εκούσια) διανομή του κοινού πράγματος, είναι σύμβαση μεταξύ όλων των κοινωνών, η οποία έχει ως αντικείμενο της την αμοιβαία μεταβίβαση των μερίδων τους, έτσι ώστε καθένας από αυτούς να αποκτήσει πλήρες δικαίωμα σε συγκεκριμένο τμήμα του κοινού πράγματος. Για την κατάρτιση της σύμβασης αυτής, απαιτείται υποχρεωτικά η σύμφωνη γνώμη όλων των κοινωνών, επειδή η διανομή δεν αφορά τον τρόπο διοίκησης του επικοίνου, ώστε να μπορεί να ρυθμιστεί με απόφαση της πλειοψηφίας, αλλά άπτεται της ίδιας της ύπαρξης της έννομης σχέσης της κοινωνίας, καθόσον με αυτή ανατρέπεται η κατ' ιδανικά μερίδια ένταξη του δικαιώματος με την αμοιβαία μεταβίβαση των μερίδων των κοινωνών, έτσι ώστε καθένας από αυτούς να αποκτήσει πλήρες δικαίωμα σε συγκεκριμένο τμήμα του όλου κοινού πράγματος (Γεωργιάδη - Σταθόπουλου Αστικός Κώδιξ, Ερμηνεία κατ' άρθρο IV σελ. 198, I . Καράκωστα Αστικός Κώδικας, τόμος έκτος υπό το άρθρο 798, Β. Βαθρακοκοίλη Ερμηνεία - Νομολογία Αστικού Κώδικα τομ. Γ σελ. 284). ΓΓ αυτό αν η σύμβαση δεν καταρτισθεί μεταξύ όλων των κοινωνών, είναι άκυρη ( Α.Π 551/1975 Ε.Ε.Ν 43.754). Έχει μάλιστα κριθεί νομολογιακά ότι η κατάρτιση προσυμφώνου με αντικείμενο την διανομή, συμβαλλόμενους όλους τους κοινωνούς, με το οποίο παρέχεται το δικαίωμα κατάρτισης της οριστικής σύμβασης με αυτοσύμβαση (άρθρο 235 Α.Κ), πρέπει να συνοδεύεται από την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης πάλι από όλους τους κοινωνούς, διαφορετικά η οριστική αυτή σύμβαση είναι άκυρη (Α.Π 404/1974 No.Β 22.1383). Οι ανωτέρω διαπιστώσεις δεν ανατρέπονται από το ότι με την διάταξη του άρθρου 793 εδάφιο α του Α.Κ, επιτρέπεται η διάθεση ιδανικού μεριδίου από κάθε κοινωνό. Διότι διαφορετικό είναι το ζήτημα της αμοιβαίας διάθεσης ιδανικών μεριδίων μεταξύ κοινωνών, χωρίς πάντως, στην περίπτωση αυτή να περιλαμβάνεται και η δυνατότητα μεταβίβασης συγκεκριμένου μέρους του κοινού πράγματος, ώστε να συνιστάται αυτοτελής και ανεξάρτητη ιδιοκτησία στο συγκεκριμένο μέρος του κοινού (Α.Π 207/1973 Ε.Ε.Ν 40.698, Α.Π 1265/1976 Νο.Β 24.892) και διαφορετικό η λύση της κοινωνίας για την οποία απαιτείται η σύμπραξη όλων των κοινωνών. Έτσι, συμβόλαιο στο οποίο δεν συμμετέχουν όλοι οι κοινωνοί, το οποίο τιτλοφορείται ως «διανομή ακινήτων», είναι άκυρο ως τέτοιο και συνεπώς μη μεταγράψιμο κατά το άρθρο 1193 του Αστικού Κώδικα.

Ο Αντεισαγγελέας του Αρείου Πάγου

Νικόλαος Παντελής

Ε.Θ.