ΕφΑθ 364/2011
Μισθωτική διαφορά - Αναπροσαρμογή μισθώματος -.
Κατά την διαφωνία των διαδίκων ανακύπτει υποχρέωση του δικαστηρίου για τον καθορισμό του μισθώματος. Για την αναπροσαρμογή δεν λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος επίδοσης της αγωγής, αλλά ο προγενέστερος χρόνος που ορίσθηκε συμβατικά, αφού επί μισθώσεως πράγματος μπορούν τα μέρη να συμφωνήσουν, ότι από την επέλευση ορισμένου χρονικού σημείου θα λάβει χώρα αναπροσαρμογή του μισθώματος. Το Δικαστήριο μείωσε την μισθωτική αξία του μίσθιου καταστήματος κατά τον κρίσιμο χρόνο, λαμβάνοντας υπόψη και το γεγονός ότι κατά τα δύο τελευταία έτη δεν υπάρχει ζήτηση για τη μίσθωση καταστημάτων και στη συγκεκριμένη περιοχή υψηλής εμπορικής κίνησης, λόγω της γενικότερης κρίσης που επικρατεί στην αγορά, εξαιτίας της οποίας κλείνουν αρκετά εμπορικά καταστήματα.
ΑΡΙΘΜΟΣ 364/2011
ΤΟ ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Τμήμα 6ο
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Κωνσταντίνο Γαλανόπουλο, Πρόεδρο Εφετών, Νικόλαο Χριστόπουλο, Ελέσα Χαραμουντάνη, Εισηγήτρια, Εφέτες και από το Γραμματέα Χαρίλαο Παναγιωτόπουλο.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 21 Σεπτεμβρίου 2010, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
ΤΟΥ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ: Π. Γ. Λ., κατοίκου Παλλήνης Αττικής, τον οποίο εκπροσώπησε με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ ο πληρεξούσιος δικηγόρος του Παναγιώτης Μπαξεβάνης.
ΤΟΥ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΥ: Κ. Δ. Μ., κατοίκου Παλλήνης Αττικής, τον οποίο εκπροσώπησε με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ ο πληρεξούσιος δικηγόρος του Αλέξανδρος Αρμάος.
Ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος με την από 24 Ιανουαρίου 2008 αγωγή του προς το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, που έχει κατατεθεί με αριθμό 18097/620/2008, ζήτησε να γίνουν δεκτά τα όσα αναφέρονται σ αυτήν.
Το Δικαστήριο εκείνο εξέδωσε την υπ αριθμ. 2732/2009 οριστική του απόφαση με την οποία δέχτηκε εν μέρει την αγωγή.
Την απόφαση αυτή προσέβαλε ο εκκαλών με την από 18 Ιανουαρίου 2010 έφεσή του προς το Δικαστήριο τούτο, που έχει κατατεθεί με αριθμό 519/2010.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά του οικείου πινακίου και συζητήθηκε.
Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων, κατέθεσαν εμπρόθεσμα τις προτάσεις τους και παραστάθηκαν στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου με δηλώσεις τους κατά το άρθρο 242 παρ. 2 του ΚΠολΔ.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΚΑΙ ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη έφεση κατά της υπ αριθμ. 2732/2009 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία του άρθρ. 647 επ. Κ.Πολ.Δ (μισθωτικών διαφορών), ασκήθηκε νομοτύπως και εμπροθέσμως. Επομένως πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω κατ ουσίαν (άρθρ. 5 3 3 § 1 Κ.Πολ.Δ.).
Ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος, με την από 24-1-2008 αγωγή του, όπως παραδεκτά περιορίσθηκε και διορθώθηκε κατά το αίτημά της με δήλωση του ενάγοντος που καταχωρήθηκε στα πρακτικά του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, επικαλούμενος ότι έχει εκμισθώσει στον εναγόμενο και ήδη εκκαλούντα το περιγραφόμενο σ αυτήν κατάστημα, που βρίσκεται στην Παλλήνη Αττικής, για το χρονικό διάστημα από 1-1-1986 μέχρι 31-12-1991, πλην όμως η μίσθωση αυτή παρατάθηκε, με διαδοχικές έγγραφες συμφωνίες μεταξύ αυτού και του εναγομένου, μέχρι την 31-5-2010, ζήτησε α) την αναπροσαρμογή του μισθώματος, με βάση σχετικό συμβατικό όρο, για το από 1-1-2008 έως 21-12-2008 χρονικό διάστημα στο ποσό των 2.800 ευρώ μηνιαίως και για το από 1-1-2009 μέχρι τη λήξη της μίσθωσης (31-5-2010) χρονικό διάστημα στο ποσό των 2.940 ευρώ μηνιαίως και β) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να του αποδώσει τη χρήση του μισθίου την 1-6-2010, αναγνωριζομένου συγχρόνως ότι δεν υπέχει ο ίδιος (ενάγων) υποχρέωση καταβολής στον εναγόμενο αποζημίωσης για άϋλη εμπορική αξία. Με την εκκαλούμενη απόφαση, που εκδόθηκε επί της αγωγής αυτής, η αγωγή έγινε εν μέρει δεκτή, και ειδικότερα καθορίσθηκε το μίσθωμα στα ποσά των 1.900 και 2.000 ευρώ αντιστοίχως για καθένα από τα ως άνω χρονικά διαστήματα, ενώ το δεύτερο αίτημά της έγινε εξ ολοκλήρου δεκτό. Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται ο εκκαλών-εναγόμενος, με την υπό κρίση έφεσή του, για λόγους αναγόμενους σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνισή της και την, κατ εκτίμηση του δικογράφου της έφεσης, απόρριψη της αγωγής.
Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (ενός από κάθε πλευρά), οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη απόφαση, πρακτικά συνεδριάσεώς του και τα προσκομιζόμενα και επικαλούμενα από τους διαδίκους έγγραφα, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Με το από 30- 12-1985 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ο ενάγων εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 110 τ.μ., με υπόγειο, επιφάνειας 50 τ.μ., που βρίσκεται επί της ……….. αριθ. ……. (ήδη αριθ. ……), στην Παλλήνη Αττικής, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αποθήκη και έκθεση ηλεκτρολογικών υλικών και παρεμφερών ειδών. Η μίσθωση ορίσθηκε εξαετής, ήτοι από 1-1-1986 έως 31- 12-1991, το δε μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 30.000 δραχμών για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, προσαυξανόμενο κατά ποσοστό 10% για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος, πλέον του ημίσεως του αναλογούντος χαρτοσήμου. Με την από 14-4-1992 έγγραφη συμφωνία των διαδίκων, κάτω από το ως άνω μισθωτήριο συμφωνητικό, επιγραφόμενη ως "ΠΡΟΣΘΕΜΑ", τροποποιήθηκε η αρχική μίσθωση ως προς τον υπόγειο χώρο, ο οποίος αποδόθηκε στον εκμισθωτή και παρατάθηκε η μίσθωση κατά τον εναπομείνοντα ισόγειο χώρο, ο οποίος, κατά νεότερη καταμέτρηση, είναι επιφάνειας 119,52 τ.μ., μέχρι την 31-5-7-1994, το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε από 1- 3-1992 μέχρι 31-5-1994 στο ποσό των 120.000 δραχμών. Επακολούθησαν και άλλες τέτοιες έγγραφες συμφωνίες (προσθέματα) στο αρχικό μισθωτήριο και συγκεκριμένα οι από 21-7-1994, 12-1-1998, και 23-5- 2001, με τις οποίες παρατεινόταν η διάρκεια της μίσθωσης. Με την τελευταία συμφωνία (πρόσθεμα Δ'), ειδικότερα η διάρκεια της μίσθωσης παρατάθηκε από 1-1-2001 έως 31-5-2010, το δε μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται από 1-6-2001 έως 31-12-2001 στο ποσό των 350.000 δραχμών, από 1-1- 2002 έως 31-12-2002 στο ποσό των 375.000 δραχμών (1100,51 ευρώ), από 1-1-2003 έως 31-12-2003 στο ποσό των 400.000 δραχμών (1173,88 ευρώ), από 1-1- 2004 έως 31-12-2004 στο ποσό των 430.000 δραχμών (1261,92 ευρώ), από 1-1-2005 έως 31-12-2005 στο ποσό των των 470.000 δραχμών (1379,31 ευρώ), από 1-1-2006 έως 31-12-2006 στο ποσό των 500.000 δραχμών (1467,35 ευρώ), από 1-1-2007 έως 31-12-2007στο ποσό των 550.000 δραχμών (1614,08 ευρώ), ενώ για το περαιτέρω από 1-1-2008 έως 31-5-2010 χρονικό διάστημα συμφωνήθηκε ότι το μίσθωμα θα αναπροσαρμοσθεί δύο φορές, ήτοι α) από 1-1-2008 έως 31-12-2008 και β) από 1-1-2009 έως 31-5-2010, με βάση την τότε διαμόρφωση της πραγματικής και αγοραίας αξίας του μισθίου και τις επικρατούσες μισθωτικές συνθήκες της περιοχής, με συμφωνία των συμβαλλομένων, σε περίπτωση δε διαφωνίας τους θα καθορισθεί από το Δικαστήριο. Ήδη δε, ενόψει του ότι οι διάδικοι διαφώνησαν ως προς το ποσό στο οποίο έπρεπε να αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα για τα δύο τελευταία ως άνω χρονικά διαστήματα ανακύπτει υποχρέωση του δικαστηρίου για τον καθορισμό του (μισθώματος). Για τη μισθωτική αξία δε του μίσθιου καταστήματος κατά τον κρίσιμο χρόνο πρέπει να λεχθούν τα εξής: Το μίσθιο βρίσκεται επί της ….….., η οποία διασχίζει το κέντρο της Παλλήνης και οδηγεί προς τις περιοχές Γέρακα, Πικέρμι, Ραφήνα, Μάτι, Νέα Μάκρη και Μαραθώνα της Ανατολικής Αττικής. Υπάρχουν πολλά καταστήματα και Τράπεζες επί της λεωφόρου αυτής και ως εκ τούτου εμφανίζει αξιόλογη εμπορική κίνηση η περιοχή αυτή. Από τα προσκομιζόμενα και επικαλούμενα από τους διαδίκους ως συγκριτικά στοιχεία μισθωτήρια καταστημάτων, προκύπτει ότι α) με το από 20-9-2006 μισθωτήριο εκμισθώθηκε ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 73,80 τ.μ., επί της ……… αριθ. ….., για εμπορία ειδών οικιακού εξοπλισμού και συναφών ειδών, αντί μηνιαίου μισθώματος 2.200 ευρώ β) με το από 2-2-2007 μιισθωτήριο εκμισθώθηκε ισόγειο κατάστημα επί της ……. αριθ. …., αποτελούμενο από μία αίθουσα, επιφάνειας 200 τ.μ., περίπου, με υπόγειο, μετά 2 W.C., επιφάνειας 25 τ.μ., ως κατάστημα πώλησης ανδρικών, γυναικείων και παιδικών ενδυμάτων και ειδών υπόδησης και συναφών ειδών, παιχνιδιών κλπ., αντί μηνιαίου μισθώματος 3.850 ευρώ γ) με το από 1-12-2006 μισθωτήριο εκμισθώθηκε ισόγειο κατάστημα επί της ……. αριθ. ….., αποτελούμενο από μια αίθουσα και δύο W.C., επιφάνειας 108 τ.μ., ως εργαστήριο ζαχαροπλαστικής και εμπορίας ειδών ζαχαροπλαστικής, αντί μηνιαίου μισθώματος 2.200 ευρώ δ) με το από 1-12-2006 μισθωτήριο εκμισθώθηκε ισόγειο κατάστημα επί της ……… αριθ. ….., επιφάνειας 112 τ.μ., μετά υπογείου 35 τ.μ., περίπου, ως κατάστημα πωλήσεως οπτικών και συναφών ειδών, αντί μηνιαίου μισθώματος 500 ευρώ. Τα ανωτέρω συγκριτικά στοιχεία κρίνονται πρόσφορα από πλευράς χρόνου
συνάψεως των μισθώσεων (πλησιέστερου προς τον κρίσιμο χρόνο) και χρήσεων των μισθίων αυτών, ενώ τα λοιπά μισθωτήρια, που προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι δεν κρίνονται πρόσφορα, καθόσον οι μισθώσεις αυτές είτε έχουν συναφθεί σε ανώτερο χρόνο (κατά τα έτη 2003 και 2005), είτε δεν αφορούν παρόμοιες χρήσεις (όπως στην περίπτωση μισθώσεως στην Τράπεζα CITIBANK), ενώ και το προσκομιζόμενο από τον εκκαλούντα-ενάγοντα από 31-10-2007 μισθωτήριο, με εκμισθωτή τον Δ. Μ., δεν αποτελεί πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο, καθόσον δεν αναφέρεται σʼ αυτό η επιφάνεια του μισθίου. Περαιτέρω, όμως, πρέπει να ληφθεί υπόψη και το γεγονός ότι κατά δύο τελευταία έτη δεν υπάρχει ζήτηση για τη μίσθωση καταστημάτων και στη συγκεκριμένη περιοχή, λόγω της γενικότερης κρίσης που επικρατεί στην αγορά, εξαιτίας της οποίας αναγκάζονται να κλείνουν αρκετά εμπορικά καταστήματα, όπως κατατίθεται και από τους δύο μάρτυρες των διαδίκων. Ενόψει όλων των ανωτέρω, η μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου κατά τον κρίσιμο χρόνο, ανέρχεται α) για το από 1-1-2008 έως 31-12-2008 χρονικό διάστημα, στο ποσό των 1.800 ευρώ και β) για το από 1-1-2009 έως 31-5-2010 χρονικό διάστημα, στο ποσό των 1.850 ευρώ. Στα ποσά δε αυτά πρέπει να καθορισθεί το μίσθωμα, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, για τα ανωτέρω χρονικά διαστήματα. Ας σημειωθεί δε ότι εν προκειμένω δεν λαμβάνεται υπόψη για την αναπροσαρμογή ο χρόνος επίδοσης της αγωγής (29-1-2008), αλλʼ ο προγενέστερος χρόνος που ορίσθηκε συμβατικά (1-1-2008), αφού, επί μισθώσεως πράγματος μπορούν επιτρεπτώς τα μέρη να συμφωνήσουν, ότι από την επέλευση ορισμένου χρονικού σημείου θα λάβει χώρα αναπροσαρμογή του μισθώματος (ΑΠ 1334/2005 Ελλ Δνη 48, 1092), όπως ορθώς δέχθηκε και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, ο δε πρώτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα, είναι αβάσιμος και απορριπτέος. Εξάλλου παρέλκει η έρευνα του τρίτου (τελευταίου) λόγου της έφεσης, που αφορά τη διάταξη της εκκαλούμενης απόφασης για απόδοση του μισθίου τη 1-6-2010, στον ενάγοντα, αφού ήδη το μίσθιο έχει αποδοθεί σʼ αυτόν, όπως και ο ίδιος ομολογεί. Περαιτέρω, όμως, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έσφαλε με το να καθορίσει ως μηνιαίο μίσθωμα για τα ανωτέρω χρονικά διαστήματα τα ποσά των 1900 ευρώ για το από 1-1-2008 έως 31-12-2008 χρονικό διάστημα και των 2.000 ευρώ για το από 1-1- 2009έως 31-5-2010 χρονικό διάστημα, όπως βασίμως υποστηρίζεται με τον δεύτερο λόγο της έφεσης. Επομένως πρέπει να γίνει δεκτή η έφεση ως και κατʼ ουσίαν βάσιμη και να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση.
Στη συνέχεια πρέπει, αφού κρατηθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο τούτο και δικασθεί κατʼ ουσίαν (άρθρ. 535§ 1 Κ.Πολ.Δ.), να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή ως και ουσιαστικά βάσιμη και να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα στα ανωτέρω ποσά των 1800 και 1850 ευρώ για το από 1-1-2008 έως 31-12-2008 και από 1-1-2009 έως 31-5-2010, αντιστοίχως, χρονικό διάστημα. Ο εκκαλών-εναγόμενος πρέπει να καταδικασθεί σε μέρος των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου-ενάγοντος, και για τους δύο βαθμούς δικαιοοδσίας (άριρ. 178 παρ. 1, 183 Κ.Πολ.Δ.)
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων Δέχεται τυπικά και κατ ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει την εκκαλούμενη υπ αριθμ. 2732/2009 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.
Δέχεται εν μέρει την από 24-1-2008 (με αριθμ. εκθ. κατ. 620/2008) αγωγή.
Καθορίζει το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα για το μίσθιο ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 119,52 τ.μ., με υπόγειο, επιφάνειας 50 τ.μ., που βρίσκεται επί της ............ αριθ. ....., στην Παλλήνη Αττικής α) για το από 1-1-2008 έως 31-12-2008 χρονικό διάστημα στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ και β) για το από 1-1-2009 έως 31-5-2010 χρονικό διάστημα στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων πενήντα (1.850) ευρώ.
Καταδικάζει τον εκκαλούντα-εναγόμενο, σε μέρος των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου- ενάγοντος, και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει σε πεντακόσια (500) ευρώ.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Νοεμβρίου 2010.
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Και δημοσιεύθηκε στο ακροατήριό του σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση, μετεχόντων στη σύνθεση, για τη δημοσίευση, ως Προέδρου του Προέδρου Εφετών Κωνσταντίνου Γαλανόπουλου, ως μελών των Εφετών Ελέσας Χαραμουντάνη (λόγω προαγωγής και αναχώρησης του Εφέτη Νικήτα Χριστόπουλου) και Ελισάβετ Τσιρακίδου, και με την
παρουσία του Γραμματέως Χαρίλαου Παναγιωτόπουλου, στις 26 Ιανουαρίου 2011, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι τους δικηγόροι.
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ