ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 1471/2003

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Οριζόντια ιδιοκτησία - Κανονισμός πολυκατοικίας - Απαγόρευση χρήσης διαμερίσματος ως καταστήματος -.

Με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας εγκύρως καθιερώνονται, κατά παρέκκλιση των ενδοτικού δικαίου διατάξεων του ν. 3741/1929 και του Α.Κ., περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των διαμερισμάτων αυτής, που έχουν χαρακτήρα αρνητικής δουλείας και ισχύουν και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών. Εν υπάρξει Κανονισμού πολυκατοικίας που δεν επιτρέπει τη χρήση διαμερίσματος αυτής άλλης, πλην της κατοικίας ή γραφείου στο οποίο εξασκείται ελευθέριο επάγγελμα και που επομένως απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος ως καταστήματος, από την οποία (χρήση) παραβλάπτεται η ησυχία των ενοικούντων σ' αυτήν, δεν είναι αναγκαία η περαιτέρω εξειδίκευση του θορύβου του προκαλούμενου από την, απαγορευμένη ως άνω, λειτουργία του αγωγικού διαμερίσματος ως καφενείου-αναψυκτηρίου, αν ο θόρυβος αυτός ήταν πέραν των ανεκτών ορίων και αν από τη χρήση αυτή παραβλάπτεται σημαντικά η ησυχία των άλλων ιδιοκτητών.

ΚΕΙΜΕΝΟ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Στυλιανό Πατεράκη, Αντιπρόεδρο, Παύλο Μεϊδάνη, Νικόλαο Κασσαβέτη, Ανάργυρο Πλατή και Γεώργιο Βούλγαρη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 24 Οκτωβρίου 2003, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ε. συζ. Κ.Μ., το γένος Σ.Κ., κατοίκου Ανοιξης - Αττικής, η οποία παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Παπανδρουλάκη.

Του αναιρεσιβλήτου: Χ.Τ., κατοίκου Αθηνών, υπό την ιδιότητά του ως τέως διαχειριστή της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στο Παγκράτι και στην οδό Ν. αρ. .., στη θέση του οποίου υπεισήλθε η νυν διαχειρίστρια Β.Γ., κάτοικος Αθηνών, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ανδρέα Κιούπη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 3 Απριλίου 2001 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4310/2001 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 6658/2002 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση των αποφάσεων αυτών ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 9 Οκτωβρίου 2002 αίτησή της και τους από 19 Ιουνίου 2003 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ανάργυρος Πλατής ανάγνωσε την από 25 Σεπτεμβρίου 2003 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης καθώς και των πρόσθετων λόγων αυτής. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και των πρόσθετων λόγων και ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή τους και καθένας την καταδίκητου αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Aπό το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1000, 1002, και 1117 ΑΚ. 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1 και 13 του ν. 3741/1929, που κατ' άρθρο 54 Εισ.ΝΑΚ διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Α.Κ προκύπτει, ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του ως άνω νόμου, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα, με σύμβαση που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ' ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του παραπάνω νόμου και του Α.Κ. Στην περίπτωση αυτή οι, κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Συνεπώς, με τον κανονισμό, που έχει ισχύ νόμου, ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ν. 3741/1929 και στις περί γειτονίας διατάξεις των άρθρων 1003, 1005 ΑΚ. Αν, κατά συνέπεια, με κάποιον όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η διενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών η απαγόρευση αυτή, που έχει χαρακτήρα αρνητικής δουλείας, σύμφωνα με τα άρθρα 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 και 1117 Α.Κ. ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών. Εν προκειμένω το Εφετείο που δίκασε, όπως προκύπτει από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ανελέγκτως τα εξής: Δυνάμει των .../10-3-1988 και .../28-1-1992 συμβολαίων της, συμβολαιογράφου Βύρωνος, Θ Σ, που μεταγράφηκαν νόμιμα, η αναιρεσείουσα κατέστη κυρία ενός ισογείου διαμερίσματος, επιφανείας 35,10 τ.μ., της κειμένης στην περιοχή Παγκρατίου Αθηνών, επί της οδού Ν. αρ. ... πολυκατοικίας, η οποία έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας δυνάμει της 277/1959 σχετικής πράξεως του συμβολαιογράφου Πειραιά Κ Κ, που έχει νόμιμα μεταγραφεί, ενώ οι σχέσεις των συνιδιοκτητών αυτής διέπονται από τον Κανονισμό, που περιλαμβάνεται στην πιο πάνω πράξη και έχει, ωσαύτως, νόμιμα μεταγραφεί. Στο άρθρο 9 του Κανονισμού ορίζεται ότι "σε όλα τα διαμερίσματα δεν επιτρέπεται χρήση άλλη πλην της κατοικίας ή γραφείων επί των οποίων εξασκείται ελευθέριο επάγγελμα ως το του ιατρού, δικηγόρου, μηχανικού κλπ. Απαγορεύεται η χρήση οιασδήποτε κατοικίας ή χώρου παραβλάπτουσα την ησυχία ή την ασφάλεια των ενοικούντων και εν γένει μη συμβιβαζόμενη προς την οικογενειακή ηθική τάξη και ευπρέπεια" ενώ στο άρθρο 14 αυτού ορίζεται ότι "οι συνιδιοκτήτες των κατοικιών πρέπει να κάνουν χρήση μη παραβλάπτουσα καθ' οιανδήποτε τρόπο, έστω και προσκαίρως, την εξωτερική όψη, την καλαισθησία και την εν γένει εμφάνιση της οικοδομής ως και την απρόσκοπτη και τελείως ανενόχλητη χρήση των λοιπών διαμερισμάτων υπό των ιδιοκτητών ή ενοίκων αυτών". Δέχθηκε δε περαιτέρω το Εφετείο ότι με το από 7-10-1999 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως η αναιρεσείουσα εκμίσθωσε το επίδικο διαμέρισμα στον Σ.Α. για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών, ήτοι από 1-10-1999 έως 30-9-2008, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τον τελευταίο ως καφενείο-αναψυκτήριο, πράγματι δε από τις αρχές Οκτωβρίου 1999 ο ανωτέρω μισθωτής λειτουργεί στο επίδικο διαμέρισμα επιχείρηση καφενείου-αναψυκτηρίου χρησιμοποιώντας προς τούτο όχι μόνο το χώρο του διαμερίσματος αλλά και τον έξω αυτού πεζόδρομο της οδού Ξ. με την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων και κινητών τεντών στον πεζόδρομο και ότι με την ως άνω χρήση του διαμερίσματος, δεδομένου ότι η λειτουργία του καφενείου-αναψυκτηρίου είναι καθημερινή από ώρα 10.00'' έως 02.00' και η προσέλευση των πελατών είναι συνεχής καθ' όλη τη διάρκεια της λειτουργίας του, παραβλάπτεται σημαντικά η ησυχία των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας από τον θόρυβο που προκαλούν οι θαμώνες του καφενείου, κατά παράβαση των προαναφερθεισών διατάξεων των άρθρων 9 και 14 του Κανονισμού της πολυκατοικίας. Ακολούθως το Εφετείο απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας επικυρώνοντας έτσι την πρωτόδικη απόφαση, η οποία κρίνοντας ομοίως, δέχθηκε την αγωγή του αναιρεσιβλήτου, ως διαχειριστή της αγωγικής πολυκατοικίας και υποχρέωσε την αναιρεσείουσα να παύσει τη χρήση του ένδικου διαμερίσματός της, ως καφενείου. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν στέρησε την απόφασή του νόμιμης βάσης, αφού πλήρης και σαφής είναι η έκθεση σ' αυτήν των αναγκαίων πραγματικών περιστατικών, ώστε να καθίσταται εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος αναφορικά με την εφαρμογή των ως άνω ουσιαστικών διατάξεων και ως προς την παράβαση του άρθρου 9 του Κανονισμού της αγωγικής πολυκατοικίας και είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι οι τα αντίθετα υποστηρίζοντας 1ος και 4ος λόγος της κρινόμενης αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ. 19 ΚΠολΔ αφού ειδικότερα κατά τις ως άνω παραδοχές του Εφετείου εν υπάρξει Κανονισμού της πολυκατοικίας που δεν επιτρέπει τη χρήση διαμερίσματος αυτής άλλης, πλην της κατοικίας ή γραφείου στο οποίο εξασκείται ελευθέριο επάγγελμα και που επομένως απαγορεύει τη χρήση διαμερίσματος ως καταστήματος, από την οποία (χρήση) παραβλάπτεται η ησυχία των ενοικούντων σ' αυτήν, δεν ήταν αναγκαία η περαιτέρω εξειδίκευση του θορύβου του προκαλούμενου από την, απαγορευμένη ως άνω, λειτουργία του αγωγικού διαμερίσματος ως καφενείου-αναψυκτηρίου, αν ο θόρυβος αυτός ήταν πέραν των ανεκτών ορίων και αν από τη χρήση αυτή παραβλάπτεται σημαντικά η ησυχία των άλλων ιδιοκτητών.

ΙΙ. Από τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 20 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι παραμόρφωση εγγράφου υπάρχει, όταν το δικαστήριο της ουσίας αποδίδει σε αποδεικτικό έγγραφο περιεχόμενο καταδήλως διαφορετικό του αληθινού και όχι όταν από την αξιολόγηση του αληθινού περιεχομένου του εγγράφου καταλήγει σε συμπέρασμα διαφορετικό από εκείνο, το οποίο θεωρεί ως ορθό ο αναιρεσείων, γιατί τότε πρόκειται για αιτίαση αναγόμενη στην εκτίμηση πραγμάτων, η οποία είναι αναιρετικώς ανέλεγκτη κατ' άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, το Εφετείο παραθέτει, κατά τα άνω, το περιεχόμενο, κατά τα ενδιαφέροντα την ένδικη υπόθεση, μέρη του Κανονισμού της αγωγικής πολυκατοικίας (άρθρ. 9 και 14). Ακολούθως εκτιμώντας το περιεχόμενο αυτό δέχθηκε όπως προαναφέρθηκε ότι σύμφωνα με το άρθρο 9 του Κανονισμού απαγορεύεται η χρήση του επιδίκου διαμερίσματος ως καφενείου-αναψυκτηρίου, γιατί έτσι παραβλάπτεται σημαντικά η χρήση των λοιπών διαμερισμάτων από τον προκαλούμενο θόρυβο του λειτουργούντος ως καφενείου, επιδίκου διαμερίσματος και ότι δεν υφίσταται υποχρέωση των συνιδιοκτητών ανοχής του θορύβου αυτού. Με τα δεδομένα αυτά, το δικαστήριο της ουσίας δεν δέχθηκε ως περιεχόμενο του ως άνω Κανονισμού διαφορετικό του αληθινού κατά το ως άνω μέρος του αλλά προέβηκε σε αξιολόγηση του αληθινού περιεχομένου του και κατέληξε σε συμπέρασμα διαφορετικό από εκείνο που θεωρεί ως ορθό η αναιρεσείουσα. Επομένως ο τέταρτος λόγος αναίρεσης, κατά την επικουρική βάση του από το άρθρο 559 αρ. 20 ΚΠολΔ με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος.

ΙΙΙ. Όπως προκύπτει από το δικόγραφο της από 3-4-2001 αγωγής του αναιρεσιβλήτου, το οποίο παραδεκτά κατ' άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκοπείται από τον Α.Π., αυτός ως διαχειριστής της αγωγικής πολυκατοικίας, ισχυρίσθηκε, ότι η αναιρεσείουσα, ιδιοκτήτρια διαμερίσματος της ίδιας πολυκατοικίας, κατά παράβαση του, διέποντας τις σχέσεις των συνιδιοκτητών, Κανονισμού, εκμίσθωσε τούτο σε τρίτον, για χρήση καφενείου και ζήτησε να απαγορευθεί στην αναιρεσείουσα η μετατροπή του ως άνω διαμερίσματος σε κατάστημα άλλως σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος ήτοι καφενείο, μπαρ, καφετέρια, ουζερί κλπ. και να απόσχει η αναιρεσείουσα από την προσβολή του παραπάνω Κανονισμού στο μέλλον με απειλή χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης για κάθε προσβολή. Με την 4310/2001 απόφαση του Μον. Πρωτ. Αθηνών την οποία επικύρωσε η αναιρεσιβαλλόμενη εφετειακή απόφαση, έγινε δεκτή η αγωγή και υποχρέωσε την αναιρεσείουσα να παύσει τη χρήση του διαμερίσματός της ως καφενείου, απαγόρευσε δε σ' αυτήν κάθε όμοια ενέργειά της στο μέλλον, επιβάλλοντας για κάθε παράβαση της διάταξης αυτής χρηματική ποινή και προσωπική κράτηση. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, με το να εκτιμήσει δηλαδή ότι με την, το ως άνω περιεχόμενο έχουσα, αγωγή, εζητείτο η απαγόρευση της χρήσης του περιγραφόμενου σ' αυτήν διαμερίσματος, ως καφενείου και να υποχρεώσει την αναιρεσείουσα να παύσει τη χρήση τούτου ως καφενείου, δεν επιδίκασε κάτι που δεν ζητήθηκε ή δεν επιδίκασε κάτι πέραν του αιτηθέντος και είναι απορριπτέος ως αβάσιμος ο έκτος λόγος αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ. 9 ΚΠολΔ που υποστηρίζει τα αντίθετα , κατά το μέρος του που πλήττει την ως άνω εφετειακή απόφαση. Κατά το μέρος του, που πλήττει την παραπάνω πρωτόδικη απόφαση, η οποία εκκληθείσα και ως προς το κεφάλαιό της αυτό και επικυρωθείσα από την εφετειακή, ενσωματώθηκε στην τελευταία αυτή, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος.

ΙV. Με τους λοιπούς (2ο ,3ο και 5ο του αναιρετηρίου και το μοναδικό πρόσθετο λόγο αναίρεσης) λόγους της αναίρεσης, από το άρθρο 559 αρ. 8 και 11 ΚΠολΔ πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση, διότι το δικαστήριο παρά το νόμο: α) δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης ότι δηλαδή με τη λειτουργία του επίδικου διαμερίσματος ως καφενείου δεν προκαλείται θόρυβος και έτσι δεν παραβλάπτεται σημαντικά η χρήση των άλλων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας και ότι ο τυχόν προκαλούμενος θόρυβος προέρχεται από χρήση συνήθη για την περιοχή όπου το επίδικο καφενείο και β) δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα που επικαλέσθηκε και προσκόμισε η αναιρεσείουσα για την απόδειξη των αμέσως παραπάνω ισχυρισμών της. Κατόπιν δε αυτών δέχθηκε την αγωγή και διέταξε την απαγόρευση της χρήσης του επιδίκου διαμερίσματος ως καφενείου. Οι ως άνω όμως υπό α' ισχυρισμοί, αποτελούντες ενστάσεις από το άρθρο 1003 ΑΚ αλυσιτελώς προβλήθηκαν ενώπιον του Εφετείου, αφού όπως προαναφέρθηκε με τον Κανονισμό της αγωγικής πολυκατοικίας εγκύρως καθιερώθηκαν περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των διαμερισμάτων αυτής, κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του άρθρου 1003 ΑΚ, το οποίο κατά συνέπεια, δεν ήταν εφαρμοστέο στην προκείμενη περίπτωση και επομένως το Εφετείο που δεν έλαβε υπόψη τους αλυσιτελείς αυτούς ισχυρισμούς και τα προς απόδειξη αυτών νομίμως προσκομισθέντα και επικληθέντα αποδεικτικά μέσα, δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρ. 559 αρ. 8 και 11 ΚΠολΔ, αντίστοιχα, και είναι απορριπτέοι ως απαράδεκτοι οι τα αντίθετα υποστηρίζοντες ως άνω λόγοι αναίρεσης.

V. Μετά από αυτά πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και οι από 19-6-2003 πρόσθετοι λόγοι αναίρεσης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 9-10-2002 αίτηση της Ε.Μ. για αναίρεση της 6658/2002 απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου από επτακόσια εβδομήντα (770) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Νοεμβρίου 2003. Και

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο στην Αθήνα στις 21 Νοεμβρίου 2003.